[지방투자기초반 27기 58조 비마이셀프] 유디님이 알려주시는 지방투자 접근방법!

지방 투자 기초반 1강 강의에서는 권유디 강사님께서 지방 투자 기준과 A지역 분석을 해 주셨습니다.

지금 현재 지방에서 매매가가 다 하락 흐름을 보이고 있고 

일부 지역에서 전세가가 상승하고 있고 대부분 지역에서는 보합 하락하고 있다고 해 주셨습니다.
그래서 우리가 지금 전세가가 상승하고 있는 지역에 대해서 잘 봐야 할 것이라고 말씀을 해 주셨어요.
이번에 지역 분석 강의를 해 주신 지역이 바로 이런 특징에 해당하는 지역이었습니다.

사실 저는 잘 몰랐고, 강사님 말씀처럼 관심이 없던 지역이었는데

이번 강의를 들으면서 A지역에 대해서 알아가야겠다는 생각을 더 하게 되었습니다.

A지역은 꾸준하게 상승하는 지역이고 앞으로 크게 공급이 떨어지는 지역도 아니기 때문에

미리 알아봐야야겠다는 생각을 하면서 들으니까 집중해서 들을 수 있었고,

이 지역에서의 투자기준(입좋신-입떨신-입떨구(보수적)-나머진 안함)을

명확하게 알려주셔서 앞으로 이 지역을 바라볼 때 많은 도움이 될 것 같습니다.

지역분석 강의 이전에 지방투자의 기준에 대해서 말씀해주셨는데요,

지방에서는 수요가 있는 지역·단지에 투자하는 것이 중요하고

바로 그 ‘수요’를 파악할 수 있는 방법을 알려주셨습니다.

1. 인구 수를 통해서 수요가 있는 지역 확인

2. 지역 내 선호도 구성 요소를 확인해서 수요가 있는 동네 확인

3. 입지·연식을 통해 수요가 있는 단지 확인

지방에서 인구 수는 결국 수요를 의미합니다. 
인구 수가 많을수록 시장에서 소화할 수 있는 공급 물량이 많고 

집을 살 사람 전·월세를 찾는 사람이 많기 때문에 

인구 수가 많은 지역을 우선순위로 투자해야 한다는 것입니다.

하지만 반드시 인구 수가 많은 지역을 투자해야한다는 것이 아니라

인구 수에 따라서 지역마다 투자 범위를 다르게 설정해야한다고 알려주셨습니다.

지방은 빈 땅이 많기 때문에 신축 아파트를 짓는 것이 굉장히 수월합니다.
입지가 그렇게까지 중요하지 않고 땅의 힘이 크지 않다는 것입니다.
따라서 지방에서는 신축을 따라 이동하는 수요가 큽니다.
하지만 지방이라고 해서 입지가 아예 없는 것은 아니고 

압도적인 학군·전통적인 부촌 등 입지를 가지는 지역이 있으니 

이런 지역들에서는 어떤 특징을 선호하는지 잘 파악해야합니다.

지방에서 정말 중요한 상품성은 연식, 브랜드, 택지 규모를 잘 파악해야 합니다.

정량적인 연식, 1군 브랜드와 지역 선호 브랜드, 여러 단지들이 모여있는 균질성이 중요합니다.

앞서 말했던 학군 환경 커뮤니티 같은 입지와 

연식 브랜드 택지와 같은 상품성이 지방 거주지 선호도를 결정하게 됩니다.
그래서 좋아하는 땅에 좋아하는 상품이라면 가장 선호도가 높은 단지가 되는 것!

지방 투자 시 입지는 인구 직장 학군 환경 공급 교통 순으로 중요합니다.

일자리는 주요 직장이 많은 지역은 사람들이 끌어들이는 주요한 요인!
하지만 종사자 수와 대기업 수가 적다고 지역 경쟁력이 낮은 것은 아니고 

지역 내 선호하는 생활권 단지를 아는 것에 집중해야 한다고 하셨습니다.

학군의 경우 압도적인 지역에서의 가치, 지역 내에서의 가치에 대해서 말씀해주셨습니다.

압도적인 대구 범4만3, 대전 둔산, 부산 좌동우동, 울산 옥동, 신정동, 광주 봉선동

이런 곳들 뿐만아니라 지역 내 학군지로 기능하는 동네에서는 학군 수요를 확인해보라고 하셨어요.
지방에서 학군은 땅의 가치를 만드는 중요한 요소이기때문에
학군의 절대적인 수치가 낮다고 해서 학군지로 기능하지 않는다라고 단정 짓는 게 아니라

상대적으로 지역 내에서 경쟁력을 가지고 있는지 확인해봐야한다고 말씀해주셨습니다.

환경은 정량적과 정성적으로 나눠서 말씀을 해 주셨는데 

백화점의 개수, 매출 이런 것이 바로 정량적인 기준인데요.
지역 내 백화점 개수와 매출액은 집을 매수할 사람들의 소비력을 말해 주는 지표이기에 의미가 있지만
환경에서 정량적인 것보다 정성적인 것이 더 중요하다고 말씀해 주셨습니다.

신축인지 택지인지 균질성을 가지고 있고 커뮤니티가 있는지 

이런 것들을 종합적으로 판단해서 정성적인 기준으로 환경을 파악해야 합니다.

공급은 특히 지방에서 전세 가격에 절대적인 영향을 줍니다.
공급 물량이 많아지면 전세 물량이 많아지고 따라서 전세가가 내려가고 매매가도 떨어질 수 있습니다.

그래서 공급 물량을 살펴보면서 내가 어떤 행동을 해야 할지 확인을 해야 한다는 것입니다.

교통은 사실 지방에서 크게 중요하다고 하지 않았습니다.
수도권 거주자에게 대중교통은 필수이지만 지방 거주자에게 대중교통은 선택이기 때문입니다.
대중교통이 의미 있는 지역은 부산, 대구, 대전 정도이며 

광주, 울산 중소도시에서는 대중교통 의미가 적습니다.
 

지방 투자에서 입지 우선순위는 수도권과는 달리 학군과 환경이 훨씬 중요하고 

커뮤니티가 형성되어 있는지가 중요합니다.

우리가 잊지 말아야 할 것은 입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자하지 않는다고

저평가에 대해서 다시 한 번 짚어주셔서 지방 투자를 어떤 기준을 가지고 접근을 해야 하는지 

다시 한 번 정리해 볼 수 있는 시간이었습니다.