[내집마련기초반 56기 23조] 나도 내집 마련 할 수 있다!!!

아름다운 미래를 위해 두 손으로 아름다운 선택을 하라!

안녕하세요, 아름다운 손입니다.

이번에 내집마련기초반을 듣게 되었는데요. 

오랜만에 너나위님의 강의를 다시 접할 수 있어서 정말 기대가 컸습니다. 

역시 기대를 저버리지 않는 멋진 내용이었고, 

그 덕분에 미래의 내 집 마련에 대한 시선이 훨씬 확고해지고 자신감과 방향도 잡을 수 있었어요.

그래서 오늘은 강의 후기를 통해, 

전반적인 강의 내용과 함께 제가 느낀 점과 앞으로 어떻게 적용해볼 계획인지 간단하게 나눠보려 합니다.

그럼, 함께 보러 가실까요?

1. 내 집 마련, 어떤 흐름과 핵심 개념이 중요할까?

1) 지금 집 사도 될까? (시기 판단)

• 집값은 장기적으로 물가처럼 꾸준히 상승하지만, 단기 등락(오르락내리락)이 존재함.
• 집값이 가장 싸지는 ‘바닥 시점’을 100% 예측하기는 불가능.
• PIR(소득 대비 집값 비율)과 전세가율을 참고하여 “지금 집값이 과거 평균보다 비싸지 않은 구간”인지 본다.
  • PIR이 과거 평균 이하, 전세가율이 일정 수준 이상이면 비교적 합리적인 가격 구간.

• 현재(강의 시점) PIR을 보면, 서울 아파트가 과거 평균 대비 “비싸지 않은” 수준에 와 있음.

   

2) 인구 감소, 정말 집값 떨어질까?

• “인구 감소 = 곧바로 집값 폭락” 공식은 지나치게 단순한 해석.
• 실제로 도시별 ‘인구 감소’와 ‘집값 흐름’은 직접적 1:1 매칭이 거의 없었음(예: 서울 30년째 인구 감소 중에도 집값 우상향).
• 핵심은 “수요가 꾸준히 몰리는 지역”을 찾는 것.
  • 수도권(특히 서울)은 향후 꽤 오랫동안 인구가 모일 가능성 높음.
  • 지방은 전체 인구가 줄어도, “신축 아파트” 같은 선호도 높은 주택 위주로는 가치가 유지되거나 상승 가능.

• 정리하면, 수도권은 오래된 구축이라도 입지(강남·한강 접근성)가 최우선이고, 지방은 연식(신축 여부)과 중심입지 여부가 중요함.

   

3) 현재 시장 흐름(공급·금리·정책)

1. 금리
   • 2022년까지 금리 급등 → 집값 급락의 흐름이 있었음.
   • 현재는 금리를 ‘인하’ 또는 ‘동결’로 돌아서는 분위기, 즉 풀린 돈(유동성)이 다시 자산시장으로 조금씩 유입될 시기.
2. 공급
   • 2025년 전후로 아파트 입주 물량이 크게 줄어듦(특히 서울, 수도권, 부산, 대구 등).
   • 신축 아파트 공급이 부족하면 전세가 상승, 전세가 오르면 매매 하락을 막아주는 효과가 있음.
3. 정책(환경)
   • 거래가 잠잠해지면 완화책을 내놓고, 과열되면 다시 규제를 넣는 식의 반복.
   • 최근 토지거래허가제 재지정 등으로 강남 등이 묶였지만, 대출 규제와 함께 “급등 과열”을 막는 중.

   • 결과적으로, 집값이 너무 치솟지 않도록 억제하지만 동시에 “급락”도 제한적이어서, 현재는 매매를 고민하기에 비교적 안정적인 구간으로 보는 시각이 많음.

      

4) 내 집 마련 전략: 징검다리 vs. 직행

• 최종 목표: “적정 입지(서울 한강·강남권 가깝거나, 지방이라면 괜찮은 신축 중심지)에서” 살 집을 갖는 것.
• 다만, 당장 목돈이나 소득이 부족하면 “징검다리”를 건너야 함.
  • 경기도, 수도권 외곽, 또는 상대적으로 저렴한 구간에서 첫 집을 사고 → 꾸준히 저축·대출상환 → 시세 상승·자산 증식 후 → 갈아타기(환승).
• 종잣돈 2억 5천 이상이면 수도권 1시간 거리 내 아파트(실거주) 매매가 가능.
  • 이것도 여의치 않다면, 전세를 끼고 투자용으로 먼저 “내 명의 주택”을 마련하고 차후 갈아타는 방법도 있음.

5) 지역별 요령

• 서울·수도권: 연식보다는 입지(“강남, 한강과의 거리”)가 가장 중요. 30~40년 된 아파트라도 입지가 뛰어나면 장기 가치가 높음.
• 지방(광역시 등): 입지보다 연식(신축)이 훨씬 중요. 옛날 구축은 장기적으로 가격 상승 기대가 적고, 신축이 분양가 대비 올라주는 경우가 많음.

2. 예산은 어떻게 나누고, 실전에 어떻게 활용할까?

1. 2억 5천 미만
   • 수도권에 ‘내가 직접 들어가 살’ 아파트 찾기 어렵다.
   • 대신 전세 끼고(갭 적은 매물) 투자용으로 한 채를 먼저 마련해두는 식으로 자산 불리기 시도.
2. 2억 5천 이상 ~ 7억 미만
   • 서울 외곽 or 경기도(강남 1시간 이내) 준수한 구형 아파트 매매 가능
   • 시세보다 15~20% 정도 떨어진 것 찾아 “전고점 대비 저렴” 가격으로 매수하는 전략.
3. 7억 이상
   • 서울 내 중저가권(강서·동대문·성북·구로·관악 등) 구축 아파트 매매 도전 가능.
   • 가족 수에 맞춰 평수 선택, 입지·교통이 조금이라도 더 나은 쪽으로 선택.
4. 10억 이상
   • 영등포, 동작, 강동 등 “중간급 입지”로 바로 들어가거나, 갈아타기(유주택자의 갈아타기)를 고려해도 됨.
   • 이후 형편 맞으면 상급지(강남·용산 등)로 재갈아타도 가능.

3. 지금 내 상황에서 구체적으로 어떻게 적용해볼까?

“아무 종잣돈도 없고, 부동산 지식도 잘 모르는 상태에서 내 집 마련을 어떻게 준비할까?”

1. “집값은 못 맞춘다, 방향을 잡자”
   • 집값 바닥·상승 시점 따지기보다, 장기(5~10년) 시각으로 접근.
   • 지금도 완전 ‘비싸지 않은 구간’이라는 점을 활용해, 무리하지 않는 선에서 첫 집 마련을 생각해볼 것.
2. 먼저 소득·지출, 적정 대출 한도 ‘숫자로’ 확인
   • 월급 중 얼마를 저축 가능하고, 그중 대출 원리금 상환에 쓸 수 있는지 계산(보통 “저축액의 3분의 2” 범위를 대출 원리금으로 잡는 방안 제시).
   • 스스로 종잣돈이 거의 없다면, 전세 끼고 소액투자(갭투자 방식)를 먼저 시도할 수도 있음.
3. 네이버 부동산 “가격 필터”로 내 범위 확인
   • 예를 들어, “3억 이하”나 “6억 이하” 등 범위를 걸어두고, 역세권·입지 괜찮은 아파트를 2~3개 골라 기초조사.
   • 복도식/계단식, 전세가율, 전고점, 주변 환경(교도소·유흥가 등 싫어할 요소가 없는지) 등을 하나씩 체크.
4. 소액이면 투자를, 가능하면 실거주부터
   • 예산이 2.5억 이상이면 “직접 들어가 살” 아파트를 찾고, 그렇지 않으면 투자용부터 출발.
   • 투자·실거주 중 어느 쪽이든, 목표(최종 지역·평형)를 미리 정해두고 징검다리처럼 ‘갈아타는’ 그림을 그려보면 훨씬 동기 부여가 커짐.
5. 막막함이 들 때, “다른 사람 사례” 떠올리기
   • 실제로 종잣돈 적은 상태에서 경기도 외곽 구축 → 서울 중소형 등으로 5~10년 사이에 갈아탄 사례 많음.

   • ‘내가 못할 이유’보다 ‘내가 할 수 있는 구체적 방법’에 집중.

      

아름다운 손의 입장에선?(아직 돈이 전혀 없고, 지식도 부족함ㅠㅠ)

• 아직 종잣돈이 0원이라면, 첫 1~2년은 저축·소득 관리가 1순위.
• 동시에, 임장과 임보를 통해 내가 알고 있는 지역을 늘리고 시세트레킹을 통해 지역 시세 감각 키우기 시작.
• 전세 끼고 3~5천만 원 수준으로도 매매 가능한 아파트(지방 or 수도권 외곽) 조사 → 종잣돈 모으며 기회 포착 → 실행.
• “집은 천천히 모아서 사야지”라고 손 놓고 있기보단, 빨리 ‘내 명의 집’을 마련해보겠다는 마음가짐이 장기적으로 도움이 됨.

4. 결론은? 앞으로 어디로, 어떻게 움직여야 할까?

1. 집값은 장기 우상향이나, 단기 흐름은 몰라서 불안해질 뿐.
2. 현재는 ‘비싸지 않은 구간에 해당, 무리하지 않는 한도 내에선 오히려 기회가 될 수 있음.
3. “2억 5천” 정도 종잣돈이 있으면 바로 수도권 1시간 내 실거주 아파트 매수도 충분히 가능
4. 그 이하라도 소액 갭투자로 “징검다리”를 놓아, 자산을 불린 후 원하는 지역으로 갈아타는 전략도 있음.
5. 가장 중요한 건:
   • 내 소득·지출을 정확히 파악
   • 부동산 시세(네이버 필터 등) 직접 검색·비교

   • 실질적으로 3~5개 정도의 후보를 구체적으로 탐색 후 빠른 시일 내 실행해보는 것(너나위님의 판독기 양식을 이용해서!!!)

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느낌점

• 종잣돈이 없다 보니 처음엔 무조건 “집을 살 수가 없다”고 생각했는데, 강의를 통해 “소액(수천만 원)으로도 전세 끼고 들어가거나, 경기도·지방 쪽의 매물이 충분히 존재한다”는 사실을 알게 됨.
• 특히 지방·경기도 외곽 지역은 전세가율이 높은 아파트도 생각보다 많아서, 작게나마 시작할 수 있다는 점이 의외였음.
• 목표로 하는 서울 입성이나 좋은 입지는 한 번에 안 되더라도, “갈아타기(징검다리)” 방식으로 5년~10년 걸쳐 단계를 밟으면 가능해 보임.
• 당장은 저축·대출 이해·시세 조사 순으로 구체적 플랜을 잡고, 도전해보는 것이 중요함. “조금 더 공부한 뒤에”라는 생각만 하면 또 몇 년이 금방 지나가니까, 지금 당장 작은 것부터 실행에 옮겨볼 계획.

“내 집 마련은 ‘언제·어디’가 중요하지만, 결국 ‘실행’이 성패를 가른다. 필요한 만큼 공부하고, 가능한 범위 내에서 빨리 움직이자.”