입지별/연식별 분류에 가격을 입혀 투자우선순위를 명확하게 해야한다.

One Action

시세그룹핑 표에 1등생활권/2등생활권/3등생활권 별 신축/준신축을 표기한 후, 가격대 쓰기

핵심세줄

#2. 아파트만 짓는다고 인구가 늘어나지 않는다

#3. 가격에 대한 엄청난 인사이트들

안녕하세요 호롱입니다

어느새 마지막 강의가 찾아왔습니다

늘 그래왔지만

이번 지기는 특히 강의가 모두 너무나 좋았습니다

좋은강의를 위해 힘써주신

자모멘토님, 게리롱튜터님, 망구튜터님, 제주바다멘토님

모두 진심으로 감사하다는 말씀을 드립니다

#1. 구축 가능해요? 20평대 가능해요?

정말정말 제일 많이 나오는 질문이 아닐까 싶습니다

늘 단지대단지로 봐야 한다고 배웠고,

저또한 단편화할 수 없다고 생각합니다.

하지만 확실하게 정해준다면 맘이 편-안해진다는 것은

부정할 수는 없는 사실 같습니다

강의의 초반에서는 지역들마다 명확한 가이드를 말씀해주셨습니다

저도 저이지만 많은 수강생분들이

굉장히 속시원해했을 거란 생각이 듭니다

무엇보다,

구축을 봐야 하는 이유는 왜인지

20평대를 봐야 하는 이유는 왜인지

근거를 통해 설득적으로 설명해주셨기에

더더욱 멘토님의 사고프로세스를 배울 수 있었습니다

그 사고가 투자로 어떻게 이어지는지도 배울 수 있었습니다

(너무 좋은 내용이지만 차마 강의후기에는 쓰지 못하겠네요)

특히 "환경"을 어떻게 해석하시는지가 큰 도움이 되었습니다

"지방에서는 백화점/마트도 중요하지만 ㄱㅈㅅ이 매우 중요해요"

임장을 다니면 좋다고 생각되는 생활권의 공통점이 있었습니다

바로 ㄱㅈㅅ 입니다

비슷한 사람들끼리 모이고 싶어하는 건

인간의 본성이기에 당연한 것이라 생각합니다

이를 충족시킬 수 있는 요소,

그리고 안전함까지 보장할 수 있는 요소이기에

중요한 점이 아닐까 생각해왔습니다

제주바다멘토님께서 강의를 통해 정리를 해주시면서

저 스스로 정리할 수 있는 기회를 얻었습니다

가격대를 짚어주시는 것도 너무나 좋았습니다

이번 지기 강의에서 거의 매번 나오는 점인 것 같습니다

바로 생활권과 가격등을 크게크게 본다음

좁혀들어가는 분석방식입니다

이번 임장지와 더불어

앞마당을 전부 확인할 때

크게 보는 시야를 가지겠습니다

BM

- 앞마당 시세 크게크게 보기

- 환경요소에 ㄱㅈㅅ 추가 (기준: 3~4)

#2. 아파트만 짓는다고 인구가 늘어나지 않는다

인과관계가 혼동되는 경우가 많습니다

(ex. 행복해서 웃는게 아니라, 웃어서 행복한겁니다 (?))

마찬가지로 아파트가 많다고 좋은 지역이 아닙니다.

수요를 이끌만한 요소가 있어야 인구가 유입이 되고,

이 인구를 받아들일 수 있는 주택이 건설되며

많은 사람이 오게되면 환경이 좋아지는 것입니다

고소득자 또는 부자가 모이는 지역은

그 입지가 10년이상 오래 유지될 경우

자연스레 학군또한 형성되구요

이번에 비교분임으로 ㅇㅇ지역을 다녀왔습니다

평소 이름을 많이 듣던 곳이었고

연식또한 좋았습니다

상권도 나름 괜찮았고 스벅또한 있었습니다

분임루트를 그리며 기대했는데,

왠걸

다니는 사람이 없는 겁니다...

저희끼리는 "연가시가 돈거 아니냐" 며

한낮인데도 무서움을 느꼈습니다

아파트만 짓는다고 사람은 오지 않음을 다시금 느꼈습니다

수요를 이끌만한 입지요소를 파악하는게 얼마나 중요한지를 다시금 느꼈습니다.

또한 제주바다멘토님은 특히 OO대 연령층을 집중해서 말씀해주셨습니다

"아이가 생기면 이사가기가 어려워요. 정착하게 됩니다"

생각해보니 정말 그러합니다

인구비중에서 어느연령대가 특히 중요한지 다시금 느꼈습니다

바깥으로 수요가 빼앗기는 지역이 아닌,

인구를 계속 유지/유입할 수 있는 지역이 중요함을 느꼈습니다

마찬가지로 F와 G지역을 쓸 수가 없지만

생활권의 특징을 크게크게 알려주셨기에

임장 가기 전 미리 예습을 해볼 수 있었습니다

건너건너로 많이 들었던 이름들에 대해서

특징들을 설명해주신 덕분에

임장가기 전 미리 그려볼 수 있는 기회가 되었습니다

손품을 통해 더 정교하게 나의 생각을 입혀보고

현장에서 맞는지 틀린지를 확인하는 과정을 거치겠습니다

벌써부터 가슴이 두근두근합니다

BM

- OO대 연령층 특히 집중

#3. 가격에 대한 엄청난 인사이트들

이번 지역강의인 F와 G지역이

가격대가 다른 이유에 대해 아주 명확히 이해하게 되었습니다

제가 여전히 지역을 좁게 봐서였습니다

인구이동이 있고, 유튜브에서도 흥미있는 내용들을 보았지만

이걸 실제 투자에 연결시키질 못했습니다

자꾸 좁아지는 시야를 넓혀주셔서 감사했습니다

이는 가격또한 마찬가지입니다.

1등생활권, 2등생활권, 3등생활권의 신축/준신축 여부에 따라 가격대를 써놓으면

투자우선순위가 바로 잡힘을 알 수 있습니다

우리는 임보에서 "땅의가치냐, 건물가치냐" 의 비중을 계속해서 확인해왔기 때문입니다

2등생활권의 준신축이냐, 3등생활권의 신축이냐

이는 건물가치를 우선으로 볼지, 땅의가치를 우선으로 볼지에 따라 달라집니다

이렇게 명확히 아는 것이 중요함을 느꼈습니다

가격고정이 비교평가에 매우 쉬운 방법임을 다시금 느낍니다

시세그룹핑 표의 중요성과 함께

이를 자주 활용해야겠다 다짐했습니다

공급에 따른 가격비교도 너무나 좋았습니다

옆지역의 공급에 따라 전세가 실제로 얼마나 바꼈는지를

2년단위로 볼게 아니라, 2~3개월 범위내로 보는게 좋았습니다

전세회복속도가 우리의 투자기회에 큰 영향을 끼치기 때문입니다.

"입주가 많이 들어오게 되면 전세가가 떨어지고, 매매가도 떨어질 수 있어요"

"입지가 안좋은 곳들은 매수자가 팔고싶어 안달일 수 있어요"

등등의 말씀이 특히 기억에 남습니다

가슴속에 새기겠습니다

BM

- 지역의 특징을 3가지로 정리할 때, 큰 그림 / 중간 그림 / 작은 그림에서 하나씩 뽑기

(큰그림은 위치와 직장등)

- 시세그룹핑 표에 생활권과 신축들 여부 표시해서 대략적인 가격 파악하기

- 투자우선순위를 명확히해서 임보에 작성하기

- 열쇠아이콘이 생기는 공급표시 어디에서 볼수있는지 확인하기

- 저평가단지들을 뽑아서 전고점과 현재가격을 써놓기