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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 인사이트 + 김준영
저자 및 출판사 : 김중영 / 매일경제신문사
읽은 날짜 : 25.04.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개 :
2. 내용 및 줄거리 :
1장. 부동산, 제대로 알고 투자하자!
부동산은 거주와 자산이 본질이고 이 본질을 흔드는 요인이 공급이다. 수요와 공급의 불일치가 가격 변동의 원인이다. 부동산은 위치 독점성에 따른 희소성을 가지며 이는 상승기에 가격 상승을 극대화 시킨다(가격 변동을 일으키는 원인은 아니다). 대도시 1급지의 편익효과는 다른 지역으로 대체하기 어렵다. 중심부의 가격 상승은 물결 효과를 일으키며 주위로 퍼져나가는 효과를 만든다. 시간과 목적이 만나는 학군은 수요를 끌어들이는 큰 요인이다. 교통망의 개선은 가격 상승의 본질이 아니고, 늘어난 편익에 따른 가격지불 의사가 커지는 것이다. 소득이 높아질수록 더 좋은 거주지를 찾아 수요가 몰리게 된다. 실거주자들은 부동산 시장의 수요자인 동시에 공급자로 참여한다.
2장. 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미
한 도시가 가지는 수요의 총량은 결국 매매, 전세, 월세 수요 안에서 움직인다. 각 도시마다 한계수요(장기 평군 공급 물량)가 존재한다. 공급량과 한계수요가 만나는 시점이 변곡점이다. 도시가 독립적일수록(지방) 수요와 공급으로 가격 움직임을 예측할 수 있으나 연결성이 큰 도시는 어렵다. 거래량도, 심리지수도 결국 가격에 따라 움직인다. 거래량을 선행지표로 활용할 수 있는 것은 침체 후 매매거래량 증가 시기 한번 뿐이다. 전세가율은 과거에서부터 공급의 환경으로 만든 현재에 사용하는 에너지원이며 잠재 수요와도 같다. 자가보유율이 높아지면 상승 여력도 줄어든다. 매수우위지수는 현재 시장의 상황을 간접적으로 알 수 있는 통계일 뿐 미래를 예측하는 데는 한계가 있다. 공급과 함께 택지공급실적과 인허가 물량을 함께 살펴볼 필요가 있다.
3장. 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미
시장을 끌고 가는 힘의 주체는 결국 실거주자들이다. 3년의 공급물량이 가격과의 상관관계가 더 높다. 3년 연속 누적 공급이 부족하여 전세 부족이 발생하고 전세수급지수가 상승, 전세 가격이 상승하고 매수우위지수 상승, 매매거래량이 증가하는 움직임에서 상승 가능성이 높아진다. 반면 한계 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적되고 전세수급과 전세가격이 하라갛며 매수우위지수가 하락하고 주택자가보유율이 3~4%상승하여 무조택 수요를 흡수하면 하락 가능성이 높아진다.
4장. 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!
입지를 공부하는 것은 기본이고, 입지 속의 위치를 볼 수 있어야 한다. 입지요소보다 물리적 위치가 중요하다. 변수는 방향을 만드는 것이 아니라 상승폭과 상승속도를 제한하는 수준에 머문다. 결국 방향을 결정하는 것은 공급이다. 시기에 따라 상승 원인도 바뀐다. 한 가지 이유로만 상승하는 게 아니다. 길게 보면 정부는 시장을 이길 수 없다.
5장. 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지 : 신축과 브랜드
6장. 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법 : 부산과 수도권의 예측
3. 나에게 어떤 점이 유용한가? :
동일 저자의 책 '결국엔 오르는 집값의 비밀'의 5년 전 도서라 짧은 기간에 이어 읽으니 비슷한 맥락으로 술술 읽혔다. 좀 더 기본적인 내용이 더 담긴 책이었음.
부동산에 대해 완전 맹탕은 아닌 수준에서 읽어보니 책의 내용을 더 이해하고 강의에서 배운 내용과 겹치는 부분도 발견할 수 있었다. 다만 책을 읽으면서... 그래서 돈 벌려면 어떻게 해야 하는 건데? 라는 실질적인 해답을 얻기는 어려웠다.
공급을 통해 시장의 가격 변화가 생긴다는 저자의 이론은 동의하는 바이다. 하지만 공급은 결국 지역 전체에 영향을 미치는 부분이고, 지역 내 수많은 아파트 중에서 그렇다고 공급 적은 지역 가서 아무거나 살 수 있는 것도 아니지 않은가. 책의 내용 중에 입지와 위치가 중요하다는 정도의 언급만 있지만 실질적인 내용은 아쉬운 부분이다.
근래에 부동산 시장을 예측하는, 분석하는 책을 여러권 읽고 내린 결론은... 나랑은 안맞다;; 거시적인 이론으로 각 전문가의 시각을 다양하게 확인하는 건 나름 의미가 있었겠지... 그런데 책을 읽고 내리는 결론은 이런 예측이 하나같이 다 틀렸다는 거다;;
찰리멍거 할아버지의 말씀이 떠오름 "나는 예측하지 않는다"
예측은 인간이 할 수 없는 영역임을. 예측을 통해 예상하고 행동하는 게 얼마나 어리석은 것인지 공부를 할 수록 느끼고 있는데.. 유튜브도 그렇고 책도 그렇고 소위 전문가들이 상승과 하락, 심지어 기간과 폭까지 예측하여 쏟아내는 말들이 매우 쉽게 접할 수 있다. 여전히 대중들은 전문가에 기대어 정보를 얻고싶어하기 때문일까.
트렌드는 트렌드고, 나는 정신을 차려야지. 다양한 의견을 듣고 접할 수는 있지만 예측이라는 부분은 신중히. 걸러서 판단하기.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점 :
이전 책과 마찬가지로 공급과 수요의 불일치성이 가격 변동을 일으키는 원인임을. 사이클 이론과 함께 연결되는 것으로 이해했다. 다만 그렇다고 싸이클의 기간까지 예측하는 건 아닌 거 같다. 입지도 중요하지만 물리적 위치가 매우 중요하다는 것, 파도이론, 학군, 교통 등에 관한 부분은 강의 내용과 연관해서 이해하기 쉬웠다.
실거주자들의 움직임과 자가보유비율과 가격 상승 여력에 대한 관계는 책을 통해 처음 자세히 접한 부분이어서 흥미로웠다. 무주택자들이 집을 많이 매수하면 상승여력이 떨어진다는 것은 들어보았지만 수치로 확인해보니 근거를 명확히 이해할 수 있었다. 현재 미래의 수요를 끌어다 끌어나 만들어낸 가격상승이 과연 어디까지 버틸 수 있을까에 대해 회의적인 전문가들이 있는데 현재까지의 정책대출로 인해 만들어낸 수요가 앞으로 어떤 변화를 가져올 지 지켜보면 좋겠다.
7년 전에 신축과 브랜드에 대해 언급한 점은 역시나 얼죽신인가. 보기 튜터님이 얼준신은 진리라고 왜우라고 하셨다.ㅋ 저도 능력이 되면 신축 투자하고, 신축 살고 싶어요. 단 싼 가격일 때. 언젠가는 나에게도 신축에 기회가 오겠지요.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면? : 결국엔 오르는 집값의 비밀(동일 저자)
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