대전 문지동 효성해링턴 아파트 수익률 분석 보고서 [열반 85기 15조 BKlove]

✅아파트명 : 대전 문지동 효성해링턴플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

*출근시간 기준

대전시청: 자차 15분

연구단지: 자차 17분

3.학군

대전 문지중: 학업성취도율(91.8%) 특목고 진학률(2.7%)

대전 전민중: 학업성취도율(94.6%) 특목고 진학률(7.2%)

4. 환경

대전 신세계백화점 : 자차 10분

대전 현대아울렛 : 자차 15분

을지대병원: 자차 17분

5. 공급

대전 적정 수요: 7199가구 이나, 최근 3년 내 초과 수요물량 발생

둔산자이아이파크 25.06 / 1974세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (59기준) 고점 대비 23% 떨어져 있는 상황이며, 지금이 다음 시장의 무릎일수도 있다고 생각함. 학군이 우수(S,A등급)하였고, 주변 환경(백화점, 아울렛, 병원 등 과의 접근성 좋음), 갑천 가까움 등의 이유로 현재는 저평가 되어 있다고 생각함 

2) 환금성 : 학군 우수하고, 세대수가 있는 편이라 환금성 있을 것이라 판단됨

3) 수익률 : (59기준)현재가에서 고점 도달 하는 경우 수익률 81%

4) 원금보존 : (59기준)전세가율이 64%로 나쁘지 않은 편

5) 리스크 대비: 대전시 공급물량이 적정수요의 2배 가량 초과하기 때문에, 역전세 리스크 발생 가능

나의 투자 결론 : 현재 기준으로 고점 대비 23% 떨어져있으며, 주변 환경 및 학군이 좋고, 주변 아파트에 비교하여 신축에 속하므로 저평가 되어 있다고 생각하나, 대전의 공급물량이 많아서 역전세 리스크가 발생할 수 있는 점과 현재 전세가율이 높지 않아서 가능한 투자금으로 할 수 있는 다른 아파트들을 비교 평가하여 분석해보는 것이 필요할 것

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음에는 굉장히 어려워보였는데, 과제 가이드에 따라서 하나하나씩 빈칸을 채워나가다보니 어느새 완성이 되어 있었다. 사실 개인적으로 좋아하는 아파트여서 그런가 하면서 재밌다는 생각이 많이 들었다. 저환수원리에 따라 투자 결론을 내는게 사실 쉽지 않아서, 다른 분들이 한 것을 보면서 따라해보았는데, 자신은 없다. 다만, 실제로 이 아파트가 저평가 되어 있는 것 같아서, 빨리 내 투자금으로 할 수 있는 다른 아파트들을 파악해보고 비교 분석해서 이 아파트가 진짜 투자할 만한 가치가 있는 곳인지 알아보고 싶다.