다주택자도 OK?! 지방 2억 이하 아파트 취득세 '1%'로 줄이는 황금 기회! [지투24기 적적할 틈이 어딨어? 24시간이 모자라 돈이 달리오]

안녕하세요! 투자의 원칙을 지키는 돈이 달리오입니다!

2025년 4월 22일, 아기다리고기다리던 소식이 전해졌습니다!! 바로~ 정부는 지방세법 시행령 개정을 통해 지방 아파트 중 저가주택에 대한 취득세 중과 기준을 완화하는 정책을 확정 발표했습니다. 이는 단순한 세제 혜택을 넘어, 침체된 지방 부동산 시장을 다시금 활성화하고, 소액 투자 진입의 문턱을 낮추는 중요한 전환점으로 평가되고 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11389836

https://cafe.naver.com/wecando7/11497949

무조건적인 낙관은 금물입니다

이미 튜터님들께서 올려주신 글들을 통해 단순히 취득세 중과 배제되는 게 투자에서 핵심이 되어서는 안된다는 걸 인지하셨을 거라 생각합니다. 이번 정책은 확실히 투자자의 부담을 줄여주는 반면, 투자 판단의 중심축은 ‘가치 분석’에 있어야 한다는 점을 거듭 강조합니다. 

취득세가 낮아졌다는 이유만으로 임대 수요가 부족하거나, 환금성이 떨어지는 지역의 아파트에 투자하는 것은 장기적으로 오히려 손실을 초래할 수 있습니다. 2억 이하라는 기준 자체가 지역의 생활 여건, 개발 호재, 공실률, 인구 유입 여부 등을 반영한 것은 아니기 때문에, ‘정책 대상’이라는 이유만으로 매수하는 것은 위험한 접근입니다.

그렇다면 이 정책은 누구에게 기회일까요?

저 같은 소액 지방 투자자에게 이번 정책은 매우 유의미한 기회가 될 수 있습니다. 지방에 위치한 공시가격 2억 원 이하 주택에 대해 기존 8~12%의 취득세가 1%로 경감되며, 다주택자와 법인 투자자 모두에게 적용됩니다.

이는 단순한 비용 감소를 넘어, 지방 소형 아파트를 포트폴리오에 안정적으로 편입할 수 있는 전략적 기회를 의미합니다. 보유 주택 수 산정에서도 제외된다는 점 역시, 향후 수도권 추가 매입 시 유리한 세율 유지라는 측면에서 강력한 정책 시그널입니다.

정책의 핵심: 누구에게, 언제부터, 어떻게 적용되는가?

행정안전부가 발표한 내용에 따르면, 이번 개정안은 2025년 1월 2일 이후 지방 소재의 공시가격 2억 원 이하 주택을 유상으로 취득하는 경우, 보유 주택 수와 관계없이 기존 8~12%의 중과세율이 아닌 기본세율 1%를 적용합니다. 여기서 말하는 ‘지방’의 범위는 서울·경기·인천을 제외한 전국의 비수도권 지역 전체를 포함하며, 광역시도 포함됩니다. 다만, 정비구역(재개발·재건축 포함)이나 소규모주택 정비사업 구역은 제외됩니다.

또한 정책은 단순한 중과세율 적용 배제를 넘어, 보유 주택 수 산정에서도 제외 혜택을 제공합니다. 즉, 지방의 2억 이하 주택을 보유하고 있더라도, 이후 수도권에서 추가 주택을 취득할 때 해당 주택은 주택 수 계산에서 빠지게 되어 다음 취득세율도 유리해지는 구조입니다.

실제 사례로 보는 혜택 구조

행정안전부에서 발행한 보도자료에서는 다음과 같은 사례를 들고 있습니다.

甲씨는 충남에 있는 공시가격 1.5억 원(매매가 2억 원)의 소형 아파트를 실거주 목적으로 취득하려 했지만, 당시 2주택 보유로 인해 3주택자가 되어 8%의 중과세율을 적용받아 1,600만 원의 세금 부담을 예상하게 되었습니다. 그러나 이번 개정 시행 이후, 같은 주택을 매입하면 1%의 기본세율만 적용되어 200만 원의 세금만 납부하게 됩니다. 

이처럼 다주택자라도 지방 저가주택의 경우 세금 부담을 1/8 수준으로 줄일 수 있으며, 주택 수 산정에서도 제외되므로 향후 다른 주택 매입 시 세율 구조도 유리하게 작용하게 됩니다. 다만, 2025년 1월 2일 이전에 취득한 주택은 비록 공시가격이 2억 원 이하 주택이라고 할지라도 주택수 산입에서 제외되지 않는다는 점 참고하시기 바랍니다.

실효성이 있는 제도일까? 2021년을 돌아보자

제가 투자 공부를 처음 시작한 게 2021년인데요. 그때는 상승장 과열로 인해 전국 곳곳이 규제지역으로 지정되는 때였습니다. 하지만 그 와중에도 공시가격 1억 미만 아파트에 대해 취득세 중과를 배제하는 정책을 시행했는데요. 이는 2021년에 서민 실거주 수요를 위해 만든 제도입니다. 저가형 아파트의 임대공급을 위한 정부의 묘안이었습니다. 

하지만 2021년 전국적인 상승장 앞에서 1억 미만 아파트는 소액 투자의 주된 대상으로 전락하고 말았습니다. 그 결과 2021년 말에는 1억 미만 거래에 대한 규제 카드를 만지작 거렸습니다. 과거에 공시가격 1억 이하로 거래가 되었던 단지들의 예를 보겠습니다. 수도권과 지방광역시 및 중소도시에서 당시 공시가격 1억 이하라는 이유로 투자 수요가 물렸던 단지를 보면, 어떤 단지는 손실을 보기도 했고, 어떤 단지는 이제서야 본전이 되기도 했습니다. 

2021년과의 차이점은 분명합니다

일부에서는 2021년 공시가격 1억 이하 주택의 중과 배제 정책을 떠올리며, 이번 정책도 같은 흐름 아니냐는 우려를 제기합니다. 하지만 2025년 현재 시장 상황은 2021년과 본질적으로 다릅니다.

2021년은 전국적 상승장이었던 반면, 2025년 현재는 지방 아파트 가격이 충분히 조정된 상태입니다. 이번 정책은 상승기에 규제를 완화한 것이 아니라, 침체된 지방 시장을 유도하기 위해 도입된 완화정책입니다. 이는 단지 가격만 낮은 것이 아니라, 실제로 저평가된 물건이 존재할 가능성이 높다는 뜻이기도 합니다.

투자 전략 수립 시 유의사항 정리

1. 공시가격 기준은 매매가가 아닙니다.
   공시가격은 층수, 면적, 동, 향에 따라 달라질 수 있으며, 반드시 해당 세대의 공시가격을 직접 확인해야 합니다.
2. 적용 기준은 ‘잔금일’입니다.
   2025년 1월 2일 이후 잔금 지급 건만 정책 적용 대상이 됩니다. 계약일이 아무리 빨라도, 잔금이 1월 1일 이전이라면 대상에서 제외됩니다.
3. 정비구역은 제외 대상입니다.
   재개발이나 재건축 사업 구역, 소규모정비사업 구역은 이번 정책의 혜택 대상이 아닙니다. 반드시 지자체 고시문이나 도시정비계획을 확인해야 합니다.
4. 미공시 주택은 자치단체가 산정한 기준 가격 사용
   공시되지 않은 신축 주택의 경우, 국토교통부의 비준표와 자치단체 기준에 따라 산정한 시가표준액이 적용됩니다.
5. 지방이 대상이기 때문에 지방광역시도 포함됩니다.
   중소도시에 공시가격 2억 이하의 단지가 많이 포진해 있지만, 광역시에서도 충분히 투자 대상을 찾을 수 있습니다.

공시가격 2억 이하의 단지를 빠르게 찾는 방법

자 그럼 공시가격 2억 이하의 단지를 어떻게 빠르게 찾을까요? 모든 단지를 하나씩 검색해보는 게 가장 정확하겠지만 되도록 한 번에 보면 좋겠다는 생각을 다들 하실 겁니다. 그래서 한 사이트를 소개해드리려고 합니다.

https://apt2.me/apt/aptgongsi10_2022.jsp#read/page=1&perPage=20

apt2.me의 공시가격 조회 기능을 활용하면, 전국적으로 공시가격 2억 원 이하 단지는 수천 개에 달합니다.

지방 광역시에서 찾아보면 연식이 나쁘지 않은 단지들도 대상에 해당한다는 걸 알 수 있습니다.

• 부산 연제구 센텀수영강푸르지오 전용59 6층 이하: 공시가격 2억

  

• 대구 달서구 두류파크KCC스위첸 전용59 7층 이하: 공시가격 2억

  

• 광주 광산구 신창대광로제비앙 전용73 17층 이하: 공시가격 1.9억

• 

모두 해당 정책의 혜택을 받을 수 있는 실거주+투자 가능한 물건입니다. 공시가격 2억 이하에 해당하는 단지들은 준공 20~30년 이상의 구축이 많지만, 지역 내 생활 인프라가 완비되어 있고, 상품성도 있는 단지 중에서도 대상을 찾을 수 있습니다. 이번 정책이 2021년 공시가격 1억 이하의 주택의 취득세 중과 배제와는 정책 목적부터 다르기 때문에 투자 전략 중 하나로서 유효할 것이라 생각합니다.

정책을 기회로 바꾸려면 '가치 판단'이 우선입니다

이번 지방세법 시행령 개정은 명백한 '기회의 정책'입니다. 다주택자들에게는 세 부담을 줄여주고, 신규 투자자에게도 진입 장벽을 완화해줍니다. 그러나 이 정책은 모든 지방 아파트가 투자처가 될 수 있다는 면죄부를 주는 것은 아닙니다.

실제로 정책의 혜택을 받는 동시에 수익을 실현하려면, 투자 대상 지역의 수요·공급, 인구 구조, 산업 기반, 임대 시장 등 종합적인 분석이 뒷받침되어야 합니다.

결국, 이 정책은 기회이자 시험대입니다. 가치 판단력을 갖춘 투자자에게는 지방 부동산의 ‘숨겨진 진주’를 발굴할 수 있는 길이 열렸고, 그렇지 않은 투자자에게는 오히려 ‘싸서 산’ 물건이 발목을 잡는 상황이 발생할 수 있습니다. 지금까지 우리가 지켜온 투자 원칙과 공부의 방향을 믿고, 자신의 여건에 가장 적합한 전략적 판단을 내리시길 바랍니다. 시스템 투자자로 한 걸음 더 나아가는 계기가 되기를 응원합니다.