1.
2016년 11월에 첫 투자를 진행했다. 당시에 2010년부터 2016년까지 과외및 사업을 통해 모은 종자돈으로 첫 투자를 했다. 16년 11월이 첫 투자였으니 온으로 9년을 막 넘었고, 10년차다. 이후 17년 여름에 투자를 또 한건 했다.
2.
처음 두번의 투자는 월세수익을 목적으로 했던 투자라서 시세차익형 투자에 대한 공부를 전혀하지 않고 했다. 적금이자 대비 월세 수익률이 얼마나 더 높은가? 물가상승률 3% 정도는 오를 것인가? 두가지만 생각했다. 즉 년 7%정도의 수익을 월세와 시세 상승에서 줄 것인가?를 보고 투자했다.
지금와서 생각해보면 아무것도 모르는 상태에서 이 정도 계산을 했다는 것이 기특하다. 이 투자는 결국 당시 시기를 고려했을 때 케비어(큰 종자돈)으로 라면(질 낮은 물건)을 끓인 격이 되었다. 하지만 월세를 볼줄 알게 된 능력은 남아 있어서 시장을 보는데 큰 도움이 되었다. 시세차익만 보는 사람들은 확실히 시장을 너무 모멘텀 적으로만 본다.
이때 투자했던 물건 중에 하나는 아직도 소유중인데 내가 매입한 가격보다 40%정도 상승했다. 월세도 40%정도 올라서, 매입가 대비 월세수익률이 이제 7%를 터치했다. 하나는 매도후 23년 가을에 강동구 아파트를 매입할 당시에 자기자본으로 사용했다.
3.
시세차익형 투자에 대해 공부를 본격적으로 시작한 것이 19년도 봄이다. 이때 공부를 시작한 후로 부동산 공부와 관심을 놓은 적이 없다. 상대적으로 관심을 적게주는 시기가 있었지만 항상 시장을 주시했다. 반면 실제 투자는 간헐적으로 했다. 19년9월, 20년3월에 지방 투자 두건을 했고, 이후 20~22까지는 기다리는 인고의 시간이 있었다. 이때 사업을 중점적으로 키워서 소득을 크게 개선했다.
그럼에도 시장을 계속 주시하고 있었다. 그래서 22년 가을에 대구 수성구 임장 타이밍을 잡았고, 22년 12월에는 서울 동남부 임장을 나갔다. 당시 정말 가슴이 뛰었다. 왜냐하면 3년간 기다리면서 내가 원하는 시기가 언젠가는 올거라고 생각했지만 20년대 후반은 되어야 올 것이라 보고 있었는데 너무 빨리, 그것도 기대보다 크게 왔기 때문이다.
그래서 결국 23년4월에는 서울 아파트 분양권, 23년11월에는 강동구 아파트에 투자했다. 당시 공포 스러운 분위기 속에서 두건을 투자하면서도 망설임이 전혀 없었다. 그정도로 고대하던 것이 왔다는 판단이 있었다. 그리고 그런 판단을 할수 있었던 이유는 항상 시장을 주시하고 모니터링 했기 때문이고, 또 아이러니 하게도 20-22년까지 3년간 투자를 쉬었기 때문이다. 그래서 빠르게 움직이는 것이 가능했다.
4.
그리고 결국 30대에 원하는 목표를 이루었다. 사실 마지막 두건의 투자가 결정적이었다. 16~22까지 7년간의 수익보다, 23~25까지 3년간 수익이 3배 정도 더 크다. 기간이 절반인 점을 감안하면 6배가 넘는 성과다. 이게 복리의 위력이다. 그리고 앞으로도 이런일이 반복될 것이라고 생각한다. 지금부터 6년간 거두는
수익보다 30년-33년 시기에 6배 더 높은 성과를 내는 식으로 말이다. 복리가 얼마나 대단한 힘인지 30대에
느꼈다는 사실이 내 인생에서 아마 가장 큰 사건일 것이다.
특히 19~20 당시에 수도권 중하급지를 선택하지 않고 지방 중도시의 대장급을 샀다. 워낙 싸게 매입했기에 이후 사이클 최저점인 23년에 매도를 했지만 수익은 상당했다. 그만큼 지방을 싸게 샀던 것이 첫번째로 주효했다. 만약 당시 수도권 중하급지의 구축을 샀다면 지금처럼 서울 메이저 신축 아파트 두채로 갈아타지 못했을 것이다. 두번째로는 20~22년까지 투자를 쉬었다는 점이다. 그래서 23년에 바로 중상급지 신축 대단지를 매우 싼 가격에 잡을 수 있었다. 투자는 쉬는 것도 매우 중요하다. 단 쉬면서 공부와 모니터링을 계속해야 한다. 근데 대부분 이걸 못한다.
5.
16~19의 전형적인 상승장 사이클과 이후 -10%의 중간 조정장, 20년초에 코로나로 인한 자본시장의 급락과 급등, 22년말에 고금리로 인한 폭락과 25년 급등의 작은 사이클 세번, 큰 사이클로는 한번 보냈다. 코로나 당시에는 지방투자로 벌었고, 이번 고금리 폭락시기에는 서울 신축 아파트와 분양권으로 돈을 벌었다. 이제부터 내가 원했던 결과를 내는데 도움을줬던 몇가지 컨셉을 공개한다.
첫째, 시기도 중요하다.
시기가 사실 가장 중요하다. 문제는 시기를 정확하게 알수 없다는 사실이다. 또 매번 정확하게 맞추기는 불가능하다. 그게 문제다. 그래서 대략적인 시기와 가격수준을 평가할 수 있다고 생각해야 한다. 그런데 이 대략적인 것은 어느정도는 가능하다. 하지만 여기도 문제가 있는데, 대략적인 것을 맞춰도 한동안 (3년정도) 틀린 느낌을 받는다는 것이다. 왜냐하면 가격은 버블이 형성될 정도로 오르기도 하기 때문이다. 비싼데, 더 비싸지기도 한다. 반대로 하락은 항상 급락으로 시작한다. 그래서 대응이 불가하다. 그냥 쳐맞는 수밖에 없다. (그래서 맺집이 중요하다.)
기본적으로 무주택이라면 너무 비싼 시기를 피하는 수준에서 매입하는게 맞다. 1주택자라면 추가 매수시 세금이나 여러가지 포지션 변경이 어려워 진다. 그래서 시기를 좀 더 박하게 볼 필요가 있다. 또 다른 투자 대안도 하나정도 가지고 있어야 한다. 난 이 대안으로 글로벌 자산배분을 추천한다.
즉 D모드는 아파트를 레버리지를 최대한 껴서 사는 것이고(23~24에 하면 좋을), N모드로 글로벌 자산배분을, R모드로 아무것도 하지 않는 것을 추천한다. 그런데 무주택이 오히려 가격을 더 받하게 보고, 다주택으로 갈수록 가격을 후하게 본다. 실제 그들에게 유리한 관점에 비해 반대되는 관점이 있는 것이다. 이게 투자를 어려게 하더라. 내가 9년동안 시장 관찰하면서 느낀 점이다.
내가 투자한 시기와 멈춘 시기를 보면 이제까지는 대략적으로 시기를 잘 잡았다. 다만 앞으로 투자를 30년 정도 더 한다고 가정시 반드시 시기를 잘 못 잡는 일이 적어도 두세번 있을 것이다. 이때를 위해서 너무 자신감을 가지면 안된다. 그럼 이 자신감이 모든 것을 0으로 돌릴 것이다. 탑을 쌓는데는 오랜 시간이 걸리지만, 허물어지는 것은 하루면 된다.
둘째, 입지와 상품
시기를 잘 맞추면 60%정도가 끝난 것이다. 나머지 30%는 개별 단지에서 결정된다. 일례로 내가 매입한 강동구 아파트는 당시 후보중에 하나였다. 매입후 2년이 지난 지금 다른 후보들과 격차를 보면 상당히 벌어진 단지들이 많다. 빨강색이 실제 매수한 단지다. 초록,파랑,검정은 매수후보 단지다. 전고점은 같은 쌍둥이 단지였다. 하지만 현재는 5억 정도 격차가 벌어져 버렸다.
입지와 상품에 대해서 어떤 것을 포기하고 어떤 것을 취해야 하는지 그 엣지를 알지 못하면 초록, 파랑, 검정을 선택하는 일이 생긴다. 실제로 최종주택이라면 난 파랑도 좋다고 생각한다. 다만 8년이하로 보유하는 종자주택이라면 23년도에는 파랑보다는 무조건 빨강을 택해야 한다. 이런 엣지는 배우지 않으면 절대 알수 없다. 그러니 부동산은 공부를 좀 하는게 좋다.
강사를 찾을 때는 데이터와 자기경험을 적절한 비율로 말하는 사람이 좋다. 너무 경험 위주거나 너무 데이터만 나열하는 강의는 보통 별로다. 그리고 아무것도 모르면서 자기 생각을 너무 믿지 말아라. 모를 수록 자기 생각에 확신이 있더라.
셋째, 자기의 목적과 필요
위에 세가지(시기,입지,상품)은 시장에 대한 이야기다. 투자에서 항상 내가 중요하지 않다는 것을 명심해야 한다. 내가 부동산 투자를 본격적으로 시작했다거나, 내가 원대한 목표가 있다거나, 내가 인성이 좋다거나 하는 건 아무도 관심이 없다. 시장은 그냥 자연처럼 내 필요나 목적 따위는 단번에 묵살 시킨다.
그렇지만 우리는 오랜기간 투자를 하면서 자기의 목적과 필요를 잘 이해하고 이를 시장의 모습과 매칭 하면서 내 목적과 필요를 지금 시장에서 관철시킬수 있는지, 그렇지 않은지를 항상 매칭하면서 생각하는 훈련을 해야 한다.
예를들면 이렇다. 내 당시 1지망은 둔주49였다. 하지만 둔주 49는 매물로 나올 물건도 거의 없고, 입주시가 되면 가격이 상당히 오를 것으로 봤기 때문에 2지망을 바로 매수했다. 결과적으로 자산 총액은 조금 낮지만 투자금대비 수익률로는 훨씬 더 좋은 성과를 냈다. 그러니 실제 세상에서는 타협을 잘보는 것도 능력이다. 당시 가격은 뭔가를 기다리면 안되는 수준이었다.
19년 가을과 20년봄에 투자할 때도 그랬다. 당시 1지망은 부산 더샵 센텀파크였다. 하지만 이미 가격이 2억이상 올라서 갭자금이 두배가 필요해졌다. 그래서 난 지방 도단위 지역 대장급 신축에 소액 투자로 선회했다. 그리고 남은 자금은 요식업 가게를 오픈하는데 사용한다. 이 타협도 1지망에 비해서는 수익이 훨씬 적었지만 당시 아무것도 하지 않았다면 강동구 아파트를 못샀을 것이다.
그러니 뭔가를 해야 할 시기에는 반드시 해야 하고, 그 수준에서 타협을 봐서라도 반드시 히야 한다. 23~24는 시기적으로도 특히 그랬다. 특히 23년은 영혼을 끌어모아 투자해야 했던 10년에 한두번 오는 기회였다.
6. 지금은?
일단 23~24에 영혼까지 끌어모은 사람들은 일단 축하한다. 반면 목표치는 더 높아졌을 것이고, 해당 목표치는 더 올라버려서 오히려 목표에서는 멀어진 기분이 드는 것도 사실이다. 하지만 이는 하락장이 도래하면 그렇지 않다.
만약 당시이 쥐고 있는 그 물건에 레버리지를 없게 해놓으면 지금가격 기준 2.5배 수준으로 갈아탈수 있다. 이건 역사적으로 반복되어 온 일이다. 길음 뉴타운 구축을 들고 있는 사람 중에 한남뉴타운을 23년에 잡으 사람도 있고, 서대문에서 잠실로 갈아탄 사람도 있다.
이정도 급지 이동의 문이 10년에 한두번 오는 하락장에서만 열린다. 그러니 그냥 계속 빚 갚거나, 자신 있으면 추가 아파트를 사거나, 모르겠으면 글로벌 자산배분을 하거나, 이들을 조합해서 하거나 하면 된다. 그냥 정진하다 보면 문이 열리는 시기가 온다.
무주택은 지금 가격에서 접근하기 쉽지 않다. 하지만 임대료가 오를 것을 이제 생각해야 한다. 서울 기준 4분위는 약간 비싼 정도고, 3분위는 적정 수준, 2~1분위는 매우 싼 가격이다. 아래 소득분위 대비 주택분위 pir을 참고하면 된다. 선택은 각자 하는것이다.
