[실전준비반 67기 2렇게 된 이상 8십억 가자! 비브르사비 ] 우리의 계절이 오고 있다.

1. 현재 나의 상태 상황 인식

“지피지기 백전불태”

모른다→안다→아는대로 한다→반복한다→복기하고 개선한다→성장한다→완성한다→기다린다.

• 나는 지금 투자 할 수 있을까? 

  => 종잣돈 뿐만 아니라, 내가 좋은 물건을 찾아내고 유지해 나갈 수 있는 능력.

• 고수도 리스크를 피할 수는 없다. 다만 리스크를 대응 할수 있는 방법을 잘 아는 것이다.
• 투자 할수 있는 사람이란 1. 높은 투자 이해도 2.확고한 투자의 기준/행동 3.종잣돈 4.안정적 환경(회사,가정)을 갖고 있는 사람이다.
  • 잃지 않는다는 것을 알고 설명할 수 있어야 하고, 최고 수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명할 수 있어야 하며, 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명 할수 있어야 한다.
  • 어떤것들에 투자 할지 알고 있어야 하며, 투자과정에서 무엇을 어떻게 할지 알고, 그 이후에도 어떻게 대처할지를 알아야 한다.
  • 소득 40%이상 저축을 통해 종잣돈을 만들자.
  • 평일 하루 2시간, 주말 10시간을 투자공부에 할애하자.

• 올바른 마음가짐과 올바른 행동이 기대한 결과를 만들어 낸다. 

   

💡 조금씩 임장보고서 작성 방법이나 가치 평가하는 방법을 배워가고는 있지만,

투자를 할 수 있을만큼의 실력이나 경험이 굉장히 부족하다는 생각이 들었다. 

각 단계에 머물러 있는 것이 아니라, 

질문을 할줄 알고, 

아는대로 지속하고, 

적어도 3년 이상 꾸준히 투자공부를 이어나가자. 

꾸준히 공부한 후 실력이 갖춰졌을때 투자를 통해 성장한다. 그리고 조급해 하지 않고 기다려야겠다.

2. 현재 시장의 상태 상황 인식

• 시장은 지금 투자하기 좋을까?
• 수도권 - 완화/과열/규제/매수세 급감
• 매수가 낮고 매도가 높은 시기는 매수자 입장에서 좋은 시기이다.
• 전세물량이 많아지만 전세가가 떨어지고, 적어지면 가격이 올라가는데, 25년 4월 현재 전세물량이 부족하다.
• 지방도시중에서는 대전을 제외한 부산,울산,대구,광주지역의 전세거래량이 부족한 현실이다.
• 수도권(강남 1시간) 서울 + 서울외 : 대부분 비싸지 않다.
  • 비싸지 않게 서울 아파트를 사면 팔지 말아야 한다.
  • 2주택을 유지 하는 선에서 수도권에서 더 좋은 곳으로 갈아타는 것 아니면 팔지 말자!
• 지방 : 거의 대부분 판다.
  • 이익이 나면 욕심 부리지 말고 바로 팔아야 한다.  
• 서울의 아파트는 우량 자산이다. 가격이 내려가길 기다리고만 있으면 서울의 아파트는 절대 못산다. 대신 저평가를 통하여 앞으로 가격 성장이 기대되는 물건을 매수해야 한다.

💡 올바른 투자 공부를 통하여 리스크를 대응하고, 최악의 시나리오를 머릿속으로 그려서 무너지지 않고 힘든시기를 잘 넘겨야한다. 그러기 위해서는 첫째도 공부, 둘째도 공부, 셋째도 공부이다!

“ 규제는 기회다!”

3. 투자 방향성

• 서울 : 24평 기준 7억 이상 60% 전세가율 가정. 투자금 3억
• 경기 : 24평 기준 6억 이상 70% 전세가율 가정. 투자금 2억
• 지방 : 34평 기준 4.5억 이상 70% 전세가율 가정. 투자금 1.3억 / 34평기준 3.5억 이상 80% 전세가율 가정 투자금 0.7억

💡 앞으로 1년동안 최소 앞마당 6개를 만들어서 서울 1호기를 만들어야 겠다. 그리고 전세상승분과 저축으로 종잣돈을 만들어 2호기를 마련해야겠다. 규제를 장애물이라 생각하지 않고, 새롭게 투자의 방향성을 제안해줄 기회의 관점으로 봐야겠다. 내가 하고자 하는 것은 투기가 아닌 투자라는 생각을 잊어버리지 말자. 

4. 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 것

“위험한 대박이 아닌, 안전한 소작과 중박을 목표로 해라!”

• 할수 있는 것과 없는 것을 잘 구분해야 한다.
  • 할 수 있는것 : 현재 시점 저평가 판단 + 투자 이후 시나리오 대비
  • 할 수 없는것 : 미래시세를 예측 + 막연한 상승 혹은 하락 기대
• 잃지 않는 투자의 기본 전제는 좋을때보다 안 좋을때를 먼저 생각해야 한다.
• 매매가가 상승하고 하락하는 거 보다 더 중요한 것은 전세의 상승,하락이다.
• 투자 이후 시나리오
  • 1.매매상승+2.전세상승 →투자금 회수→1.대출청산+2.재투자 : 보수적인 5% 전세 상승분을 지키자.
  • 1.매매상승+2.전세하락→역전세→1.매도+2.현금대응 : 서울과 수도권 아파트라면 지키자
  • 1.매매하락+2.전세상승→투자금 회수→1.재(추가)투자 + 2.대출청산 : 투자하기 가장 좋은 시기이다.
  • 1.매매하락+2.전세하락→역전세→1.현금대응+2.매도 : 최악의 시나리오.. 서울 아파트라면 무조건 지켜야하지만, 방어가 안되면 손절해야 한다. 

💡 장기적으로 봤을때 전세가 하락할 가능성 보다는 상승할 가능성이 더 많다. 하지만 역전세는 10년투자에 1년은 돌아온다! 리스크를 관리 할 수 있을만큼 전세금을 상승 시키고, 현금대응을 준비해야 겠다. 처음부터 큰 홈런과 같은 투자를 할 생각을 말자. 나의 실력을 키우는 것을 우선적으로 생각하고, 차근차근 수익을 올리는 장기적인 관점의 투자 마인드를 갖자. 

• 보유하고 있는 물건중 1개는 현금 방어 하지 못한다면? 보유 우선순위를 설정하고 낮은 우선순위부터 매도해야한다. 

4. 저평가의 개념

• 절대적 저평가 : 시장이 모두 저평가된 상태. 2010년 초중반 수도권 부동산. 2020년 코로나 직후 코스피 1700.
  • 그냥 다 싼 시기. 아무거나 사도 잃지 않는다. 꾸준한 노력이면 어느정도 가능.
• 상대적 저평가 : 특정지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태.
  • 특정 지역, 물건이 더 저렴한 시기. 실력이 갖춰져 있다면 최고 수준 수익을 낸다. 프로투자자가 되어야 가능.

💡 내 돈으로 살 수 있는 최고의 아파트를 사기 위해 서울을 내 앞마당으로 만들어야 한다! 앞으로 3년 안에 서울 25개구를 내 앞마당으로 만드는 것을 목표로 하겠다!! 절대적 저평가는 누구나 할 수 있는 투자시기이지만, 내가 목표로 하는 것은 상대적 저평가를 할 줄 알고 나의 실력으로 최고수준의 투자라는 것을 기억하자. 

• 전세가율이 올라간다는 건 매매시장이 안좋다는 의미. 고로 투자하기 좋은 시기이다.
• PIR(중위가격/중위소득) : 절대적 저평가 시기는 PIR11이하일때이다.
• 전세가율도 중요하지만, 가장 중요한건 PIR지수이다!
• 저평가는 내 투자금이 아닌 매매가로 봐야하는 것이다. 그 이유는 같은 가격의 가치가 더 좋은 아파트를 매수해야하기 때문이다.
• 가격과 가치의 불균형은 우리에게 기회를 준다!

5. 비교평가

• 1단계 : 기초 정보를 비교한다. 평형,매매가,전세가,평당매매가,전세가율,매매-전세 가격등.
• 2단계 : 가치=입지를 비교한다. 직장,교통,환경,학군등
• 3단계 : 입지대비 가격을 비교한다.
• 내가 아는 지역이 많을 수록 더 최고 수준의 투자를 할 수 있다.

6. 저평가 판단 정리

• 절재적 저평가
  • 뭘 사도 오르는 시장 전체 저평가된 시기.
  • 시기만 맞추면 수익 발생한다.
  • PIR 전세가율
• 상대적 저평가
  • 더 많이 오르는 같은 값 좋은 물건.
  • 시간이 지나며 수익이 다라진다.
  • 입지요소 가격을 활용한 비교평가

💡 내가 원하는 투자 방향성은? 하루 2시간 투자공부를 꾸준히 하려 앞마당을 늘리고 실력을 키워서 상대적 저평가를 통해 투자 할 수 있는 최고수준의 투자자가 되고 싶다. 

5. 아파트 투자 종류와 정의

• 1주택자
  • 1주택 올인 : 내집 하나 (실거주 만족 + 노후 주택연금)
  • 일시적 1가구 2주택 : 내집 마련 이후 추가 매수. 두 매물을 합쳐 점프업
• 다주택자
  • 가치성장(입지) : 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중
  • 소액(매매가-전세가) : 물건의 가치보다는 투자금 규모와 가격에 집중 

💡 한때는 내집 마련 조차 생각하지 않았지만, 월부를 알게되고 공부할 수록 내가 추구하는 투자는 가치성장 투자이다. 

“투자를 과한 취미로 만들자”

• 투자는 즐기면서 오래해야한다. 힘든시기에 흔들리지 않고 버틴다는 것은 내가 투자에 대해 이해하고 있다는 것이다.

5. 전세가율과 입지물량

• 전세가는 일반적으로 금리와 공급에 반비례 한다.
  • 2018 - 공급물량으로 인해 국지적이엇다.
  • 2022 - 금리로 인하여 전국적이었다. 금리가 낮으면 전세가가 올라가고 금리가 높으면 전세가 내려간다.
  • 2025 - 금리가 인하될 것으로 예상한다.
• 전세공급
  • 서울,경기,인천,부산,대구,울산은 25년 기점 향후 2년간 공급이 감소할 것으로 보인다.
  • 대전은 공급증가, 광주는 공급이 유지될 것으로 보인다. 

💡 지금 나에게 필요한것은 임장보고서를 만들어가며 앞마당을 늘리고 완료주의를 목표로 해야겠다!

이후 암장보고서를 10개까지 만드는 단계까지 온다면 기존 자료의 완성도를 높이는 완성주의를 목표로 하자! 스스로의 투자결론을 쓸줄 알고 기존 앞마당과 비교평가 할 수 있는 수준에 이르러야 한다. 

최고 수준의 투자를 할 수 있는 단계에 다다르면 내가 아는 지역에서 투자 할 수 있는 물건을 찾는 본질에 집중해야 한다. 기본을 바탕으로 투자 물건을 찾고 ‘투자 결론’완성도를 높여야 한다. 워런버핏도 자신이 아는 분야에만 집중적으로 전문적으로 투자했다! 부자 마인드로 투자의 방향성을 정하자! 그렇게 습관을 유지하다 보면 우리의 계절이 다가올 것이다.