[지투기27기 우리 1단 7ㅏ 보시조_나는돌멩이] 대구와 부산은 반드시 앞마당으로 만들고 비교하여 투자한다!

# 선호도

요즘 들어 강의를 들으면서

정말 중요하다고 생각되는 것 중 하나가

단지 ‘선호도’

서울/수도권/지방 모두 공통적인 부분인데

특히나 지방에서는 더욱 더 주의깊게 봐야할 선호도..

서울/수도권에 비해 인구수가 적기 때문에

절대적인 수요량이 적을 수 밖에 없고

선호도가 떨어지는 단지를 투자할 경우

자칫 빠져나오기 어려울 수 있을것 같다

가격이 먼저 오르는 것도 선호도 있는 것부터 오르고

떨어질 때 조금이라도 덜 떨어지는 것도 선호도 있는 단지일거고

나중에 매도를 할 때도 선호도 있는 것 부터~

단지 내에서도 동일

가장 덜 선호하는 동은 그 만큼, 단지 내에서 선호도가 빠질 것이고

로얄동부터 좋은 가격에 먼저 거래되고

외곽 비선호 동은 후순위로 거래 되겠지

그런데 선호도 있는 물건은 어쩔 수 없이 비싸다

내 눈에만 좋은게 아니라, 남들 눈에도 좋아보이니까!

결국 적은 돈으로 투자를 하려면 어느 정도는 선호도가 빠지는 놈을 선택할 수 밖에 없을 것 같다.

A물건은 ~한 단점이 있네

그래도 A는 ~한 장점이 있어! 

이 부분으로 인한 수요도 있을것 같은데?!

완벽한 단지를 찾으려 하지 말고

자신의 약점을 커버할 수 있는 단지를 찾아보자

# 투자자라면 꼭 행동으로 옮겨야 할 것

‘머리로만 투자하면 안 됩니다. 책상에 앉아서 맨날 시세만 지켜보고 그러는 행위,,’

집에서 시세만 보면서

‘저거 너무 비싼데’, ‘내 돈으로 할 만한데는 진짜 못나보이네’

(며칠후, 다시 시세를 보면서)

‘저거 너무 비싼데’, ‘내 돈으로 할 만한데는 진짜 못나보이네’

여러 후기글에서도 그렇고, 강의에서도 그렇고

앉아만 있어서는 아무것도 할 수 없다고 한다.

밖으로 나가야만 눈에 보이는 것들이 있다고 한다.

이미 나보다 앞서간 사람들이 그렇다고 하는데

왜 그 말을 안 따르지?, 너가 뭐라고?

앉아서 생각만 하는 거 그만하고, 두 발로 뛰어라

# 서울은 무조건 입지, 지방은 무조건 연식이라고요?

=> 광역시의 경우 입지+연식 모두 봐야한다!!

# 돈을 버는 속도는 공급물량에 따라 결정된다

1주차 강의부터 시작해서

지방 투자에서 가장 중요하다고 생각되는 건

공급!!

공급 물량에 따라 시장이 어떻게 변화하는지

이전 강의부터 계속해서 보여주셔서

공급의 힘과, 무서움을 다시금 알게 됐다..

돈을 버는 크기는 소도권, 광역시, 중소도시가 다를 수 있지만

돈을 버는 속도는 공급물량이 결정한다!

기회는 준비된 사람이 잡을 수 있다.

기회를 잡기 위해 미리미리 준비해야 한다.

부지런히 움직여라..

# 지방에서도 중심지 접근성은 곧 선호도

지방이라고 무조건 연식이 짱!,, 은 아니다.

광역시 급에서는 연식도 중요하지만 입지도 함께 봐야 한다.

‘지방은 차 타면 어디든 금방 가니까 외곽 신축이어도 괜찮은거 아닌가?’

=> 어느 정도는 맞고, 어느 정도는 아닌 거 같다.

너무 외곽이면 신축일지라도 선호도가 떨어질 수 있다.

(케이스 바이 케이스겠지만)

입지 좋은 중심에 가까울 운 신축일수록 선호도가 있고 (당연하지만)

외곽으로 떨어질수록 선호도가 떨어지고, 가격도 떨어지고 (투자금도…)

이렇게 외곽에 있음에도 사람들이 좋아하나? 선호하나?

여기까지 와서 살려고 할 까?

결국 선호도..!

외곽에 있더라도 정말 사람들이 좋아할 만한 곳이라면 괜찮겠지만

그렇지 않다면,,신중히 생각해보자

# 인구=수요, 수요에 따른 투자 범위

수요가 많다면 => 구축도 투자 가능!

수요가 적다면 => 신축 투자!! 

# 과거 공급물량이 많았던 시기를 보고 선호도를 체크한다

과거 공급이 매우 많았을 때를 보면

선호입지(단지)와 비선호입지(단지)의 전세가 방어의 차이가 극명하다

전세 3억은 있어야 들어갈 수 있던 좋은 단지,, 나는 2억 밖에 없어..

공급이 많아지면서 2억 까지 떨어졌네?

안 좋은 단지는 2억에서 1억 까지 떨어졌네?

2억으로 좋은데 들어가야지~

(선호도 있는 단지는 거래가 된다~)

# 지역내 인구이동

지역간 인구이동은 크게 중요하지 않다!

지역 내에서 인구이동이 매우 중요하다!!!

(feat. 전세 세팅)

# 매수를 했으면

3개월마다 주변 공급물량을 체크한다!

주기적으로 매수한 단지의 시세를 체크한다!

매수를 할 때부터 매도를 생각한다!

(매도 전략을 세우고 매수를 한다!)

# 공급물량이 많으면 전세가는 낮아질 수밖에 없다,
전세가가 낮아지면 매매가도 낮아진다.

공급 폭탄으로 인해 이미 전세가가 빠질대로 빠진 부산,대구

이미 바닥이다. 더 떨어질 곳은 없다. 올라갈 일 밖에 남지 않았다!!!

주의깊게 계속해서 관찰해야 한다!

# 공급이라는 본질

입지좋은 신축들이 먼저 정리되면서 매매가가 올라간다.

내가 보고 있는 단지가 싸고, 가치가 있고, 투자금이 적게 들어가고, 감당가능하면 

(싸투감)

투자한다!

# 아낄 때와 아끼지 말아야 할 때를 구분한다

투자를 위한 공부를

해 나갈 수 있게 만드는 행위에는

아끼지 말자…

내가 투자한 만큼, 더 성장해서

더 좋은 투자를 할 수 있다면

아깝지 않다.

# 독서, 시세 루틴화

하루 30분씩이라도 루틴으로 만들어라.

30분 정도는 투자할 수 있잖아.

그 정도 시간도 없어?

# 투자금 1억으로 수도권vs지방

대구, 부산 꽤 괜찮은 지역도 1억으로도 할 수 있는 괜찮은 것들이 많다! 

(입지 괜찮은거, 신축 정도 할 수 있다)

수도권에서 1억으로 할 수 있는 수도권 외곽, 구축, 선호도 떨어지는 단지

vs

지방 선호도 있는 단지,,

이제 지방 앞마당을 만들고 있는 단계에서

크게 고민하지 말자

이미 수도권 외곽 앞마당은 있고,,

지방 앞마당 늘리면서

수도권이랑 같이 비교평가하면 그만!

★★★★★

조급해 하지 말자.

1~2달 빨리 투자한다고 더 버는거 아닐것 같다

1~2달 빨리 투자한다고 조급하게 해서 잘못된 선택을 하는 게

더 문제다

★★★

지방이 더 벌까?

수도권이 더 벌까?

라는 생각은 하지 않는다!

★★★

 투자는 내가 지금 같고 있는 돈으로 할 수 있으면 하는 것이다

투자를 할 때 리스크가 적은 안정적인 투자는 싸게 사는 것이다. 지금 지방은 싸다…

전세가 정리될 때까지 기다린다는 관점보다

내 투자금에 맞는 좋은 단지가 있다면 투자한다

가지고 있는 투자금 안에서 최대로 좋은 것 먼저 선택한다

 (투자금을 다 쓸지라도) 

대구와 부산은 반드시 

앞마당으로 만들고

비교하여 투자한다!

서울/수도권 앞마당만 만들다

처음으로 지방을 왔고

중소도시 창원을 앞마당으로 만들고 있다

빨리 1호기 투자를 하고 싶다는 생각에,

빨리 숙제를 끝내고 마음 편해지고 싶다는 생각에,

조급한 마음이 들었다.

지방 첫 앞마당을 만드는 입장에서

가격에 대한 감이 없는 상태였다.

수도권에서 할 수 있는 비선호 단지들을 보다

지방에서는 훨씬 짱짱한 단지들을 할 수 있는 것을 보고

마음이 혹했던것 같다

그런데,

지방 중소도시 창원

하나만 보고 투자를 하면

나중에 반드시 후회할 것 같다

1~2달 빨리 한다고 크게 달라지는 건 없을 것 같다.

하지만 조급한 마음에

1~2달 빨리 하려고

아쉬운 선택을 한다면

정말 두고두고 후회할 수 있을 것 같다.

어찌됐든, 지방 앞마당을 더 늘린다.

부산은 가보고 결정한다.

그게 내가 후회하지 않는 길일것 같다.