[내집마련기초반 56기 26조] 인구 감소는 범위를 결정짓는다.

1. 토허재 상황을 보면서 우리는 교훈을 얻어야 한다. 누구도 알 수가 없다. 오르고 떨어지는 것은 맞출 수가 없다.

단기 미래를 예측하려 해서는 절대 의사결정을 할 수 없다.

1,2년이 아니라 5,10년 뒤를 보고 결정하자! 부동산은 장기적으로 보면 우상향한다! 반박하지 말고 받아들여야 한다.

-생필품: 물가 상승을 그대로 받는다. 오르락 내리락 하지 않는다.

-투자재 (주식): 오로지 더 비싸게 팔기 위해 사는 것이다. 물가상승을 받지 않는다. 투기 심리에 의해 움직이기 때문이다.

-집: 투자재 이면서 필수재이다. 사용도 하면서, 가격이 오르면 팔려고 하는 것이다. 최악의 상황에 사도 오랜 시간이 지나면 올라간다.

단기적으로는 집값을 예상할 수 없지만, 장기적으로는 내가 산 가격보다 비싸진다. 집은 필요할 때 사는 것이다.

2. 후회 없이 매수할 수 있는 기준을 알아야 한다!

기준: PIR+전세가율

1)PIR (소득대비 집값비율)

→ 지난 10년간 평균이 12.2. 그보다 위에 있으면 비싼 것이고, 아래 있으면 싼 것이다.

2)전세가율→ 평균이 57%

현재는 PIR: 10.8, 전세가율: 57% 아래에 있다.

또한, 이 숫자는 평균을 뜻하고, 단지마다 다르다. 

결론,

전고점 (21년 3,4분기) 넘은 단지→ 이전 실거래가 대비 낮은 가격으로 산다.

전고점 넘지 못한 단지→ 현재가격으로 매매한다. (-20% 정도라면 매우 좋은 가격이다) 

3. 인구가 주는데 괜찮을까요?

인구 감소가 시작된 것은 팩트다.

서울은 90년대 이후 계속 인구가 감소되고 있었다. 그동안에 집값이 떨어졌나.

집값과 인구의 연관성이 그렇게 단순하진 않다.

대한민국 아파트가 차지하는 비율이 60%. 비아파트부터 비어갈 것이다. 사람들이 상대적으로 선호하는 아파트를 사야 한다. 서울, 수도권은 2070년까지도 사람이 미어 터지니까, 우리세대의 내집마련은 걱정할 필요가 없다.

결론,

인구와 집의 관계는! 범위를 정하는데 영향을 주는 것이다. 

범위를 보면 서울 아파트는 그냥 사면 된다.