[지기 27기 조원들과 함께 이륙(26)하조 라노] 2강 강의후기 - 과정에 집중하자

 처음으로 들어본 잔쟈니 튜터님 강의였습니다.

기존에 튜터링때만 뵜었는데, 강의때도 시원시원한 목소리로 집중력을 이끌어 주셨습니다.

입지평가에서 꼭 확인해야 할점을 생각안하고, 임보를 마음대로 쓰고 있었는데, 포인트를 집어주셔서 적용하면 좋을 것 같습니다.

알기 쉽게 설명해주시려고 해주시는 부분이 너무 좋았고 또 듣고 싶은 강의였습니다~

 부를 이루고 노후대비를 이루기 위해서는 수도권 투자가 필요하고 자산이 없는 저에게는 중간과정인 지방투자가 필요합니다. 과정을 무서워 하기 보다는 더 좋은 결과를 이뤄낼 수 있도록 과정에 집중하는 투자자가 되고 싶다고 생각했습니다. 

 수요가 있고, 가격이 싸며, 공급이 줄어드는 C지역을 집중해야 한다고 말씀 주셨습니다.

 *튜터님도 수요를 기본적으로 인구로 보셨습니다. 

 공급물량 소화력을 지켜보셨고, 가치와 가격이 섞여 있는 시장에서 우선순위를 알고 투자해야 기회를 잡을 수 있다고 해주셨습니다. 

직장분석에서 꼭 확인해야 하는 점

1. 사람들의 주요 일자리는 어디인가 ?
2. 양질의 일자리가 많고 소득도 좋은가 ?
3. 구매력 있는 고소득자들은 어디에 살고 싶어할까?

**직장을 보실때, 제조업과 전문 과학기숳업 비율 확인하기. 

학군 분석에서 꼭 확인해야 하는점

1. 다른 지역과 비교했을 때 창원의 학군수준이 우수한가 ?

   ** 학업성취도가 떨어진다면 해당 지역에서 학군이 중요한 입지요소가 아닐수도 있지만,

   역으로 이중에서 성취도율이 높은 곳에 대한 수요가 클 수 도 있겠다고 생각하기 

2. 이 지역에서 학군지 역할을 하는 곳은 어디인가 ?

3. 이지역에서 학군지를 어느정도 비중으로 봐야 하는가 ?

   ** 비중확인하기 Tip : 학군지 지역과 아닌 곳의 가격움직임 확인. 연식에 차이를 둬서, 학군지를 더 구축과 비교하면 학군이 연식을 뛰어 넘을 수 있는가 확인 가능

환경분석에서 꼭 확인해야 하는점

1. 상권 및 편의시설 : 창원의 주요 상권은 어디인가 ?
2. 거주환경 : 쾌적한 거주환경을 갖춘 생활권이 어디인가 ?
3. 이 지역에서 사람들이 가장 좋아하는 환경 요소는 무엇인가 ?

환경분석 Tip 상권 및 편의시설, 거주환경도 환경이다! 이 2가지 나눠서 분석해보기

공급에서 반드시 확인해야 하는것

1. 지역내, 지역 인근 공급의 상황 및 추세는 어떠한가 ?
2. 언제 어디에 몇세대가 들어오며, 그 공급이 입지순위를 바꿀 정도인가 ?

3. 이곳에 투자했을 때 리스크가 있을까 ? (역전세등)

교통 분석에서 꼭 확인해야 하는 점

1. 지하철이 없는 중소도시에는 어떻게 교통 입지를 분석해야 하는가?
2. 해당 지역 사람들이 거주지를 선택할때 어떤 부분에서 [교통이 편리하다]라고 느끼는가 ?

적용할점

 자료 조사를 하면서, 기준치를 세운다면 해당 수치의  많고 적음을 판단할 수 있다.

 - 세대당 인구 분당 2.44명 → 이것을 기준으로 세대당 인구수의 많고 적음을 판단 가능

 - 주변 거점 도시(부산, 대구, 광주등 각지의 대표 지역)와 비교하여 경제활동 인구 비율이 높은지 낮은지 판단할 수 있다. EX) 부산 51% → 포항 61%라면 포항이 경제활동인구가 많구나 판단 가능

전고점 볼때 전세의 전고점도 같이보기

 전세 전고점을 통해서 과거의 전세가에 비해 지금의 전세가 수준을 보면서 투자고민이 될때 확신을 가질 수 있다.

EX) 전세가는 임대료고, 임대료는 물가인데 4년전 수준에 머물러있다~ 앞으로 전세가가 올라갈 수 있곘구나~

시세 딸때 

영혼없이 따지 말고, 어디가 많이 떨어젔나 보고, 임장하고 정리하기

기억하고 싶은말

지방투자가 망설여 질때,,

 어떤일을 달성할 때, A→C로 바로 가는 것은 없고,

B를 거처야 C로 갈 수 있다고 말씀해주셨습니다.

이때 B가 지방투자라고 생각하시고, C가 수도권 투자라고 생각하십니다. C를 걱정해서 B를 못하기 보다는, 수도권 투자(C)를 하고자 할때 언제든지 매도할 수 있게끔, 선호도 있는 단지를 사야겠다는 마음가짐으로 접근하라고 말씀 주셨습니다.

 이미 1호기를 했지만, 지방 투자를 바라볼때 여전히 어려운것이 사실입니다. 튜터님 말씀대로, B를 겁내기 보다는, B는 무조건 거처야 하는 것이고, C에서 기회를 잡기 위해 더 선호도 있는 가치를 찾기 위해 노력이 필요

지방은 전세가가 중요

지방은 수도권에 비해 인구가 적어서, 상승장에 집값이 오를까봐 들러붙는 가수요가 얇음.

지방은 인구가 적다보니, 가격이 움직이려면 전세가 중요.

과거 c지역도 전세가가 1억씩 움직였고, 과거에만 그랬을 거라고 생각하지 않기 때문에, 지방도 공급이  부족하면, 전세가가 많이 올라 매매가가 오를 가능성이 크다. 

지금 지방은 매수하기 좋은 시기다

 투자금이 적게 드는 시기는 아니다 ㅠ 전세가 많이 떨어저 있기때문에

 지방은 가수요가 얇아서 전세 즉, 실수요가 움직여야만 대세 상승장이 옴.

 물론, 전세가 올라와서 매수도 올라와 버리면 매매가도 올라와 버리기 때문에,

거꾸로 얘기하면 지금 전세가 안올라왔으니까 매매가가 이 정도로 내려와 있는 상황이기 때문에,

미리 사서, 남들이 소액으로 들어오려고 할 때, 팔고 나오는 전략이 중요하다고 할 수 있다. 수도권 접근하기에도 이 방식이 용이할 것.

싼 시장 vs 반등한 시장

• 싼시장 : 투자 가능한것은 넓으나 그 안에서 우선순위를 좁게 가저가야 수익 극대화가능
• 반등한시장 : 물론 투자 할지는 다시 생각해봐야 겠지만, 너무 저가치가 아니면 우선순위를 넓혀서 가저가야 한다.