전세 계약갱신청구권 사용 후 세입자분이 조금 빨리 나가실때 관련하여 궁금한 게 생겼습니다

안녕하세요 오소리감투님~ 이 경우에는 세입자가 급하게 나간다고 해도 잔금이 가능한지를 먼저 따져봐야합니다. 동시에 전세갱신권리 아니라 신규계약을 진행하도록 유도해도 해당 리스크를 햇지할 수도 있습니다^^

오소리감투님 안녕하세요 계약갱신청구권에 대해서 여러 생각을 해보시면서 걱정이 많이 드셨을 것 같아요! 우선 질문에.대해 답해드리면 1. 계약갱신권 사용 도중 세입자께서 퇴거하실 수도 있으신지 갱신권 행사 전 향후 계획에 대해 이야기를 나눠보고 리스크를 판단해보고 있습니다. 실제 퇴거하시더라도 세입자와 협의하여 신규 세입자를 셋팅하면 퇴거한다거나 하는 방법 등으로 리스크를 대비합니다 2. 중도 퇴거를 방지하기 위해 신규 계약으로 진행하기도 합니다. 이 부분은 향후 해당 지역 공급에 따라 공급량이 많은 경우라면 신규 계약을, 그렇지 않다면 갱신권 행사를 하곤 합니다 3.시장 상황에 따라 다릅니다. 어떤 시장은 세가 껴진 물건이 더 잘 팔리기도 하고 어떤 시장은 입주물건이 더 잘 팔리기도 합니다. 시장 상황에 따라 세껴진 물건이 안팔리는 시장이라면 가격을 조금 낮춰서 매도하는 방법도 있습니다 4.투자에서 미래를 알 순 없으므로 투자 당시에 리스크를 감당할 수 있다면 투자를 하되, 그 뒤는 상황에 따라 대처하려고 합니다

안녕하세요. 실제 갱신권사용후 임차인이 나간다는 경우가 종종 발생하기도 합니다. 원칙적으로는 3개월후 상환의무가 주어지지만 이것또한 유도리있게 서로 날짜를 협의해서 새로운 임차인을 맞추셔도 됩니다. 만일 새로운 임차인을 맞추기 어려워 매도를 해야 하는 상황이라면 그때 시장 상황에 따라 금액적으로 메리트를 제시하든지, 조건을 제시해서 매도도 염두해 볼수 있습니다. 지방에서 투자시 앞서 걱정하시는 상황이 무조건 발생하는것도, 혹은 발생하지 않는것도 아니지만, 그 당시에는 당황스럽지만 또 대응이 가능하다보니. 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.^^ ( 저 또한 그렇게 하고 있습니다 )

안녕하세요 오소리감투님 :) 1. 개인 자산 상황이 각자 다르기 때문에 정답이 있는 것은 아니지만, 저의 경우에는 감당 가능한 리스크의 폭이 작은 편이기 때문에 임차인이 갱신권을 사용한 물건이 있다면 혹시나 퇴거할 경우를 감안하여 돌려줄 돈을 생각하고 투자를 하는 편입니다. 2년 채우고 나가겠지라는 안일한 생각으로 공격적인 투자를 진행하다가 자칫 임차인이 퇴거를 요청하고 새로운 세입자를 구하지 못한다면 보유 물건을 헐값에 매도하여 이를 채워넣어야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 2. 갱신권을 사용할 것인가, 신규 계약을 할 것인가에 대한 방향성은 복합적으로 생각할 필요가 있습니다. 급작스러운 퇴거를 감당할 수 없는 상황이라면 신규 계약을 유도하여 2년간 퇴거 리스크를 헷지할 수 있지만, 전세가 상황에 따른 현금 흐름을 얻을 수 없다는 단점이 존재합니다. 반대로 갱신권을 사용하면 2년 후 상승한 전세가만큼 현금 흐름을 창출할 수 있지만, 중간 퇴거 리스크를 감안하여 공격적인 투자가 어렵다는 단점이 있습니다. 현재 임대차법이 개정되거나, 임대인에게 유리한 판례가 확정되지 않는 한(지방법원까지의 임대인 승소 판례는 있습니다) 어쩔 수 없는 부분인 듯 합니다. 3. 세입자가 살고 있는 물건은 접근할 수 있는 사람이 투자자 혹은 만기 시기에 입주할 실거주자로 매수 수요의 폭이 상대적으로 적은 편입니다. 공실 혹은 실거주 물건에 비해 매력이 수요가 적기 때문에 비교적 저렴하게 매도해야 할 수 있습니다. (물론 상승장에서는 투자 수요가 많아 전세가와 만기 시기에 따라 매도가 잘 될 수도 있습니다) 때문에 온전히 시세대로 받기 위해서는 만기 시점에 맞춰 매도하거나 여력이 된다면 잠시 공실을 만들어 매도하는 것이 방법이 될 듯 합니다. 4. 지방은 공급량에 따라 시장 상황이 급변하고 전세가가 출렁이기 때문에 매수 시기에 지방의 체급, 물건의 연식 등을 고려하여 매도 타이밍을 잡아두긴 하지만, 당시 공급량에 따라 그 타이밍을 수정해야 할 수 있습니다. 이 또한 예측이 어려운 부분이며 그 때 그 때 상황에 맞게 대응할 수 밖에 없을 듯 합니다. 경우에 따라 예측과 다르게 과공급이 길게 이어져 생각보다 오래 보유하게 된다면 매도 시나리오(목표 매도가, 보유 시기 등)도 수정해야 할 필요가 있습니다. 정말 개인 상황, 시장 상황에 따라 너무나 많은 경우의 수가 있기 때문에 하나하나 남길 수는 없지만 개인적인 생각을 남겨봤습니다. 좋은 질문 감사합디다 :)