광명시 철산역 재건축 정비계획 수립 중, <철산주공13단지> 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 매1매1 꾸준ㅎ1 성장하조_🫐🍓베리베리링🫐🍓]

어쩐일인지,

과제를 제 시간에 제출했지만 과제 미제출로 보여져서

 이전에  제출했던 수익률 분석을 다시 한 번 과제 제출로 올립니다.

✅아파트명

 👉광명 철산주공 13단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  👉 광명시 종사자 수 105,342  (B)

 근접지역 👉 금천구 (가산디지털단지역 1정거장) 종사자 수 255,449 (A)

                 👉 구로구 (남구로역 2정거장) 종사자 240,689 (A)

2. 교통

  👉 강남 45분 / 여의도 37분 / 시청 41분

3.학군

  👉 철산하안중학군 (가까운 순으로/ 광명중, 광명북중, 철산중, 하안북중, 하안중, 가림중)

  👉 학구도 내 가장 가까운 중학교 광명중 학업성취도 71.2% (광명시 내 11개 중학교 중 10위)

  👉 학구도 내 학업 성취도 기준 철산중 학업성취도 90.9%  (광명시 내 11개 중학교 중 1위) A등급

                                                     하안북중 학업성취도 85.4% (광명시 내 11개 중학교 중 2위) B등급

4. 환경

  👉병원 <광명성애 종합병원>

  👉대형마트 및 백화점 도보권 없음. <롯데마트, 홈플러스> 금천구에 위치. 4.1km 자차10분

  👉공원 <안양천 햇무리 광장> 과 접해 있음.

5. 공급

  👉 서쪽으로 지하철 한 정거장 광명사거리 역의 재개발이 대규모로 진행중이거나 완성.

올 해 부터 2027년까지 많은 입주물량이 예정 되어있다. 

(다만, 광명사거리역과 철산역의 생활권은 조금은 다르다는 인상을 받았다.)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장 추가 정보

⚠️1986년 준공(준공39년차) 

 → 완연한 구축, 재건축 이슈, 기본계획 수립 단계

⚠️2,460세대 (총 24개동) 복도식

 → 세대수 많으나 비선호 복도식 아파트.

⚠️중앙난방 (도시가스)

 → 실거주 불편.

⚠️용적률 170% 건폐율 13%

 → 현재는 2종일반주거지역 으로는 아쉬운 용적률이나  3종일반주거지역으로 종상향 계획.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -15%

• 역과 딱붙은 역세권이며 서울 중심 업무지구3군데 모두 40분대로 접근가능하므로 교통입지가 우수한 편이다.
• 지하철역 한정거장으로 일자리풍부한 가산디지털단지역, 2정거장으로 남구로역으로 갈 수 있으므로 광명시 내 종사자수등급은 B이지만 등급이 A인 금천구, 구로구로의 출퇴근 편의성을 감안한다면 직장입지 또한 우수하다고 할 수 있다.
• 학군 역시 광명시내 중학교중 1위의 학업성취도를 보이는 중학교를 비롯한 우수한 학군으로의 진학이 가능하므로 학군도 우수한편이다.
• 동쪽으로는 서울시금천구와 ,북서쪽으로는 구로구 오류동과 경계를 같이하고 있어 준 서울로 불릴만큼 서울과 행정구역상으로 가까이 위치해있고, 안양천 햇무리 광장과도 접해있어 입지독점성과 환경도 우수한 편으로 보인다.

• 다만, 바로 위쪽에 올 해 6월부터 입주를 시작하는 신축단지가 있고 연식이 오래된 주공아파트라는 브랜드 가치로서의 약점이 있다.

   

  

   

• 비교1> 현재 비슷한 입지의 철산역 역세권으로 철산역 아랫단에 위치하며, 동일하게 재건축 이슈가 있는(사업진행 단계는 다소 느림) 철산 주공 12단지와 비교했을때, 매매가는 전고점, 저점, 현재시세 모두 일정한 금액(2-3천만원정도)차이로 13단지가 앞서며 같이 움직이는 모습을 보이고, 전세가는 오히려 12단지가 2천만원에서 많게는 5천만원까지 더 높게 거래 되며 이 또한 같이 움직이는 모습을 보였다. 투자와 가치 측면에서는 우수하지만 실거주 측면에서는 불편함이 많다는 반증일 것이다.
• 비교2> 현재 철산역 인근에서 가장 선호하는 단지이고 준공 16년차로 비교적 상당히 신축이라 할 수 있는 철산래미안자이 와 비교 했을때 전고점은 13단지가 높은것으로 나타나지만 ( 재건축 이슈에 대한 투자 심리가 반영된 것으로 보임) 현재 시세로는 철산래미안 자이가 더 작은 평수임에도 불구하고 5천 이상 높은 호가를 형성하고 있다. 전세가에서도 철산래미안 자이가 1억5천만원 이상 더 높은 것으로 보아 주공13단지가 투자 측면에서는 우위를 래미안자이가 실거주 면에서는 우위를 점하고 있는 것으로 보인다.

• 현재 13단지 위쪽으로 올해부터 대단지 입주 물량이 두 단지 있고 한 정거장 차이로 광명사거리역이 상당한 사업면적으로 재개발을 진행중이고 역시나 올 해 부터 입주물량이 쏟아질 예정이다.

   

• 결론적으로 현재 13단지의 시세는 적정하거나 약간 저평가 된 것으로 보인다..

  다만, 가장 큰 호재인 재건축 단계가 순탄하게 진행되고 있어 투자 기대감으로 호가는 하락하지 않고 2027년까지 쏟아질 공급물량으로 인해 전세가만 지금보다 더 낮아 질 수 있을 거라는 예측도 가능하다. 

  현재 전세가율도 40% 낮은 수준이기 때문에 투자시 대비책이 필요해 보인다. 

  공급물량이 안정되면 전세가와 매매가가 다시 제자리를 찾고 그 이상으로 올라갈 것이라는 예측이 가능하다.

2) 환금성 : 

• 7호선 철산역에 면하고 있는 역세권 단지, 광명시내 우수학군 진학가능,
• 서울과 경계를 같이 하며 접근성 우수. 일자리 풍부.
• 2,460세대 대단지
• 재건축 순탄히 진행중, 투자 기대감으로 매수 수요는 꾸준할 것으로 예상,  환금성은 충족하는 것으로 판단 된다. 

• 다만, 실거주 측면에서 전세수요가 매수 수요만큼 높지 않을 것으로 예상 (공급물량이 많고 연식이 오래 된 복도식 아파트) 되므로 역전세 상황 및 새로운 전세입자와의 조율이 잘 이루어지지 않는다면 환금성이 떨어지게 될 수도 있다.

   

3) 수익률 : 

• 10년 전 2015년 1월 실거래가 3억 5천만원과 가장 최근 실거래가 8억5천만원을 단순비교 했을때, 5억의 차이가 난다. 10년전에도 연식은 29년차로 완연한 구축이었고, 물가 상승률 및 전세가 상승률, 재건축 가시화에 따른 호재 등으로 앞으로 10년도 투자금의 100%인 5억의 상승여력은 충분하다고 생각되며 1년으로 나눠 생각하면 연 10%의 수익률로 수익률 면에서도 고려해 볼만 한 투자라고 판단 된다. 

4) 원금보존 : 

• 2025년 3월 현재 적정 전세가율 경기, 지방이 80% 인데 반해 매매가의 40% 정도 선에서 전세가가 형성 되어있어 원금보존 측면에서는 적합하지 않다.
• 전세가율은 재건축 단계가 진행됨과 동시에 주변 신축단지의 입주물량의 증가로 앞으로 더 떨어지게 될 수도 있기 때문에 그에 따른 대비가 필요해 보인다.  

5) 리스크 대비: 

• 너바나님 강의에서 배운 시세차익 부동산의 리스크 중 1.역전세 와 2. 대량공급 리스크에 대한 확실한 대비가 필요해 보인다.
• 1.역전세 측면에서는 현재 전세가가 주변 시세 대비 낮은 가격으로 형성되어 있어 역세권의 선호도를 고려 한다면 비교적 적은 금액으로 역전세를 맞이 하거나 오랜 시간 동안 전세가가 상승하지 않고 유지 되는 리스크 정도를 고려해 볼 수 있다./ 하지만 입주 예정물량이 많은 상황이라 전세가의 추가 하락도 예상해 볼 수 있기 때문에 그에 대한 대비가 필요하다.

• 2.대량공급 측면에서는 신축단지 입주 시기를 반드시 피해야 전세입자를 맞추지 못하는 리스크를 대비할 수 있을 것 같다. 

   

나의 투자 결론 :

 금융기관의 도움없이 투자금을 전액 가지고 있다면 적어도 10년 이상 장기투자를 염두에 두고  투자해 볼만한 물건이라고 생각한다. 앞으로도 이 물건의 전세가율은 크게 오르지 않을 것으로 보기 때문에 그에 대한 대비를 하고 장기로 가져가 재건축까지 완성하고 나면 광명의 랜드마크가 될 것은 분명하다고 예측해 본다.

25년 현재 가을로 추정. → 겨울을 기다려보는 것도 좋겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

연식에 비해, 실익에 비해 너무 고평가 된 것이 아닌가 생각하며 시작했는데, 

가치판단 기준에 따라 물건을 살펴보니 

오히려 현시세는 적정하거나 약간 저평가 되어 있다고 판단하게 된 점이 놀라웠다. 

개인적 감이 아닌 데이터를 가지고 실질 판단을 하니 물건의 장단점과 그 가치가 더욱 명확히 보였다. 

이번 과제가 시작전에는 마음의 부담이 컸는데 마치고 나니 

조사하고 판단해 보는 과정이 오히려 재밌었다.

물건의 가치를 판단하는데 힌트를 얻었으니 앞으로 앞마당을 넓혀가는데 큰 도움이 될 것 같다고 생각한다.

😊