[지방투자 기초반 27기 48조 ISFJ] 2주차 강의 후기

여러 수치를 볼 때 기준이 있어야 좋은지 안 좋은지 알 수 있다. 권역별로 중심이 되는 광역시의 수치를 보고 비교하면 된다. 거점 도시(광역시 등)와 비교하면서 좋은지 안 좋은지 판단하고 넘어가는 게 가치에 대한 확신을 갖는 중요한 방법 중 하나이다.

사람들을 보는 이유는 어디에 모여 사는 곳을 알기 위함이고, 모여 사는 곳에 투자를 하기 위해서다.

총 인구, 세대당 인구수가 많은 곳이 주거지로서의 매력도가 가장 높다.

입지분석을 할 때 수치를 파악하고 이 지역은 “이런 수치구나” 하고 넘어가는 게 당연했다.

기준이 되는 도시와 수치를 비교한 후 가치를 판단하고 넘어가는 게 가치에 대한 확신을 가질 수 있다는 말씀이 정말 인상 깊었다. 다음 임장보고서에는 기준이 되는 도시와 수치를 비교하여 가치를 판단해야겠다.

학군지

우수한 학교, 학원가의 양과 질, 부자 커뮤니티가 형성되어 있어야 한다.

학업성취도율이 다른 지역에 비해 떨어지거나, 성취도율이 높은 학교수가 적다면 학군지의 중요도가 떨어질 수 있겠지만, 역으로 생각하면 성취도율이 좋은 한 개의 학교 선호도가 굉장히 높다.

선호 초등학교에 아이를 보내려고 이사 오는 수요 발생

= 거주 만족도 높은 곳 / 오래 살고 싶은 곳

학군을 분석하는 이유는 부동산이 주거지로써 매력도가 있는지 알기 위함이다.

학군을 분석하는 게 중요한 게 아닌, 그 지역의 학군이 “주택 구매 수요로 이어지는가”를 분석하는 게 핵심이다.

지방이라고 다 신축을 좋아하는 건 아니다. 학군이 중요한 동네에서는 가격 결정 요소가 될 수 있지만, 학군이 중요하지 않은 곳은 신축을 더 선호한다. 지역 내 선호 지역을 파악하는 게 중요하다.

대부분 일부 단지에 국한되고 서울, 수도권처럼 20년 이상의 연식을 뛰어넘는 선호도가 되기에는 무리가 있다.

환경

상권 및 편의시설 = 주요 상권은 어디인가

각 구 별로 상권의 양은 어떤지, 최대 상권은 어느 생활권 인지, 그 지역의 구매력은 어떤지(백화점)

• 거주환경 = 쾌적한 거주환경을 갖춘 생활권은 어디인가
• 그 지역에서 사람들이 가장 좋아하는 환경요소는 무엇인가

신축 대단지가 모여 있는 곳을 좋아하고 가격도 높게 형성된다.(밀집되어 있는 환경)

공급

지역 내 공급, 지역 인근 공급 상황과 추세는 어떤가?

언제 어디에 몇 세대가 들어오고, 그 공급이 향후 입지 순위를 바꿀 정도인가?

몇 세대가 들어오는 것보다 어디에 들어오는지가 더 중요하다.(핵심지에 들어와 향후 입지 순위를 바꿀 수 있을 정도인지.) = 투자 시 리스크가 발생하는가? (역전세 등)

1. 학군지로 써의 역할을 하는 지역이 아니라면 연식(밀집 지역)+직주 근접을 우선으로 보는 게 좋다.
2. 학군이 좋은 곳은 부촌과 연결된다. 학업성취도율이 좋아도 부촌이 아니라면 학군지로써의 매력도가 떨어진다.
3. 비슷한 연식이라면 환경+직주근접 가능한 단지를 선호한다.

연식+환경(신축, 브랜드, 대단지, 밀집지역) 을 우선적으로 보되 학군이 중요한 생활권이 있다면 학군을 같이 보는 게 좋을 것 같다. 비슷한 연식 비슷한 생활권이라면 주요 업무지구까지의 접근성이 좋은 단지를 우선적으로 볼 것.