[지방투자기초반 27기 45조 바루바] 2주차 강의후기

[본것]

-지방 입지분석- 

직장에선 3가지를 확인해야함.
1)주요 일자리 위치
구별로 어디에 있는지 확인.
2)양질의 일자리와 소득
확인해야할것은 500인아상의 사업체 갯수, 총 종사자수는 필수. -> 전국비교.
추가적으로 제조업, 전문과학기술업의 인구대비 종사자수 비율
3)고소득자는 어디에 있나?

학군에서 3가지 확인할것
1)전국단위 학군수요? -> 95%이상 학업성취도 학교가 전국구수준 학교임.
2)그 지역에서 학군수요?
3)그 지역에서 학군지를 어느정도 비중으로 봐야하나? 
지방에서는 우수한 학교+학원가(양+질)+부촌커뮤니티 있어야 학군지임.
학원가 질은 수리논술, 과학학원, 입시컨설팅있는곳이 좋은거임.
초등학교 학급당 학생수가 23면이상이면 과밀.

환경에서 3가지 확인할것
1)상권과 편의시설
2)거주환경
3)그지역의 선호도중 가장중요한 환경요인은?
+특수선호환경: 한강뷰, 부산오션뷰

공급에서 3가지 확인할것
1)창원내, 인근부산등 공급상황과 추세는?
2)언제 어디에 몇세대, 입지순위 바꿀만한가?
3)역전세리스크는?

교통에서 확인할 2가지
1)지하철있는곳은 지하철로, 없다면  자차로 출퇴근하기 용이한가?(창원은 지하철없어서 선호요인이 직주근접)
2)어떤 부분에서 교통이 편리하다 느끼는가?
 

-생활권-
~창원 성산과 의창구 생활권 특징
1그룹: 반송,용호 -> 학군학원, 균질성, 땅의가치와 선호도 좋음
2그룹: 중동 -> 스타필드, 6천세대 유니시티
대원 -> 뉴코아와 홈플, 18년이후 신규택지(완전새거느낌. 그러나 활발함이 5년새 줄어듦)
가음 -> 창원공단 직주근접, 17년식이후 재건축택지(기존주거지 구도심 모양이 있음), 1군브랜드가 대원보다 많음
3그룹: 성주 -> 00연대 구축 대형평형, 경상대병원수요, 삼정자중 수요(반송동의 대안)
상남 -> 창원 최대상권, 학원과 유흥지가 있긴한데 구축
4그룹: 대방,남양, 명곡, 팔용 -> 중심부와 멀고 구축, 노인, 근린상가

~마산 생활권 특징
1그룹: 양덕 -> 2010년대 재개발 아파트 밀집, 가고파초와 양덕학원가, 신세계등 상권
2그룹: 교방 -> 회원동과 교원교방동, 재개발로 신축많음, 315대로 진입때매 교통정체
3그룹: 월영 -> 옛날부촌으로 4300세대 마린애시앙,마창대교
중앙 -> 위쪽은 북마산생활권, 중간어시장, 아래쪽 관공서
합성 -> 마산역 먹자유흥골목, 짤짤이 아파트
4그룹: 내서 -> 산속에 있는 외곽택지인데 함안으로 출퇴근용이

~진해 생활권 특징
1그룹: 석동 -> 안민터널통해 창원 접근성 좋고, 마트나 대단지 있어 환경좋음
풍호장천 -> 마린푸르지오, 한신휴플러스등 아파트 모여있는곳.
2그룹: 자은 -> 경사심해 위쪽은 신축, 아래쪽 구축
4그룹: 충무 -> 시골마을임.
 

[깨달은것]

창원이 생각보다 인구도 많고, 가격도 웬만한 광역시급으로 비싸다!

물론, 지방이 전체적으로 싸기때문에 창원도 싼편이지만 부산대구만 앞마당이 있는 나에게는 창원이 의외로 가격대가 있어서 놀랐다. 하지만, 전세가율이 70%가 넘어가니까 지금당장 투자하기에는 더 좋은 것 같기는 하다.

만약에 부산이나 대구에서 기회를 놓치거나, 1호기를 부산이나 대구에서 하고, 2호기를 준비할때 창원에서 기회를 잡을 수 있을 것 같다.

그리고, 강의를 들으면서 항상 느끼지만 강의에서 정리해준대로 내 임장지에 적용해볼것들은 산더미인데 막상 해보면 막막하고 적용하기 힘든게 많다. 이번 강의에도 적용할점이 너무 많다. 

특히, 부산대구는 직장이 애매해서 후순위로 봤는데, 창원에서는 직장이 제일 먼저 봐야하는 입지요소인것도 인상깊다.

지방에서는 정말 입지 선호요인만 잘 캐치하면 반은 먹고 들어가는 것 같다. 무조건 신축인것도 아니고, 무조건 학군환경인것도 아니다.

창원에서의 선호요인은 연식, 중심접근성(직주근접), 거주환경(균질성,대단지), 브랜드, 학군 순으로 중요한 것 같다.

시세지도는 분임,단임으로 결정한 생활권우선순위를 각생활권 대표단지의 가격비교로 크로스체크하는것과 단지들이 가지고 있는 선호요인들이 얼마나 있는지 가격을 통해 파악하는것.

[적용할 점]

1. 창원에서의 선호요인은 연식, 중심접근성(직주근접), 거주환경(균질성,대단지), 브랜드, 학군 순

2.호갱노노 분위지도 탭으로 분양위치 확인하기.

3.직장비교시 500인아상의 사업체 갯수, 총 종사자수는 필수. -> 광역시와 중소도시 비교.

추가적으로 제조업, 전문과학기술업의 인구대비 종사자수 비율 -> 광역시와 중소도시 비교

4.생활권대표단지 가격을 그래프에올려서 가격 왜곡된 생활권 찾기

5.원페이지할때 같은생활권에서 단지별 선호요인을 지도에 올려서 선호도순위를 설명하기.

6.그룹핑할때 그룹별로 묶어서 선호도 키워드 넣기.