다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 2018년이 소환되고 있습니다. 2018년에 다주택자 양도세 중과 이후 부동산이 폭등했듯이 2026년에도 다주택자 양도세 중과 이후 부동산이 폭등할 것이라는 의견이 설득력을 얻고 있습니다.
2018년 폭등 원인이 다주택자 양도세 중과가 맞는지에 대해 의견들이 분분하실 수 있으나 제 의견은 "그렇다"입니다. 이전에도 그 이유를 설명드린 바 있으나 못 보신 분들을 위해 다시 설명드리겠습니다.
2017년과 2018년의 부동산 시장을 비교해보겠습니다.
① 기준금리 : 2017년 1.25% → 2018년 1.50%
② 신규 주택담보대출 금액 : 2017년 76조원 → 2018년 50조원
③ 가계부문 통화량 증가율 : 2017년 +6% → 2018년 +4%
④ 아파트 입주량 : (전국) 2017년 39만호 → 2018년 48만호 (서울) 2017년 3.0만호 → 2018년 4.3만호
⑤ 아파트 중위 매매가 상승률 : (전국) 2017년 +6% → 2018년 +10% (서울) 2017년 +14% → 2018년 +23%
신기한 일입니다.
2017년에서 2018년으로 넘어오면서 ① 기준금리는 올랐으며 ② 신규 주택담보대출은 줄었고 ③ 가계부문 통화량 증가율도 줄었으며 ④ 입주 물량은 오히려 늘었는데, 신기하게도 집값은 2018년에 상승폭을 훨씬 키웠습니다.
다주택자 양도세 중과에 따른 매매 유통 매물 급감 외에는 달리 설명할 길이 없습니다. 그만큼 다주택자 양도세 중과가 시장에 미치는 영향이 큽니다. 그렇기 때문에 자연스레 다주택자 양도세 중과가 다시 시행되는 2026년에도 폭등할 것이라는 의견이 힘을 받을 수밖에 없습니다.
그런데 일각에서는 2018년과 2026년의 시장 환경이 다르기 때문에 다주택자 양도세 중과가 몰고 오는 파급 효과도 다를 것이라는 의견도 많습니다.
이에 저는 2017년말과 2025년말을 4가지 데이터(서울 아파트 기준)로 알아보면서 다주택자 양도세 중과가 진행되는 2018년과 2026년의 시장 환경을 비교해보도록 하겠습니다.
전세가율
전세가율은 아시다시피 아파트 매매가에서 전세가가 차지하는 비중입니다. 매매가가 10억인데 전세가가 4억이면 전세가율은 40%인 셈입니다. 전세가는 "주택의 사용 가치", 매매가는 "주택의 사용 가치" + "투자 가치"를 더한 개념이라고 볼 때, 전세가율의 하락(매매가와 전세가의 갭 확대)은 그만큼 주택 사용 가치 대비 투자 가치가 커진다는 의미이기 때문에 버블이 커진다고 보고 있습니다.
그런데 2017년말 전세가율은 70.1%, 2025년말 전세가율은 51.1%로 상당히 큰 차이를 보여주고 있습니다. 무려 -19%나 낮아진 셈인데, 그만큼 2017년말보다 2025년말의 버블이 크다고 볼 수 있습니다. 참고로 2017년말 대비 2025년말 전세가율 하락폭이 큰 곳은 성동구(-28.4%), 강동구(-27.0%), 마포구(-25.0%), 중구(-24.6%) 순입니다.
주택담보대출 금리
결국 대출 없이 집을 구입할 수 있는 계층은 한정적이기 때문에 주택담보대출 금리도 중요한 지표입니다.
2017년말 주택담보대출 금리는 3.42%, 2025년말 주택담보대출 금리는 4.23%로 2025년말이 +0.81% 더 높습니다. 그 비중이 얼마나 되는지 모르겠으나 영끌하는 분들 입장에서는 금리 0.81% 차이도 작지 않은 차이일 수 있습니다. 어찌 되었든 2025년말이 2017년말보다 대출을 받아 집을 구입하는 환경은 다소 나쁜 상황입니다.
유동성
유동성에는 여러 데이터를 도입해보고자 하는데요, 우선 M1/M2 비율입니다. M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈이고, M2는 M1에 더해 만기 2년 미만 금융 상품 등 짧은 만기에 묶여있는 돈을 포함합니다. M1/M2 비율은 M2 내에서 M1이 차지하는 비중을 나타내는 것으로, 언제든지 빼내서 자산 시장에 투입할 수 있는 유동성의 비중을 의미하기에 "유동성의 진성 에너지"라고 생각하고 있습니다. 실제 서울 아파트 매매 지수 상승률이 +5%를 상회한 해가 거의 모두 M1/M2 비율이 29%를 넘은 기간 안에 포함되는 것만 봐도 유의미한 지표로 판단됩니다.
그 M1/M2 비율이 2017년말 34.8%, 2025년말 32.9%입니다. 2017년말보다 2025년의 "유동성의 진성 에너지"가 다소 약한 셈입니다. (물론 32.9%도 높은 수치입니다)
또 한 가지 도입해보는 것은 M2 통화량과 서울 아파트 가격의 비교입니다. 2017년말 M2는 2,397조 3,100억원이었던 데 비해 2025년말 M2는 4,089조 7,680억원으로 8년간 +71% 증가하였습니다. 그런데 서울 상위 20% 아파트 매매가는 2017년말 13억 4,138만원에서 2025년말 34억 3,849만원으로 무려 +156% 상승하였습니다. M2 대비 상당히 오버슈팅된 셈입니다. 반면, 서울 중위 아파트 매매가는 2017년말 6억 8,500만원에서 2025년말 11억 556만원으로 +61% 상승하였습니다. M2 통화량 증가폭 대비 덜 오른 셈입니다. 통화량 대비로 보면 서울 상위 20% 아파트는 너무 올랐고 서울 중위 아파트는 조금 덜 올랐다고 볼 수 있습니다.
공급
2018년 입주 물량은 서울 3.9만호, 수도권 23.5만호였던 반면, 2026년 예상 입주 물량은 서울 2.9만호, 수도권 10.8만입니다. 수도권 입주 물량을 같이 논하는 이유는, 서울 전세가는 서울 입주 물량보다 수도권 입주 물량과 더 깊은 상관관계가 있는 것이 확인되었기 때문입니다. 수도권 입주 물량으로 따지면 2018년 대비 2026년은 반토막 미만으로 감소하네요.
제 나름의 결론을 내보겠습니다.
다주택자 양도세 중과 시행을 맞이하는 2018년과 2026년을 비교하면, 전세가율과 주택담보대출 금리, 유동성 측면에서는 2026년이 2018년보다 상승하기에 악조건을 갖고 있다고 볼 수 있습니다. 다만 공급 측면에서는 2026년이 2018년보다 상승 조건을 갖추고 있습니다.
이러한 점들을 종합적으로 고려하면 다주택자 양도세 중과 시행을 맞이하더라도 2026년이 2018년과 같은 폭등을 맞이할 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 2018년 수준의 "폭등"이 어렵다는 이야기지, "상승"이 어렵다는 이야기는 아닙니다. 전세가율이 낮은 건 사실입니다만 주택담보대출 금리는 향후 내려갈 가능성이 크고(4월 세계국채지수 편입으로 국채 수요가 늘어나면 국고채 금리 안정화 가능성 大), 큰 폭의 공급 감소도 지속되기 때문입니다.
게다가 2025년 7월부터 2026년 1월까지 무려 2조 4천억원에 이르는 주식ㆍ채권 매각 대금이 서울 아파트 구입 자금으로 쓰인 점을 고려하면 코스피의 고공 행진은 부동산 시장에도 지속적인 유동성 공급으로 이어질 가능성이 높습니다. 정부발 유동성 확대(730조원에 이르는 슈퍼 예산), 민간발 유동성 확대(반도체 초호황에 따른 임직원들의 수억대 성과급 지급 등)도 잇따르기 때문에 유동성도 더욱 보강될 예정입니다.
이재명 대통령의 잇따른 SNS 발언으로 부동산 관련 의견 교환이 치열한데 앞으로 어떻게 흘러갈지 흥미롭게 지켜보고자 합니다.
오랜만에 월부에서 <데이터 기반, 부동산 전망 특강>을 열게 되었습니다.
제 칼럼을 읽어주시는 분들께 조금이나마 혼란스러운 현재 상황에 대해 데이터 기반으로 정리해드리기 위한 자리입니다.
금리, 통화량, 공급 등 데이터 기반으로 향후 부동산 전망이 궁금하신 분들, 지방 광역시에 관심 있는 분들은
관심 부탁드리겠습니다.
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