안녕하세요, 행복하게 오랫동안 투자하고 싶은 꼭가보자 입니다.
지투실전반 1강 쟌쟈니 튜터님께 지방투자로 10억 버는 방법에 대해서 배웠습니다.
간단히 오늘 배운 내용을 키워드로 정리해보면 #지방선호도기준 #구체적매수전략 #투자로드맵
이번 강의에서 단지를 보는 기준과 투자 로드램을 통해서 지방투자로 돈을 벌 수 있다는 확신을 가지도록 해봅시다!!!
[2025년 현재 지방투자로 돈 벌 수 있는 이유]
지방은 수도권에 비해 인구가 적어서 거주 목적으로 집을 구하는 실수요가 이끄는 전세가가 시장을 리드한다. 그래서 전세의 가격과 상황을 파악하는 일이 중요하다.
전세가는 공급의 과잉과 부족, 정책적 완화와 규제에 영향을 받는다. 현재 지방은 공급 과잉으로 미분양이 늘어나고 있다. 늘어난 미분양은 점점 건설사를 부도내면서 새로운 공급도 줄이고 있다. 이렇게 점점 지방 부동산 시장은 활기를 잃고 있는 중이다. 이런 상황을 개선하기 위해 정부는 지방 아파트 매수를 독려하는 활성화 정책들을 내놓고 있는 상황이다.
이런 상황에서 지방투자가 기회인 이유는 바로: 1) 가격이 싸고, 2) 투자금이 적게 들면서, 3) 리스크도 적다
[지방투자로 돈 버는 매수전략]
지방에서도 가치성장투자와 소액투자로 구분해 볼 수 있다. 종잣돈 1억 이하로 5년까지 보유를 통해서 시세차익을 누리거나 좋은 수익률을 거둘 수 있다.
지방 가치성장투자는 지역 내에서 사람들이 가장 좋아하는 곳을 가격이 쌀 때 (투자금은 좀 든다) 매수하여 중장기 보유 후 큰 시세차익을 거두는 투자다. 위치가 좋고 부촌이고 학군을 끼고 있으면서 지역 특유의 높은 선호요소를 보이는 단지를 대상으로 하고, 주로 지방 광역시에서 입지독점성이 있는 지역에 이에 해당된다. (이 외의 지방 지역은 소액 투자).
지방 소액투자는 지역 내에서 가치대비 저평가 된 곳을 가격이 싸고 투자금이 적을 때 (전세가가 받쳐 준다) 매수하여 중단기 보유 후 좋은 수익률을 거두는 투자다. 가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것이 본질이다. 이런 단지들은 생활하기 편리하여 거주 만족도가 양호한 아파트, 즉, 어린아이가 다니기에 단지 내부가 위험하거나 불편하지 않으며 생활업종, 학원, 병원 등이 단지 주변에 있어 도보로 일생생활 해결이 가능하고 너무 낡거나 소규모 단지가 아닌 아파트를 대상으로 한다.
***주변 환경이 어수선하거나 구축 아파트거나 생활권이 애매한 외곽 신축 아파트의 경우, 조금씩 상황에 따른 차이가 있겠지만, 거주 수요가 있어서 가치있으면서 싸고 선호도 높은 생활권이면서 공급 리스크가 적다면, 투자해 볼 수 있다.
***단, 21년 상승장에 전전고점을 못 넘거나, 매매가와 전세가가 너 딱 붙어서 움직이거나, 거주만족도와 선호도가 떨어져 수요가 적은 단지들은 조심해야 한다.
분임, 단임, 시세분석을 통해서 선호요소를 파악하고 가격과 연결하기
by 분임: 생활권별 특징 정리
지도를 보면서 대상 지역의 특징을 예상해보고, 분임을 하면서 생활권별 특징을 정리한다.
by 단임: 생활권별 선호요소 찾기
생활권별 어떤 요소로 단지의 선호도에 영향을 미치는지 찾아본다.
by 시세지도: 생활권내 단지 간, 생활궐별 대표단지 간 비교하면서 선호요소를 가격과 연결하기
생활권내 선호요소에 따라 가격차이를 보고, 생활권별 대표단지의 가격차이로 지역의 전반적인 선호요소를 본다. (아실에서 20~22년 최고가 아파트 항목으로도 확인)
광역시와 중소도시를 보면, 두 지역 다 투자하는데 가장 좋은 단지는 ‘입지 좋은 신축’이고, 투자하지 않을 단지는 비선호생활권 구축이나 외곽 구축, 나홀로 아파트이다. 반면 그 사이 투자 순서는 조금 다르다. 광역시는 준신축, 구축이라도 입지가 좋거나 프리미엄이 있는 지역이라면 투자 우선순위가 높다. 하지만 중소도시는 입지 보다는 연식이 중요하다.
확신을 갖는 투자 의사결정과정 3단계 (1등 뽑기를 위한 범위 좁히기)
저평가: 가치 있는 단지 중 가격이 싼 것 (가격결정요소를 갖추고 실거주 만족도 양호한 것)
-저평가: 개별단지의 가치, 특징을 알고 지역 내에서 선호하는 단지인지 확인 (가격결정요소 참고)
-싼가격: 1) 절대가 자체가 쌀 때, 2) 단지 간 가격차가 전보다 많이 벌어졌을 때, 3) 가치가 여전히 유효함에도 오랜 기간 가격이 오르지 않았을 때
투자금: 적은 투자금이 드는 것 (감당 가능한 것, 적게 드는 것)
-개인적으로는 내 투자금 범위에 들어오는지, 이 투자 이후 계속 투자를 이어갈 수 있는지
-물건 상황으로는 투자금 범위에 들어오는 물건 중 가장 좋은 것인지, 추가 투자금이 들어갈 수 있는지
리스크: 잔금 가능 범위에 들어오고 역전세 가능성이 적거나, 대응하는 것
-잔금 대비가 되비가 어렵다면 주인전세 또는 세안고 등 리스크를 헷지할 수 있는 방법을 체크
-공급이 많아 향후 역전세 가능성이 있는지, 만약 그렇다면 대응 가능(전세금의 10% 유동성)한지 체크
[지방투자자의 투자 로드맵]
매도의사 결정 기준
-수익(기다림): 소액투자로 5천만원 또는 투자금 대비 수익률 100%가 났는지 기다린다
-포트폴리오(실력): 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 단지, 최소 3~4개의 지역을 알고 있자.
-리스크(대응): 리스크 감당이 어려우면 반드시 매도, 리스크를 감당할 수 있더라도 매도하는 것의 편익이 더 크면 매도
투자 이후 갈아타기의 방향성
투자 이후 방향성은 매도타이밍을 노리는 것이 아니라 매도 기준을 제대로 정해두고 지키거나, 지켜낸 것을 더 가치 있는 단지로 바꾸는 것이다. 가장 좋은 단지를 고르는 실력이 있다면 기회는 언제나 있다.
[지방투자실전반 200% 활용법]
어떤 벽에 부딪힌다면 이렇게 말해보자: 어떻게 하면 될까?
궁금한 것이 있다면 이런 구조로 질문하자: 생각+근거+질문
재수강생이라면 이렇게 나눠보자: 임장하며 질문하고, 나의 경험을 나누며, 동료 질문 답변하며 내 생각 정리
이를 통해서 성장의 계단을 뛰어넘어 보자!!
쟌쟈니 투터님, 긴 시간 동안 강의 감사합니다.
better me than yesterday
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