월부 1강 요약 정리
🔷 강의 목표 및 개요
- 1주차: 기초지식과 상황별 내집 마련 계획
- 2주차: 능력 – 계획을 밟아가기 위한 준비
3주차: 실행 – 계획을 실행하는 능력과 과정
📌 목적
- 기본지식과 현 시장 인식
- 나에게 맞는 로드맵과 목표 설정
- 매수 대상 탐색
- 앞으로 해야 할 일 정리
🔷 1. 부동산 기초지식
✅ 집값과 시기
- 부동산은 필수재+투자재
- 장기적으로 우상향
- 단기 등락은 있으나 예측 불가
매수 기준은 시기보다 가격의 합리성(PIR, 전세가율)
✅ 인구 감소와 집값
- 인구 감소 ≠ 무조건 집값 하락
- 서울/부산: 인구 줄어도 집값 상승
- 대구: 인구 감소 + 공급 증가 → 집값 하락
- 인천/광주/대전: 인구 증가 + 집값 상승
🔷 2. 현재 시장 상황 분석
✅ 시장 원인 3가지, 결과 1가지
- 금리
- 공급
심리/정책 ➡ 집값 등락
✅ 현황
- 금리 인하: 3.5% → 2.75% (2024.11 기준)
- 신축 공급 감소 → 전세가 상승
- 전세가가 오르면 매매가 하락폭 제한
- 전세가율 상승, PIR 하락은 매수 타이밍 지표
🔷 3. 매수 기준 (시기와 가격)
✅ PIR (Price to Income Ratio)
- 소득 대비 집값 비율
- PIR 12 이하이면 매수 적기
- 과거 서울 평균 PIR: 12.2
✅ 전세가율
- 전세가 / 매매가 비율
- 60% 이상이면 매수 전환 가능성 높음
✅ 적절한 매수 시기 판단 기준
- PIR 낮고 전세가율 높을 때
- 전고점 대비 20% 이상 하락한 단지 → 저렴
🔷 4. 지역별 내집 마련 전략
| 분류 | 전략 |
|---|---|
| 수도권 서울 출퇴근권 | 무조건 매수 고려 |
| 광역시 신축 | 신중 매수, 낡은 집 피하기 |
| 지방 소도시 | 매수 지양 |
- 입지 > 연식 (서울)
- 연식 > 입지 (지방)
- 신축 아파트 우선 / 빌라 제외 / 300세대 이상 / 4층 이상 등 조건 필요
🔷 5. 실전 로드맵 (상황별 예산 기준 정리)
📌 자금 구성별 매수 전략
| 상황 | 종잣돈 | 월소득 | 대출 가능 | 예산 | 지역/매물 예시 |
| 1 | 1.3억 | 300 | 2억 | 3.3억 | 면목한신, 평촌한가람, 산본주공 등 |
| 2 | 2억 | 600 | 4억 | 6억 | 강동 길동우성 |
| 3 | 2.5억 | 700 | 5억 | 7.5억 | 관악 성현동아 / 안양신축 |
| 4 | 3억 | 700 이상 | 6억 | 9억 | 영등포 삼환아파트 |
| 5 | 7억 | 유주택자 | 6억 | 13억 | 삼성 래미안 (갈아타기) |
| 6 | 5천 | 300 이하 | 2억 미만 | 2억 | 갭투자형 징검다리 (아실 활용) |
🔷 6. 내집 마련 실행 전략
✅ 단계별 접근
- 종잣돈과 소득에 맞는 매물 조사 (네이버/아실 등)
- 입지 우선, 강남·한강 접근성 기준으로 필터
- 거리뷰로 동네 분위기 파악
- PIR, 전세가율로 판단
✅ 갈아타기 플랜
- 1단계: 실거주 또는 투자형 징검다리 (2~4억)
- 2단계: 환승용 아파트 (서울 외곽, 중저가)
- 3단계: 최종 목표 (강남/한강권 중대형 아파트)
예시:
- 2016: 2.6억 (1억 자본 + 대출) → 첫 집
- 2022: 8.1억 매도 → 11.7억 갈아타기 (4.7억 대출)
✅ 마무리 요약
- 집값은 단기 등락하나 장기 우상향
- 지금은 "비싸지 않은 시기", 매수 기회
- 내 상황에 맞는 목표 설정과 전략이 중요
- 싸게 사는 것보다, 들어갈 수 있는 집부터 시작
- 거주와 투자 목적에 따라 로드맵 분리 필요
- 공부, 시세파악, 소득관리, 저축 지속할 것!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
🔷 과제: 내집마련 계획 판독기
✅ 종잣돈 3억, 월 저축 1000만원 (2025년 12월 내집마련 예정, 이때까지 예상 종잣돈 3억, 이후 월저축 1천만원)
- 어디로 가볼까? 지금 서울 중하급지 내집마련
- 나의 목표? 동대문구 청량리, 답십리, 이문, 회경
다짐
나는 서울 중하급지 내집마련을 통해 첫번째 징검다리를 놓는다. 7-10년 사이에 강남으로 최종목표를 이룬다!!!
✅ 평가 기준 정리
1. 가격 조건
- 매매가 9억 이하,
- 전세가율 50% 이상 or 갭 3억 이하 → 부담 적음
2. 입지 조건
- 강남 출퇴근 시간 1시간 20분 이내(그러나 동대문구는 gtx개통전까지 1시간은 어려움)
- 도보 역세권 우대
- 회사까지 거리 고려 (1시간 30분 이내면 OK)
3. 단지 규모 & 아파트 상태
- 300세대 이상, 4층이상, 탑층제외
- 브랜드 아파트 또는 준신축(2010년 이후) 우대
4. 하락률
- 전고점 대비 -10% 이상 하락이면 가격 매력도 있음
🏆내집 랭킹(지금까지 배운 평가기준으로 추론)
1순위: 브라운스톤휘경
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매매가 | 8.2억 |
| 전세가 | 4.9억 (전세가율 59%) |
| 갭 | 3.3억 |
| 하락률 | -7% |
| 역세권 | 도보 가능 |
| 세대수 | 451세대 |
| 강남 | 45분 |
✔ 장점: 가격 안정적, 역세권, 적당한 하락률
✖ 단점: 준신축은 아님 (2013년식)
2순위: 휘경해모로프레스티지
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매매가 | 8.8억 |
| 전세가 | 5.8억 (전세가율 66%) |
| 갭 | 3억 |
| 하락률 | 0 (조금 아쉽지만 안정적) |
| 역세권 | 도보 가능 (휘경동) |
| 출퇴근 | 강남 1시간 27분 / 회사 1시간 27분 |
| 세대수 | 299세대 |
| 기타 | 브랜드 아파트, 2021년식 준신축 |
✔ 장점: 신축, 역세권, 전세가율 높고 갭 적절
✖ 단점: 가격이 다소 높고, 하락률이 없음, 세대 300세대 미만
3순위: 이문동 쌍용아파트
| 항목 | 내용 |
| 매매가 | 약 7.1억 |
| 전세가 | 약 4.1억 (전세가율 약 59%) |
| 갭 | 약 2.9억 |
| 하락률 | -16% 수준 |
| 역세권 | 외대앞역 도보 약 8분 |
| 세대수 | 1318세대 |
| 강남역 소요 시간 | 약 55분 |
- ✔ 장점: 갭 적정, 입지 안정, 가격 부담 적음, 1차 실거주 또는 징검다리로 적합
- ✖ 단점: 준공 30년 이상 된 구축 아파트, 리모델링 필요 가능성
→ 갈아타기 전 단계 혹은 실입주 + 전세 안정성 고려 시 유효한 선택지
⭐ 기타 고려 가능 후보
전농우성 (7.3억, 전세 4.5억, 갭 2.8억, 하락률 -19%, 1,234세대)
✔ 장점: 갭 적정, 하락률 너무 매력적, 가격 부담 적음, 1차 실거주 또는 징검다리로 적합✖ 단점: 역이 너무 멀다(도보로 불가)
- 동대문 래미안엘파인 (7.5억, 전세 4.9억, 갭 2.6억, 하락률 -15%)
✔ 장점: 갭 적정, 하락률 너무 매력적, 가격 부담 적음, 1차 실거주 또는 징검다리로 적합 ✖ 단점: 역이 너무 멀다(도보로 불가)
(동대문구의 34개 아파트를 조사하고 작성함)
🔷 강의 후기
당장 12월에 전세 만기로, 내집 장만이 너무 간절하고, 아직까지는 꿈만 같지만 너나위님의 강의를 1강만 듣고도 여기까지 추론이 가능해졌다. 한달 후 나의모습, 실전반까지 강의를 수강후 꼭 내집 마련을 했으면 좋겠다. 준비된 자에게 기회가 온다는데, 12월의 나에게 금전운(목표한 3억 마련), 재물운(내 맘에 드는 내집마련)이 있기를 바란다.
