[실준67기_2번 달엔 벚꽃🌸구경 말고 7ㅓ대문구 임장가시조 구르는 돌] 3주차 강의 후기- 남과 비교금지

단지임장, 단지분석에 대해 배웠다.

임장보고서를 제대로 쓰면 더 좋은 투자, 확신의 투자, 기회를 잡을 수 있다.

가치를 모르면 그 시간을 기다리지 못한다.

가치 + 가격분석이 제대로 안되면 기회를 놓치게 된다. 가치와 가격이 분석이 제대로 되면 기회가 열려 있는 시점에 같은 돈으로 더 좋은 물건을 살 수 있다. 

가치, 가격, 비교평가를 통해 이 물건이 투자할 만큼 가치 있는가, 가치에 가격이 어울리나, 투자금으로 이 물건이 최선의 선택인가

단지임장의 목적은 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 선호단지에 투자하기 위해서이다.

즉, 단지별 특징과 선호도를 알고 투자 우선순위를 정하기 위한 것이다. 백지지도가 도움이 많이 되었다.

같은 연식, 같은 역세권 비슷한 매매가를 보이더라도 단지 대 단지를 비교하고, 지역 내 선호 우선순위를 알아야 한다.

단지 임장에서 단지 외부, 교통, 학군, 환경은 쉽게 변하지 않는 것이고, 단지 내부  조경, 동간거리, 주차, 지하주차장 거주미 등은 변할 수 있는 것이므로 단지 외부 입지 조건이 우선되어야 한다.

역 접근성, 아파트 밀집, 초품아, 중학교, 연식, 세대수, 중대형평형, 편의시설 등이 선호단지 기준이다. 

단지외부 조건 우선 파악, 비선호시설 여부 파악, 단지 상권 또는 주변 상권(시장), 경사도 등 파악

단지내부 조건 조경, 샷시 중 라운드형은 추가 비용 소요, 복도식 샷시 여부, 2중 3중 주차 여부, 지하주차장 단지 연결 여부 등 파악

단지 임장 후 단지별 특징과 선호도를 바로 정리해야 한다.

생활권별 1page 정리 필요 선호요소로 지하철 노선, 초품아, 대단지, 연식 정리, 단지 선호도 상중하 단지 구별, 교통, 학군, 환경 정리

단지분석 장표에 단지 기본정보, 단지 위치, 동별 평형배치(다울지도), 단지시세 매매, 전세 호가, 전고점, 하락률

단지 입지평가 교통,학군, 환경, 최근 실거래 매매가, 전세가 6개월 정도, 단지특징, 투자생각으로 구성

2. 적용할 점

 실거래가격 보다 낮은 호가이면 급매일까 아닐 수 있다. 단지 내 선호동인지 비선호동인지 분석해야 한다.

전고점이 같으면 같은 가치일까, 입지가 더 좋은 데 전고점이 더 낮다 ? 이상하다?

특정 평형의 세대수가 적어 전고점이 일찍 도래해서 일찍 전고점을 마감했을 수 있다. 현재 실거래가를 보면 가치 순서대로 가격형성이 되어 있다.

아실그래프로 먼저 비교하지 말고, 입지분석을 통해 가격을 비교해 보고 우선순위를 생각해 본다. 그 후 아실그래프로 맞는지 확인해 보는 과정을 연습하면서 생각의 힘을 키워야 한다.