[지투기 27기 우리 1단 7ㅏ보시조_밥언제먹어요] 3주차 강의후기: "모든 것은 쌓인다"

1. 강의에서 남길 내용

■ 1차시

• 헛된 앞마당은 없다. 모든 것들은 쌓인다.
• 투자 기회가 있는 곳 = 미리 알아두어야 할 곳 = 공급이 많았지만 정리되기 시작하여 매매가와 전세가가 빠질 만큼 빠진 곳. 리스크가 거의 없는 곳
• 지방 투자 시 지역 요약정리
  1. 향후 3년 공급 물량
  2. 신축 대장 가격 / 구별 대장 가격 (매매가 전세가 모두 정리 → 천장)
  3. 구별 입지 특징
• 선호 구 꼴지 단지보다 다른 지역 선호 단지가 더 우선순위가 됨
• 지역별 가격 감 잡기
• 하락장에서는 투자 범위가 좁고(보수적으로 보기), 상승장에서는 투자 범위가 넓어진다.
• 공급이 정리되는 전세 없는 시장: 얼마 만큼 전세 높여 나갈지 현장에서 스스로 파악하기 (실거래 찍히고 나서 뒤꽁무니 쫓아가지 않도록)
• 사람들이 좋아할수록, 신축이고 입지가 좋을수록 안 깎여도 그냥 사야 함
• ‘안정적’이라는 것은 공급이 없어 전세 세팅이 편하다는 것 말고(울산, 수익이 적음), 싸서 리스크가 없다는 것이기도 함(부산, 대구)

■ 2차시

• 지방 앞마당 3~6개면 투자 가능. 6개 이후 투자 못한다면 어떤 점이 부족한지 생각하기
• “지방에서 지역 내 중심지와 얼마나 먼가” 항상 따지기
• 저평가/저가치 판단 → 매매가 선 그어보기, 전세가 하방 있는지, 계속 떨어지는지 확인하기
• 인구는 영유아, 경제활동, 10대가 중요

■ 3차시

• 메인에 가까운 위치가 중요하다(교통도 이 맥락에서 파악)
• 선호 요소가 연식밖에 없는 지역은 비슷한 다른 지역의 신축과도 반드시 비교
• 직장 분석 point
  • 광역시 내 대구 직장의 위상 확인
  • 대구 내 주요 업무지구 확인 - 사람들이 어디로 출근하는가?

■ 4차시

• 학군 분석 point
  • 지역 내 학군지로 기능하는 곳은 어디인가?
  • 이 동네는 아이들이 들어오는 동네인가, 유출되는 동네인가? → 초등학교 학급당 학생수로 파악
• 환경 분석 point
  • 지역 내 주요 상권은 어디있는가? → 상권=편리성(상권과 가까운 조용한 동네 선호)
  • 지역 내 거주환경이 제일 좋은 곳은 어디인가? → 신축 몰려있는 곳
• (대구) 위치가 비슷한 같은 아파트, 같은 주복이라면? → 세대수 / 구조, 자재 / 브랜드
• 공급 분석 point
  • 3년 내 공급물량 확인(임대물량까지)
  • 입주 아파트 위치 및 물량 확인 → 전체 공급량 적더라도 주변 공급량에 영향 받음
• 전임을 통해 전세가 미리 확인하고 있기
• 같은 조건이면 역 근처를 선호하나, 역 근처라고 선택하지는 않음

■ 5차시

• 지방은 2년, 4년 단위로 매도 시도하기. 100% 수익 났으면 매도하기
• 아직 오르지 않은 것 中 입지+연식 좋은 순서대로 투자 우선순위 리스트업, 기회 살피기
• 선호하는 곳(입지 좋은 곳 ex 동대구역)은 20평대도 괜찮다
• 절대적 저평가 단지 전세가 추이 확인하고 트래킹하기
• 선호도 요인을 많이 갖고 있는 투자가 유리하다

■ 6차시

• 돈을 아낄 때와 아끼지 말아야 할 때를 구분하기

• 매일 투자와 관련있는 행동을 하기

  1.  독서

  2. 시세

  3. 임보 (시간보다 장수)

• 단지분석하면서 단지 이름, 위치, 매매가, 전세가만 기억하기. 나머지 가치는 추후 게속 보면 된다
• 덩어리 시간을 파악하고 효과적으로 사용하기
• 지역 내 2개, 인구 수 비슷한 지역 2곳 이상의 앞마당 만들고 비교하기
• 노력 없이 얻어지는 것은 없다. 노력을 들이면 반드시 보상이 온다.

 2. 적용할 점

• 창원 2개 구 앞마당 만들고 있으므로, 다른 광역시의 앞마당 만들기
• 매일 조금씩이라도 투자와 관련있는 행동 하기(루틴)
• 의미 없는 노력은 없음을, 노력한 만큼 돌아온다는 사실을 기억하기