25년 1월부터 월부에 입성한 이후로 줄곧, 열반스쿨 기초반에 대해 “정말 대단하다, 내 인생 최고의 강의다” 등의 찬사를 쭉 들었다. 1, 2월에도 여러 특강이나 유튜브 등을 통해서 부동산 공부를 계속 하고 있던터라, 열기반의 명성에 대해서 직접 확인하고 싶다는 생각이 들었고, 한편으로는 얼마나 대단한지 직접 확인해보겠어! 라는 의심의 눈초리도 있었던 것이 사실이다. 특히 월부 입성의 계기인 ‘얼굴 마담’ 너나위님의 강의가 없는 커리큘럼이라서 그런 마음이 더 컸던 것 같다.
3월 첫강의부터 한 달이 지난 지금, 위에서 말한 불안감, 의심 등은 말끔히 해소되었고 앞으로의 투자 생활에 대한 기대감만이 가득차 있을 정도로 좋은 강의였다. 앞선 후기에서 언급한 것처럼 월부의 CEO인 너바나님의 깊은 철학과 가르침은 그의 위엄을 그대로 느낄 수 있게 해주었고, 낯설었던 주우이님에 대해서도 개인적인 재평가를 한 강의였다. 그리고 열기반의 대단원인 4강의 강의를 맡은 자음과모음님의 시간 또한 앞선 강사님들 못지 않은 감동을 느낄 수 있는 강의였다.
4강의 핵심 : 타이밍
아무리 좋은 아파트라도 나쁜 타이밍에 팔면 수익이 나지 않는다. 가치가 있는 아파트를 샀다면 보유해야 한다. 특히, 조금 올랐다고 내렸다고 팔아버리는데, 제발 좀 배운대로 해라! 가 가장 기억에 남는다.
사는 타이밍도 중요하다. 꼭지에 살면 수익률도 문제지만, (곧 하락을 하기 때문에) 심리적으로 지속 보유하기 힘들다.
즉, 가치의 유무가 중요하고, 타이밍이 중요하다. 우리는 가치가 보통(서울외 수도권,지방)이거나 성장(인서울)하는 아파트를 좋은 타이밍에 사야한다. 좋은 타이밍이란 쌀 때(저평가된 가격 : 무릎 이하, 전고점 20%아래) 사는 것을 말한다.
가치를 나타내는 요소는 앞선 강의에 지겹더록 나온 것처럼 직장, 교통, 학군, 환경, 입지독점성이 있으며, 서울은 직장/교통이 1순위, 지방은 학군/환경이 1순위이다. 입지독점성은 서울과 같이 땅이 적은 곳은 높으나, 대부분의 지방은 입지독점성이 적다. 교통이 덜 중요하거나, 아직도 빈땅이 많기 때문이다(해운대구 등 제외).
가치 대비 저평가를 파악하려면 비교평가를 해야하고, 비교평가를 하기 위해선 앞마당이 필요하고, 그래서 우리는 임장을 해야한다.
4강의 핵심 : 사이클 (부동산의 봄-여름-가을-겨울)
전세, 매매가 같이 오르는 ‘봄’, 매매가 미친듯 올라 전세가 따라가지 못하는 대세 상승장은 ‘여름’, 전세가 내려가며 매매가 보합 혹은 내려가는 ‘가을’ 시기가 있으며, 마지막으로 ‘겨울’은 전세가 올라가며 매매가가 아직은 올라오지 않는 시기다. 일반적으로 부동산의 사이클은 위의 순서대로 흐른다. 초보가 가장 투자하기 좋은 시기는 ‘겨울’ 이며, 그 다음은 ‘봄’ 이다. 추운 겨울에 씨앗을 뿌려 따뜻한 봄날과 여름을 기다리면 되겠다.
4강의 핵심 : 임장
이번 강의에서는 임장을 하는 방법에 대해서 앞선 강의들보다 상세한 프로세스로 접근하여 알려준다. 임장은 지역선정, 사전임장, 분위기임장, 단지임장, 매물입장 순으로 진행을 하게 된다. 특히 사전임장을 통해서 시간을 아끼는 것에 대한 강조를 하셨고, 나도 경험을 통해 사전임장의 중요성을 통감하고 있다. 입지와 시세 분석을 하고, 월부 선배들의 수익률 보고서 등의 사례를 미리 참고한다면 더욱 기억에 남는 값진 임장이 될 것 같다. 임장을 다녀온 후에는 수익률 보고서(혹은 임장보고서)로 마무리한다. 중요한 것은 완벽주의가 아닌 완료주의다. 마침표를 꼭 찍자.
사실 예전에 다녀온 평촌과 중계 지역의 수익률 보고서를 아직 쓰지 않아서 마무리된 느낌이 없고, 찜찜했다. 차주에 평촌, 2주 후에는 중계의 마침표를 찍겠다.
나에게는 경험이 전무한 매물임장에 대해서 생생한 본인의 경험을 예로 들어 설명해주셨는데, 부사님들과의 협업 과정이 막연하고 무서웠는데 약간의 두려움이 걷어진 느낌이었다. 매물임장은 몇번이고 복습을 해서 내 것으로 미리 만들어 놔야 겠다. 특히 집을 사기 전 꼼꼼히 봐야할 요소가 많은데 숙지를 해야한다.
다시 매수 여부 판단으로 돌아오면 가치가 있는 것인지, 저환수원리를 꼼꼼히 따져보고, 현재 가치가 좋고 싼 것을 사야 한다. 집 상태에 현혹되지 말고, 기준과 원칙을 지켜서 매수 여부를 판단하자! 그리고 시세차익이 날 때까지 쭉 보유하는 거다.
4강의 핵심 : 전세놓기
"투자는 매수가 끝이 아니라, 매수에서부터 시작된다. 전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝난다" 나를 포함한 대부분 초보 투자자들은 매수를 하는 것까지 가는 여정이 너무 길고 두렵기에 매수를 하면 졸업!이라고 생각하기 쉽다. 하지만 강의를 들어보니 고작 시작점이란 것을 알게 되었다. 전세 빼는 프로세스에 대해서 완전 처음 들었는데, 이번 강의 수강없이 투자를 했으면 큰 일 났겠구나 싶었다. 다른 프로세스는 대부분 다른 특강에서 직간접적으로 언급이 됐는데, 전세 놓는 방법은 정말 처음이었기에 참으로 도움이 되었다.
전세는 잔금 날짜 이전 2달 앞에는 빼야하고, 내 가격/상태의 경쟁력을 객관적으로 분석해서 1등으로 나갈 수 있게 만들어 놓아야 한다. 부사님 무한 신뢰는 금물이며, CEO 마인드로 내가 책임감있게 처리해야 한다. 전세 빼는 부분도 나에게 생소한 부분이라 꼭 반복 학습해야 하겠다. 특히나 주변의 공급 등으로 인한 역전세에 대비하기 위한 가격전략, 타이밍이 중요하다고 생각한다.
마지막으로! 모든 월부의 강사님이 강조하시는 독강임투+인맥쌓기를 말씀하시며 내가 원하는 것을 이루기 위해선 월급쟁이 투자자가 되어라, 투자 공부해라라고 말씀주셨다. 3월에 시간가계부를 통해 대략의 월 투자시간을 가늠해봤는데 100시간은 넘어갈 것으로 예상되었다(3월 중순부터 측정했기에 추정치이다). 초보치고 꽤 많이 한다고 자찬하고 있었는데, 월부 선배 중 한분이 월 330시간 투자공부를 하는 것이 아닌가! 아무리 전업으로 투자를 하시지만… 나는 아직 멀었다. 더 많은 시간을 쪼개고 아껴서 효율적인 투자공부를 할 수 있도록 하자!
이렇게 1개월동안의 열반스쿨 기초반의 강의는 마무리가 되었다. 기대보다 훨씬 많은 것을 얻어가는 투자 입문자에게 꿀빠는 레버리지 시간이었다는 느낌이 든다.
내가 개념적으로만 알고 있었던 것들, 약간 잘못 하고 있었던 투자 검토 프로세스 등을 명확하게 정리할 수 있는 기회가 되었고, 4월 한달은 치열한 임장과 수익률 분석 시간으로 채워 올해 여름에는 1호기를 계약할 수 있도록 하겠다!
그리고 1호기 투자 후에도 투자 마인드가 해이해지지 않도록 루틴을 쌓아갈 것이다!
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