전세 계약갱신청구권 사용 후 세입자분이 조금 빨리 나가실때 관련하여 궁금한 게 생겼습니다
- 부동산Q&A
- 23.12.08
안녕하세요! 열중반 열심히 수강 중인 오소리감투 인사 드립니다.
계약갱신청구권 관련 궁금한 점이 있어 질문드립니다.
세입자분이 첫 계약 이후 청구권을 행사할 수 있는데, 이 때 청구권 사용으로 다시 2년을 지내는 상황에서
급하게 일이 생겨 나가시겠다고 하는 경우 - 3개월 정도의 말미를 갖고 보증금을 돌려줘야 하는 것으로 알고 있습니다.
이런 경우에 3개월 동안 다른 세입자분을 구할 수는 있겠지만... 제가 설계한 리스크 관리나 임대 부분들이 틀어질 것 같더라구요.
1. 이 상황도 염두해서 투자를 진행하나요??
2. 이런 케이스 방지를 위해 첫 계약 만료 후 재계약시 다시 신규계약(=갱신권미사용) 하는 경우가 있다고 들었습니다. 허나 이러면 2년 확보는 괜찮지만, 결국 다시 걱정한 부분을 겪을 것 같은데 방향이 맞을까요?
3. 이런 케이스에 의해 매도가 쉽지 않아 보이는데, 그렇다면 주로 낀물건으로 매도하게 되는걸까요?? (매도가 어렵다는 이유가 요런거 같아 보이네요 @-@)
4. 지방처럼 매도 호흡을 짧게 가져가려고 하는 경우, 이 문제가 까다로울 거 같은데 어떤 식으로 방향을 잡을까요??
정답이 없을만한 질문인 거 같아서...
경험해보신거나 의견 짧막하게라도 말씀주신다면 깊이 새겨듣겠습니다.
감사합니다 __
댓글
안녕하세요. 오소리감투님 앞으로 전세투자시 계약갱신청구권 관련해서 궁금하신것으로 보입니다. 말씀하신것처럼 전세 재계약을 하였는데, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 2년만기전 통보후 나가는 경우가 발생할 수 있는데요 이때 1. 전세금이 하락한 경우 2. 동일한 경우 3. 전세금이 오른 경우 이 세가지 경우중 하나에 해당할거에요. 현 세입자의 계약보다 전세금이 하락하여 추가로 투자금이 들어가는 경우가 보통 걱정하는 부분이실텐데 그래서 오소리감투님이 말씀하신것처럼 신규계약으로 작성하여 2년간 세입자가 거주하도록 하기도 하구요 이때는 2년뒤에 전세금이 현재보다는 어느정도 올라와서 역전세리스크가 해소될것으로 생각하고 있습니다. 아니면 현재 전세가가 너무 낮은 상태라고 판단하면 계약갱신청구권을 사용하여 도중에 나가더라도 역전세리스크가 거의 없다고 판단해서, 재계약시 청구권 사용으로 작성하는 경우도 있습니다. 지방이 매도 호흡이 짧다고해서 2년 보유후 즉시 매도하는것이 아니기 때문에 매도 시점에 시장을 보고 현재 거주중인 세입자와 협의하여 퇴거 후 실거주자에게 매도하거나 전세금을 높게 끼워 투자자에게 매도하기도 합니다.
안녕하세요 오소리감투님 ! 전세입자가 이사를 갈 것인지 계속 거주하실 것인지에 대한 부분은 대응의 영역이기에 말씀하신 것 처럼 정답이 있는 것은 아닙니다. 다만, 최대한 리스크를 방지할 수 있는 부분 중에 하나가 미리 (3~4개월 전) 나갈 것인지 확인하기, 신규계약 하기 정도인 것 같습니다. 1. 크런 케이스가 언제든지 생길 수 있습니다. 저는 그런 상황이 생긴다면 대응한다고 생각하고 투자를 진행하고 있습니다. 2. 신규 계약을 체결하는 것을 통해 중간에 퇴거 하시는 경우를 방지할 수 있습니다. 또 2년 이후, 세입자의 연장 여부를 확인하고 똑같이 신규계약을 체결할 수도 있습니다. 3. 낀 상태로 매도를 하기도 합니다. 결국 사람들은 시장 상황과 가격에 따라 매수를 결정하기 때문에 그 때 시장 분위기에 맞춰 가격을 책정하여 매도 하면 될 것 같습니다. 4. 3번과 같습니다. 결국 모든 것은 시장 분위기(전세 물량 증감, 전세가 변화, 공급, 금리) 등에 따라서 달라지고 오히려 전세가가 오르는 경우엔 유리해질수도 있는 부분입니다.
안녕하세요 오소리감투님. 계약갱신청구권이 투자하는데 까다롭긴 합니다. 위에서 리리킴님이 잘 설명해주셨는데요, 갱신사용 안한 세낀 물건 매수 시 만기 시점 공급 상황을 고려해서 투자를 진행합니다. 만기 때 공급이 많아 역전세 리스크가 크다면 신규계약 조건이 갖춰진 물건을 우선순위에 두고 찾아볼 수도 있구요, 현재 전세가가 낮아 역전세 걱정이 없다면 반대로 신규 계약을 맺어 갱신청구권이 남아 있는게 오히려 답답해질 수도 있다보니 그냥 갱신권을 사용하게 둘 수도 있겠네요. 말씀하신대로 그래서 매도는 난이도가 있는데요, 전세가 높게 낀 상태로 투자자에게 매도하는 방법이나 만기 시점에 공실로 만들어서 매도하는 방법, 가격 메리트로 매도하는 방법 등이 있겠습니다. 제 경우 법인전세 (사택)를 들였는데 법인은 일정규모 이상이면 임대차법에 보호 받는 대상이 아니라 갱신청구권을 쓸 수 없어 2년마다 신규계약입니다. 게다가 혹시 실거주가 매수하면 이사비 정도 선에서 이사 나가달라는 협의를 미리 해두어 (법적효력은 없지만 특약 기재) 실거주에게 매도했습니다. 낀물건은 집도 보여주기가 쉽지 않고 잘 보여주시던 세입자도 반복되면 안보여주기 시작할 수 있습니다. 지방에선 매도 자체가 중요하니 이럴때 가격 욕심 내려놓고 얼마간의 수익에 만족하며 성공적으로 매도하시길 응원하겠습니다~