강의 1강 요약 정리 & 과제 후 내맘대로 만들어본 내집 랭킹

월부 1강 요약 정리

🔷 강의 목표 및 개요

• 1주차: 기초지식과 상황별 내집 마련 계획
• 2주차: 능력 – 계획을 밟아가기 위한 준비

• 3주차: 실행 – 계획을 실행하는 능력과 과정

   

📌 목적

1. 기본지식과 현 시장 인식
2. 나에게 맞는 로드맵과 목표 설정
3. 매수 대상 탐색
4. 앞으로 해야 할 일 정리

🔷 1. 부동산 기초지식

✅ 집값과 시기

• 부동산은 필수재+투자재
  • 장기적으로 우상향
  • 단기 등락은 있으나 예측 불가

• 매수 기준은 시기보다 가격의 합리성(PIR, 전세가율)

   

✅ 인구 감소와 집값

• 인구 감소 ≠ 무조건 집값 하락
• 서울/부산: 인구 줄어도 집값 상승
• 대구: 인구 감소 + 공급 증가 → 집값 하락
• 인천/광주/대전: 인구 증가 + 집값 상승

🔷 2. 현재 시장 상황 분석

✅ 시장 원인 3가지, 결과 1가지

1. 금리
2. 공급

3. 심리/정책 ➡ 집값 등락

    

✅ 현황

• 금리 인하: 3.5% → 2.75% (2024.11 기준)
• 신축 공급 감소 → 전세가 상승
• 전세가가 오르면 매매가 하락폭 제한
• 전세가율 상승, PIR 하락은 매수 타이밍 지표

🔷 3. 매수 기준 (시기와 가격)

✅ PIR (Price to Income Ratio)

• 소득 대비 집값 비율
• PIR 12 이하이면 매수 적기
• 과거 서울 평균 PIR: 12.2

✅ 전세가율

• 전세가 / 매매가 비율
• 60% 이상이면 매수 전환 가능성 높음

✅ 적절한 매수 시기 판단 기준

• PIR 낮고 전세가율 높을 때
• 전고점 대비 20% 이상 하락한 단지 → 저렴

🔷 4. 지역별 내집 마련 전략

• 입지 > 연식 (서울)
• 연식 > 입지 (지방)
• 신축 아파트 우선 / 빌라 제외 / 300세대 이상 / 4층 이상 등 조건 필요

🔷 5. 실전 로드맵 (상황별 예산 기준 정리)

📌 자금 구성별 매수 전략

🔷 6. 내집 마련 실행 전략

✅ 단계별 접근

1. 종잣돈과 소득에 맞는 매물 조사 (네이버/아실 등)
2. 입지 우선, 강남·한강 접근성 기준으로 필터
3. 거리뷰로 동네 분위기 파악
4. PIR, 전세가율로 판단

✅ 갈아타기 플랜

• 1단계: 실거주 또는 투자형 징검다리 (2~4억)
• 2단계: 환승용 아파트 (서울 외곽, 중저가)
• 3단계: 최종 목표 (강남/한강권 중대형 아파트)

예시:

• 2016: 2.6억 (1억 자본 + 대출) → 첫 집
• 2022: 8.1억 매도 → 11.7억 갈아타기 (4.7억 대출)

✅ 마무리 요약

• 집값은 단기 등락하나 장기 우상향
• 지금은 "비싸지 않은 시기", 매수 기회
• 내 상황에 맞는 목표 설정과 전략이 중요
• 싸게 사는 것보다, 들어갈 수 있는 집부터 시작
• 거주와 투자 목적에 따라 로드맵 분리 필요
• 공부, 시세파악, 소득관리, 저축 지속할 것!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

🔷 과제: 내집마련 계획 판독기

✅ 종잣돈 3억, 월 저축 1000만원 (2025년 12월 내집마련 예정, 이때까지 예상 종잣돈 3억, 이후 월저축 1천만원)

• 어디로 가볼까? 지금 서울 중하급지 내집마련

• 나의 목표? 동대문구 청량리, 답십리, 이문, 회경

• 다짐

  나는 서울 중하급지 내집마련을 통해 첫번째 징검다리를 놓는다. 7-10년 사이에 강남으로 최종목표를 이룬다!!!

✅ 평가 기준 정리

1. 가격 조건

• 매매가 9억 이하,
• 전세가율 50% 이상 or 갭 3억 이하 → 부담 적음

2. 입지 조건

• 강남 출퇴근 시간 1시간 20분 이내(그러나 동대문구는 gtx개통전까지 1시간은 어려움)
• 도보 역세권 우대
• 회사까지 거리 고려 (1시간 30분 이내면 OK)

3. 단지 규모 & 아파트 상태

• 300세대 이상, 4층이상, 탑층제외
• 브랜드 아파트 또는 준신축(2010년 이후) 우대

4. 하락률

• 전고점 대비 -10% 이상 하락이면 가격 매력도 있음

🏆내집 랭킹(지금까지 배운 평가기준으로 추론)

1순위: 브라운스톤휘경

✔ 장점: 가격 안정적, 역세권, 적당한 하락률
✖ 단점: 준신축은 아님 (2013년식)

2순위: 휘경해모로프레스티지

✔ 장점: 신축,  역세권, 전세가율 높고 갭 적절
✖ 단점: 가격이 다소 높고, 하락률이 없음, 세대 300세대 미만

3순위: 이문동 쌍용아파트

• ✔ 장점: 갭 적정, 입지 안정, 가격 부담 적음, 1차 실거주 또는 징검다리로 적합
• ✖ 단점: 준공 30년 이상 된 구축 아파트, 리모델링 필요 가능성

→ 갈아타기 전 단계 혹은 실입주 + 전세 안정성 고려 시 유효한 선택지

⭐ 기타 고려 가능 후보

• 전농우성 (7.3억, 전세 4.5억, 갭 2.8억, 하락률 -19%, 1,234세대)
  ✔ 장점: 갭 적정, 하락률 너무 매력적, 가격 부담 적음, 1차 실거주 또는 징검다리로 적합

  ✖ 단점: 역이 너무 멀다(도보로 불가)

   

• 동대문 래미안엘파인 (7.5억, 전세 4.9억, 갭 2.6억,  하락률 -15%)
  ✔ 장점: 갭 적정, 하락률 너무 매력적, 가격 부담 적음, 1차 실거주 또는 징검다리로 적합

• ✖ 단점: 역이 너무 멀다(도보로 불가)

  (동대문구의 34개 아파트를 조사하고 작성함)

🔷 강의 후기

  당장 12월에 전세 만기로, 내집 장만이 너무 간절하고, 아직까지는 꿈만 같지만 너나위님의 강의를 1강만 듣고도 여기까지 추론이 가능해졌다. 한달 후 나의모습, 실전반까지 강의를 수강후 꼭 내집 마련을 했으면 좋겠다. 준비된 자에게 기회가 온다는데, 12월의 나에게 금전운(목표한 3억 마련), 재물운(내 맘에 드는 내집마련)이 있기를 바란다.