구축 아파트, 고르는 사람만 아는 진짜 이유(실거주+투자 완벽 분석)

작성일 : 2025.04.13

☑️ 이글 하나면 이런 점을 알 수 있어요!

● 구축 아파트를 매수하는 것에 고민이 되시는 분

● 구축 아파트 장단점이 궁금하신 분

🎁이런 분들께 추천드려요!

● 내집마련을 고민하시는 분

● 청약을 통해 내집마련을 희망 하시는 분

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안녕하세요, 야누스22입니다.

오늘도 열심히 내집마련과 투자를 하기 위해

집을 보러 다니고 있는 데,

최종 선택지를 남기고 고민에 빠지게 됩니다.

"부동산은 무조건 입지라는데

입지가 좋은 아파트들은 죄다 구축이네...

저번 반등장에서 신축 위주로 상승했는데,

얼죽신이라고 하잖아.

구축아파트,

사도 되는 걸까?"

먼저

어느정도를 구축이라고 하고

어느정도를 신축이라고 할까요?

📌 먼저, '구축'과 '신축' 기준은?

각 기준이 다소 다를 수 있지만,

저는 여기에 "준구축"도 구분하는 편이에요.

확실한 건,

보통 부동산에서는

10년 이내면 '신축',

20년 넘으면 '구축'으로

구분하는 경우가 많다는 거죠.

구축아파트와 신축아파트의 특징은

다르기 때문에

내집마련을 하시거나

투자를 하실 때

어떤 특징을 가지고 있는지

꼭! 살펴 보실 필요가 있어요.

그렇다면 오늘은,

구축아파트의 장단점에 대해서

비교분석 해볼게요.

(※해당 글은 수도권을 기준으로 작성한 글입니다.)

아 그럼 레스고~~

< 목 차 >

| 구축 아파트의 특징과 장단점 🏡

| 구축 아파트 매입, 이런 경우에는 추천!🧐

| 구축 아파트의 특징과 장단점 🏡

우선, 구축아파트의 특징과 장단점을 이야기 해볼게요.

👍🏻입지 우위

: 도시 내 중심지, 역세권, 학군 좋은 지역에 위치

일반적으로 수도권에서 입지가 좋은 곳은

구축일 확률이 높아요

(같은 가격으로 접근했을 때)

사람들이 모여사는 곳 위주로 인프라가 형성되고,

중심지로서 작용을 하며

입지가 좋은 곳으로 발전해 온 것이지요.

다만 시간이 지나면서 구축들이 된 것이고요.

학군으로 유명한 목동 구축 단지들

이에 반해 이미 개발된 곳에서 신축이 들어오는 경우

그 지역의 외곽에 들어오는 경우가 있고요.

그래서 기존에 인프라가 형성된 곳은

구축이 입지가 좋을 확률이 높아요.

안양시 외곽에 들어온 안양메가트리아 단지

👍🏻큰 대지지분 소유

: 땅값 상승 기대 가능 (재건축 기대)

구축들의 경우 해당 부지에 비해

세대수가 적은 편이 많아서

대지지분을 많이 가지고 있는 경우가 많아요.

대지지분이란

내가 가진 집(전용면적)에 비례해서

아파트 땅(대지) 중 일부를

지분 형태로 소유하는 것인데요,

당연히 땅을 많이 가지고 있을 수록

좋은 거겠죠!

👍🏻넓은 실평수

: 광폭베란다, 얇은 벽두께로 실내 사용면적 체감 넓음

구축 아파트의 경우 과거 법령에 따라

벽 두께가 비교적 얇고,

일부 단지들은

광폭 베란다로 공용면적을 넓게 설계하여

실 사용평수가 큰 경우가 많아요.

00년식 광폭 베란다

출처 : 오늘의 집(강아지 귀엽다)

이런 광폭 베란다를 확장해서

리모델링을 할 경우,

실거주 면적이 늘어나서

기존 전용 면적보다 더 큰 공간을 사용할 수 있죠.

👍🏻가격 메리트

: 신축 대비 초기 매입비용이 저렴한 편

입지가 비슷하다면

구축은 신축에 베해 비교적 매입비용이 저렴해요.

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특히 요즘

자재값과 인건비가 많이 올라가서,

기본적으로 신축 아파트를 진입하기 위해서는

높은 금액을 지불해야 합니다.

👍🏻재건축 기대감

: 장기적 투자 가치 상승 가능성

오래된 구축이라면

재건축을 기대해 볼 수도 있는데요,

특히 입지가 좋은 경우

구축에서 살면서 길게 재건축까지 바라본다면

비교적 저렴한 비용으로 좋은 입지에

신축으로 탈바꿈할 수 있는 기회를 얻을 수 있어요.

분담금을 내야 하고

시간을 길게 봐야한다는 단점은 있지만,

입지가 좋다면 충분히 가치가 있다고 생각합니다.

실제로 21년 상승장에서는

구축 아파트 가격 상승률이

신축 아파트를 앞지르는 현상이 심화됐어요.

재건축과 리모델링 등 

정비사업에 대한 기대감이 커졌기 때문이에요.

이렇게 상승장에서는

구축아파트라는 것 자체가 호재로 작용하기도 합니다.

(정비사업이 추진 되고 있다면요)

그렇다면 단점은 뭐가 있을까요?

👎🏻노후 시설

: 수도배관, 전기, 방음 등 성능 저하 가능성

당연한 말이지만, 구축 아파트의 경우

시설이 노후됐기 때문에

사용상 불편함이 있을 수 있어요.

철근 콘크리트는 수명이

자그마치 100년이라고 해서

혁신적인 건축재료라고 하지만,

수도관이나 엘리베이터,

외벽 마감 등은

시간이 지나면서 계속 관리를 해줘야 하지요.

👎🏻관리비 부담

: 오래된 단지는 관리비가 높을 수 있음

오래된 구축 단지는 주로

"중앙난방" 방식을 사용하는 데요,

구축 단지에 이렇게 굴뚝이 있는 모습,

보신 적 있으시죠?

중앙난방이란

건물 지하실이나 별도의 장소에 열원설비를 설치하여

정해진 시간에 각 세대에 공급하는 시스템이에요.

각 세대별로 열원에서 열 전달시

열 손실이 발생하기 때문에

비교적 관리비가 많이 드는 편이에요.

그리고 구축 아파트의 경우

단열재 성능이 비교적 낮아

세대 자체에 열효율이 낮을 수 있고요.

그렇다면 당연히 관리비가 많이 나오겠죠.

👎🏻층간소음 이슈

: 건축기술 미흡으로 소음 심한 경우 있음

구축 단지의 경우

(구조에 따라 다르지만,)

소음을 흡수 해주는 자재가 부실해

소음에 취약한 편이에요.

바로 위층의 소음이 전달될 수 있어

층간소음에 예민하신 분들은

많은 어려움을 호소하고 계시죠.

실제로 국토부에서 구축 아파트를 기준으로

바닥 공사비 지원을 검토하기도 했고요.

👎🏻리모델링 필요

: 추가 수리비용(인테리어) 발생 가능성

마지막으로 구축아파트의 경우

별도의 인테리어 비용이 발생할 수 있어요.

자재의 사용 정도, 노후화로 인해

요즘 트렌드에 맞게 인테리어를 하거나

고장난 부분은 수리해야 하기 때문이에요,

출처 : 유투브 채널 아파트컬처

요즘 자재값과 인건비가 많이 상승해서

인테리어 비용도 많이 올랐다고 합니다.😭

| 구축 아파트 매입, 이런 경우에는 추천!🧐

그렇다면

구축아파트를 어떤 경우에 매입해야 할지,

어떤 부분을 고려해야 할 지

정리해서 알려드릴게요.

✅ 도심 접근성과 입지를 최우선 고려할 때

→ 신축은 외곽, 구축은 입지 좋은 도심 중심!

🗝️출퇴근 거리, 생활 편의성을 중시하면 구축이 더 나을 수 있어요.

✅ 재건축 가능성을 기대할 때

→ 정비구역 지정, 사업 승인 절차 확인하고 접근!

🗝️살면서 입지 프리미엄을 누리고, 이후 재건축 이익까지 기대할 수 있어요.

✅ 초기 자금 부담을 줄이고 싶을 때

→ 같은 전용면적 기준, 신축보다 20~30% 가격 메리트 가능.

🗝️올라간 분양가를 생각했을 때 좋은 선택지가 될 수 있어요.

구축을 살까 말까' 고민할 때는

"입지+대지지분+건물상태" 3박자만 기억하세요!

이 세 가지가 괜찮으면,

구축도 충분히 '좋은 내 집마련'이 될 수 있어요요. 😊

오늘은

구축 아파트의 장단점과

매입 결정 방향 대해 말씀 드렸는데요,

어떻게 읽으셨나요? 😊

결국, 수도권에서 구축을 산다는 것은

싸서 사는 게 아니라,

좋은 입지를 갖춘 땅을 사는 것이다!

라고 생각하시면 좋을 거 같아요.

다음에는 신축 아파트의 특징과

구축아파트와 비교해서 어떻게 결정해야 하는지

설명드릴게요!



긴 글 읽어주셔서 감사합니다.🙇🏻‍♀️

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