1주차 강의 후기 (feat. 쟌자니) [지투24기17조 몽몽이들아, 아파트 ㄷ1비러 드7ㅏ자_금룡이]

수강후기
25.04.09

✔️ 배운점

✨ 느낀점 : 나에게 특히 인상깊었던 점

📌 Key Point : 꼭 적용해보고 싶은 점

1강

준비해야할 MND SET 📌
- 이길로 가면 목적지에 도착한다는 확신
- 어디로/어떻게 가야하는 알 수 있는 구체적인 방법
- 목표까지 순항할 수 있는 명확한 방향성 ✨

강의가 끝나면 ✔️
- 지방투자로 돈 벌 수 있다는 확신을 가질수 있다.
- 지방투자로 성공할 수 있는 단지의 기준을 세우고 -> 내 임장지에 적용할 수 있다.
- 실전 투자자의 투자루틴과 습관을 배우고, 실행할 수 있다. ✨📌
  =>지방투자로 돈벌수 있는 사람이 된다.

인구 = 수요의 크기
지방시장의 특징
- 수도권에 비해 인구가 적고 얇음
  - 실수요가 이끄는 전세가의 움직임에 많은 영향을 받는다.
  - 가수요(투자)가 얇기 때문에 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직
  - => 전세가가 시장 상황을 리드한다.
2025년 5월 지방 상황 공급/가격/상황
지방 총정리
- 가격 : 그냥 싸다
  - 그렇지만, 아무거나 사면 안된다.
  - -> 단지의 가치와 선호도에 따라서 / 싸면서도 좋은 걸 사서 더 벌어라
- 투자금 : 투자금이 적게 든다.
  - 좋은걸 사면 더 좋지만,
- 리스크 : 리스크가 적다
  - 투자에 있어서 최고의 악재는 비싼 가격
  - 전세 레버리지 투자의 가장 큰 리스크는 역전세
    - 이미 전세가가 10년전 가격이라면, 더 이상 빠질 리스크가 있을까
- => 지방투자하기 너무 좋은 시기이다. ✨📌

2-3강

수도권 투자와 지방투자의 차이점 ✔️
- 수도권 : 전세가가 하락해도 전저점 만큼 빠지지는 않는다 -> 매매/전세 모두 장기적 우상향
- 지방 : 낡으면 선호도가 떨어지는 경우가 많으며, 이전가격을 회복하기 어려울수 있음
  - 적절한 시기에 매도해야함.

수도권 투자 vs 지방투자
- 수도권
  - 투자금 1억이상
  - 보유기간 10년
  - 수도권은 같은 사이클을 가지는 한 덩어리
  - 안정적으로 보유하며, 전세상승 + 시세차익
  - 중장기간 보유하며 월급+전세상승분으로 재투자
- 지방투자 ✔️
  - 투자금 1억 미만
  - 5년 내외 매도
  - 각 지역별로 사이클, 개별성을 가지는 서로 다른 지역
  - 적은 투자금으로 가능, 대부분 시세차익
  - 꾸준한 투자공부 (매도+갈아타기)
- 가치성장투자 ✔️
  - 지역내 사람들이 좋아하는 곳을 <- 학군 및 입지선호
  - 쌀때 매수하여
  - 중장기 보유하여
  - 큰 시세차익
- 소액투자 📌
  - 가치대비 저평가된 곳을
  - 가격이 싸고 투자금이 적을 때 매수하여
  - 중단기 보유하여
  - 좋은 수익률
    - 직장 : 너무 멀지 않으면서
    - 교통 : 출퇴근 30분 내외
    - 학군 : 적어도 학교와 학원이 가까운 곳
    - 환경
      - 상권 : 생활업종, 젊고 깨끗한 상권
      - 균질성 : 신축만 > 신축,기축 혼재 > 준신축만
      - 건물가치 : 연식(20년이내) 세대수(300 이상) 구조(복도식X)
주의점
- 갭이 작다고 다 소액이 아니다.
- 단점이 너무 많으면 가치가 떨어진다.

지방 소액투자에서 조심해야할 단지의 특성 ✔️📌
- 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지
- 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지
- 현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지

4강

가격 결정요소 찾는법
- 분위기 임장 : 생활권별 특징 정리 ✨📌
- 단지 임장 : 생활권별 선호요소 찾기 ✔️
- 시세지도 : 선호요소를 가격과 연결시켜 보자 -> 생활권 내 단지 비교 / 생활권별 대표단지 비교

지방 아파트 가격 결정요소 우선순위
- 광역시
  - 입지>연식
    - 1) 입지 좋은 신축
    - 2) 입지좋거나, 프리미엄이 있는 위치의 준신축 or 구축(학군/부촌)
    - 3) 입지 덜 좋은 선호생활권 (준)신축
    - 4) 외각 아파트 밀집지역 신축
- 중소도시
  - 입지<연식
    - 1) 입지 좋은 신축
    - 2) 양호한 생활권의 신축
    - 3) 입지 좋은 준신축
    - 4) 입지 좋은 구축 또는 외곽 아파트 밀집지역 신축
지방투자 의사결정과정 3단계 ✔️📌
- 1. 저평가 : 가치 있는 단지 중 가격이 싼 것
- 2. 투자금 : 적은 투자금이 드는 곳
- 3. 리스크 : 잔금 가능 범위에 들어오고 역전세 가능성이 적거나, 대응이 가능한 것.

반드시, 위 1->2->3순위 순서대로 해야 혼란이 없다. ✨📌
- 투자금(2순위)에만 맞춰서 단지를 추려서 보면 다시 1순위에서 도돌이표

1단계 : 저평가 찾기 ✨
- 아는 지역 중, (특정년도 예전가격) 유사평형, 유사년식 아파트 비교
  - 선호 요소 파악 -> 순위 매기기
2단계 : 투자금 = 감강가능한 것, 적게 드는 것✨
- 개인상황 점검
  - 내 투가자금 범위에 들어오는가?
  - 이 투자를 한 후에도 1년에 1채씩 투자를 지속할 수 있는가?
- 물건 상황 확인
  - 투자금 범위에 들어오는 물건 중 가장 좋은 것인가?
  - 전세를 놓는 과정에서 추가 투자금이 들어갈 가능성은 없는가?

3단계 리스크 = 투자 후 잃지 않는 것✨
- 개인상황 점검
  - 잔금 대비가 되는가?
- 시장 상황 확인
  - (잔금대비) 안된다면, 주인전세 / 세안고 등 리스크 헷지를 할 수 있는가?
  - 공급이 많아, 향후 역전세로 돈을 돌려줄 가능성이 있는가?

투자 결정
- 저평가 : 가치 있으면서 가격이 싸고
- 투자금 : 적은 투자금을 들여
- 리스크 : 잔금 가능한 가격이고, 역전세 가능성이 적거나 대응 가능한 것.
- => 위 3단계를 거치면 지방투자로 돈벌수 있다.✔️📌

5강

[지방투자자의 투자 로드맵]

돈을 번 다음, 불리는 로드맵이 필요한 이유✨📌
명확한 목표와 방향성이 없다면
- 투자를 해도, 집 값이 올라도 헤매게 된다.

로드맵 Guide
- 매도 의사결정 기준 ✨
  - 수익이 났을때
  - 포트폴리오, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때 (옆그레이드 아니고 업그레이드)
  - 리스크를 감당하기 어려울 때
1) 수익✔️📌
- 소액투자로 5천만원 또는 투자금 대비 수익률 100%가 났는가?
- 수익구간이면 매도 후, 갈아타기
- 매도 기준이 없으면
  - 언제 팔아야될지를 판단할 수 없고, 흐름을 올바르게 잃지 못한다면, 되려 기회를 잃는 실패한 투자가 될수 있다.
- 매도는 감정이 아니라, 기준대로 해야한다.✨📌

2) 포트폴리오✔️📌
- 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?
- 갈아탈 수 있는 단지, 지역을 최소 3~5개는 알고 있는가?
- 갈아탈 단지에 대한 확신이 없다면 어렵다
- 기준이 없으면, 오르던 내리던 매도에 대한 결정을 못한다.
- 매수를 한 후에는, 갈아탈 단지를 알아볼 수 있는 실력을 키워야 한다.
- 투자는 실력이 돈을 버는 영역

3) 리스크✔️📌
- 리스크를 감당할 수 있는가?
- 리스크를 감당하는 것 보다 매도하는 것의 편익이 큰가?
  - 감당불가하다면
    - 반드시 매도
- 지방 매수 후, 반드시 해야할 일
  - 수익 : 기다림
  - 포트폴리오 : 내 실력
  - 리스크 : 대응

투자 이후, 갈아타기 방향✔️
매도 후, 갈아타기에 정확한 시점은 없다, 타이밍을 노리는게 아니라
다만, 저평가된 갈아탈 단지를 얼마나 알고 있느냐에 따라 그 결과물은 달라진다.✨📌
- 실력이 있다면 기회는 언제나 있다.✔️

지방 실전반 200% 활용법✔️
- 첫 실전반을 앞둔 수강생(내 얘긴가;;)의 마음
  - 시세트래킹도, 임보 결론도 제대로 해본 적 없는 내가
    - 실전반 가는 게 맞을까?
  - 다들 척척해내는데 나만 못하는 것 같아
    - 내가 실전반을 해도 되는 걸까?
  - 주변 환경이 어려워요
    - 나 실전반 할 수 있을까?
- 하지만, 위 고민들은 나를 앞으로 나아가게 해 주지 않는다.
  - 오늘 이 시간 이후로 걱정 대신 [행동]을 한다.📌

이번 실전반에서 실천할 행동 세가지✔️📌
- 1) 어떻게 하면 될까? 말하기
- 2) 질문하기 (질문자의 사고과정을 포함하여 질문해야한다)✨
  - 질문에 대한 답이 아니라 -> 과정에 대한 답을 얻어야 - 실전반이 끝난 다음, 스스로 답을 찾을수 있게 된다
  - 내 생각 / 근거 / 질문 (좋은 질문의 예)
- 3) 나누기 (꾸준히 일정한 결과물을 쌓아가는 데, 조 활동과 나눔활동이 가장 큰 도움이 된다)
  - 첫수강이라면
    - 감사일기 댓글
    - 톡방 응원
    - 적극적으로 질문하는 자세 (+모두의 성장)