[25년 월부학교 봄학기 몽~가 부내나는 4제지간 퍼런하늘] 독서후기 : 부동산 트렌드 2025<서울 아파트 슈퍼사이클 진입>

책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산 트렌드 2025<서울 아파트 슈퍼사이클 진입>

저자 및 출판사 : 김경민 외 6명 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 25.04.02 ~ 25.04.08

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족 #금리하락 #가격상승

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점.. 인사이트들이 많이 담겨있지만..? 내가 소화를 못함.

1. 저자 및 도서 소개

: 

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 내용 및 줄거리

:

[🗨 p21] 결국 작년 책을 요약하면, 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우( 주택담보대출 금리의 하락)서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 '전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)'를 조언했다.

[🗨 p36] 다만 경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안된다.

[🗨 p41] 한강을 기준으로 삼는 것보다 더 세부적인 인접 효과를 분석하기 위해 서울시를 5개 권역으로 나누면 다음 페이지의 지도와 같다. 그 중 서울 중심의 종로구와 중구는 아파트 물량이 많지 않아 다른 4권역의 가격 움직임이 중요하다. 각 권역에서는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다, 각 권역별 대장 구와 대표 신도시는 아래와 같다

• 수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
• 수도권 서북부 : 마포구  vs  고양시 일산동구, 서구, 파주시
• 수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌), 김포시
• 수도권 동북구 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

[🗨 p70] 고가 vs 중저가 시장 비교로 보는방법

첫 째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

둘 째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

샛 째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

[🗨 p76] 서울시 공급 절벽의 4가지 파급효과 

첫 째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

둘 째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

샛 째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

[🗨 p126] PF사태란?_정책 실패와 최악의 공급 부족 야기

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 등 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있음. PF대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황을 말함.

[🗨 p154] 퍼펙트 스톰 _ 공급 부족과 금리 인하의 협공

국내 외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명함. 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다.

[🗨 p158] 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어려움. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일

[🗨 p161] 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다. 

1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이다

2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.

    

[🗨 p245] 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 ‘금리’라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있다 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

[🗨 p250] 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.

첫 째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.

둘 째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

※모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.

[대장단지 및 상권 내용은 생략~]

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

기사, 뉴스, 강의, 질의 응답 등을 통해서 많은 내용들을 접한 부분들이 담겨있었다.

다시 한 번 현재 부동산 시장의 동향과 전망 등에 대해서 보고, 생각하고 할 수 있었던 시간이다.

아직은 이해를 정확하게 못 한 내용들도 존재하고, 머릿 속에 잘 안 들어오는 부분도 존재했지만

큰 흐름을 접할 수 있었고, 조금이나마 관심을 높이는 시간이 되었음.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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이전 동료분이 내 집마련 포지션도 고민해보셨냐고 물어봤었으나, 생각이 없다고 말했었다. 

그냥 전세 레버리지 투자만 할 생각을 하고 있었는데, 기회가 된다면 시장을 이용해 실거주로 들어갔다가 임대를 주는 방법도 다시 한 번 생각해보게 되었고(당장은 불가..), 상승의 흐름에 따라서 지역별로 상승하는 시기가 상이하기 때문에 조금 더 시세를 주기적으로 봐야한 다는 중요성을 깨달을 수 있었음.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

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독서량이 많지 않고, 마인드적인 책을 많이 읽다보니 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑기가 쉽지 않음.

그래도, 시간이 난다면? 최근 과거 시장의 부동산트렌드 2024, 2023 등을 읽어 본다면 좋을 것 같음.