[실준67기/성동9정복하9싶은9조] 실준 2강 후기 > 완벽한 임장보고서를 위해 시세분석까지!

아파트를 매매하고 투자하는 과정에서 방대한 데이터를 분석해보니, 그 자체가 얼마나 귀중한 경험인지 깨달았다. 단순히 매입한 것으로 끝나는 게 아니라, 내가 선택한 아파트가 과연 잃지 않는 투자 였는지를 돌아보게 되었다.

한 번의 실수는 누구에게나 있을 수 있다.
하지만 같은 실수를 반복한다면, 나의 노력과 준비가 부족한 것이다.

할 수 있다! 할 수 있다! 해야한다!

• 우리가 임장보고서를 쓰는 이유와 단계별 임보 목표 세우기
  임장 보고서를 쓰는 이유는 가격이 아닌 ‘가치’를 판단하는 눈을 기르기 위함이다. 단순히 지식을 쌓는 데서 그치지 않고, 적용과 행동까지 이어져야 진짜 투자 역량이 길러진다. 단계별 임보 목표 설정은 학습의 방향을 잡아주고, 투자 감각을 꾸준히 키우는 데 도움이 된다. 결국 나만의 분석 프레임을 만드는 과정이다.
   

• 지역 개요 작성하며 머릿속에 지역 그려보기

  지역 개요를 작성하면서 머릿속에 그 지역의 지형과 흐름을 시뮬레이션 해봤다. 강남과의 거리, 인구 구성, 정부의 개발 방향까지 파악하며 입체적인 이해가 가능해진다. 지역을 머릿속에 그리는 힘이 곧 판단력으로 연결된다. 이를 통해 같은 데이터도 더 넓은 시야로 해석할 수 있다.

   

• 입지분석 '직장/교통/학군/환경' 작성하기
  직장, 교통, 학군, 환경 순으로 입지 요소를 분석하며 우선순위를 세운다. 이는 단순히 좋은 입지를 찾는 것이 아닌, 투자 목적에 맞는 전략적 선택지를 좁히는 과정이다. 특히 서울/경기 지역은 이 네 가지 요소가 시세와 직결되기에 더 철저히 봐야 한다. ‘살고 싶은 곳’과 ‘투자할 만한 곳’의 교집합을 찾는 눈을 키운다.
   

• 입지분석 '공급' 작성하기, 현재 시장에서 더 좋은 선택을 하기 위한 '호재' 알아보기

  공급은 전세가, 그리고 시장의 수급 상황과 직결되므로 반드시 체크해야 한다. 호재는 심리적 시점을 포착해 투자 기회를 잡는 것이 핵심이다. ‘이 호재가 지금 시장에 반영될 수 있을까?’를 스스로 끊임없이 질문해야 한다. 시장의 반응 속도와 심리를 읽는 연습이 된다.

   

• 분위기임장 전 무엇을 준비해야 하나요?

  위성지도, 일반지도, 지적편집도, 인구구성 등 다양한 도구로 미리 지역을 공부해야 한다. 나무위키 등에서도 생활권, 상권, 이미지 등을 파악해 현장 감각을 예열한다. 현장을 가기 전 소비자의 시선으로 ‘살고 싶은 동네’에 대해 우선순위를 정해보는 것이 중요하다.

   

• 분임 루트짜기, 분임 중/후 해야 할 것과 하지 말아야 할 것

  현장에서는 오롯이 직접 봐야 할 것들에만 집중하고, 데이터 정리는 사전에 마치는 것이 효율적이다. 분임으로 이동 루트를 잘 짜서 시간과 체력을 아끼고, 핵심 입지 요소를 빠르게 확인한다. 가격을 배제하고도 ‘좋은 입지’를 정리하는 능력이 중요하다. 법정동 단위로 우선순위를 정리하며 분위기 임장의 마무리를 짓는다.

   

• 투자로 이어지는 시세 분석하는 법
  시세지도를 통해 입지, 위치, 가격을 한눈에 파악하며 지역 감각을 키운다. 시세 흐름을 읽으며 자연스럽게 가격 형성의 구조와 원리를 이해할 수 있다. 지도 위에서 저평가된 구간을 찾아내는 눈이 곧 투자 기회로 이어진다. ‘왜 이 가격인지’를 해석할 수 있어야 다음 스텝으로 나아갈 수 있다.