“천당 아래 분당” 이라는 말을 한번쯤은 들어보셨을 거라 생각합니다. 그만큼 분당이라는 곳에 대한 선호도를 보여주는 문장이기도 하죠.
하지만 불패의 상징이었던 분당구에서 청약 당첨자 중 무려 60%가 계약을 포기하는 상황이 생겼습니다. 1순위 청약 당시 51대 1이라는 뜨거운 경쟁률을 기록하며 고분양가 논란이 있었지만 흥행에 성공했고 역시 분당이라는 이야기가 나왔지만 실제 계약시 반대의 모습이 생긴 것입니다.
사람들의 관심이 사라져서 그런걸까요?
아니면 시장의 분위기가 바뀌고 있는 걸까요?
정말 고분양가라는 이유 때문에 이런 상황이 생긴걸까요?
보통 이렇게 신축 분양이 진행되면 아.묻.따 신축이라는 이유만으로 거기에 분당이라는 지역의 파워를 생각해 돈을 벌 수 있을거라는 생각을 하게 됩니다. 그렇다보니 일단 당첨되고 고민은 나중에 하자는 선당후곰이라는 단어까지 나왔었는데 적정한 가격인지를 따져보는 것은 매우 중요합니다.
분당의 신축이라지만…?
가장 큰 이유가 무엇일까 생각해보자면 아무래도 가격입니다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡의 분양가가 22억, 전용 59㎡ 는 15억에 진행이 되었습니다. 다만, 더샵분당센트로가 위치한 생활권은 분당 내에서 선호도가 상대적으로 낮고 역을 이용하기도 그렇다고 학군이 압도적이라고 말하기가 어렵다는 점입니다.
같은 분당내에서 동일하게 리모델링을 진행하며 분양한 미금역의 역세권 더샵분당티에르원과 비교해보면 어떨까요? 전용 84㎡의 분양가가 25억 정도로 3억 정도 더 높은 가격을 보이고 있습니다. 분양시에 역시나 고분양가에 대한 논란이 있었는데요. 하지만 해당 아파트의 경우는 신분당선 정자역 이용이 도보권으로 가능한 역세권, 압도적인 학원가를 갖춘 정자 생활권이라는 점까지 고려했을 때 이제는 상대적으로 저렴한 가격이 되었음을 알 수 있습니다.
이외에도 봇들마을에서 외곽에 위치하지만 1,2단지의 경우 20억보다 낮은 가격을 보이고 있고 서현/수내, 이매 쪽에서도 구축이긴 하지만 더 싼 가격에 매수가 가능한 상황입니다.
청약의 가장 큰 매력은 시세보다 저렴하게 내 집을 마련하는 것인데, 구미동에 분양한 더샵분당센트로는 주변과 비교했을 때 싸다고 말하기 어려운 가격이라 “차라리 다른 곳을 사는 게 낫겠다”라는 생각을 하게 된 것입니다.
대출 규제에 따른 영향
이외에도 대출 규제에 대한 영향도 무시할 순 없습니다.
15억 원이 넘는 주택에 대해 주택담보대출을 대폭 제한하면서, 20억~25억 사이의 가격을 가진 아파트에 대해서는 최대 4억까지만 대출이 가능하게 되었습니다. 그렇다보니 22억 원의 분양가를 감당하려면 최소 17억 원 이상의 현금을 손에 쥐고 있어야 합니다.
경쟁률 51대 1을 만들었지만이 계약 단계에서 '현실의 벽'을 만나게 되면서, 결국 자금이 부족한 실수요자들은 계약을 취소할 수 밖에 없는 상황이 생긴 것이죠.
그럼에도 '장기적 관점'이 필요한 이유
하지만 60%의 계약 포기로 인해 이 단지의 가치가 별로라고만 판단하는 것은 조심해야 합니다. 물론 상대적으로 선호도가 낮은 생활권에 위치하고 있지만 장기적으로 보는 것은 필요하다는 의미입니다.
분당은 대부분 30년이 넘은 노후 단지들로 구성되어 있습니다. 선도지구 선정으로 인해 상대적으로 빠르게 재건축이 진행될 수 있지만 시간이 필요하기에 이런 신축이 갖는 메리트는 충분히 매력적입니다.
더불어 공사비와 인건비의 급격한 상승으로 인해 현재의 분양가가 미래의 최저가가 되는 현상이 반복되고 있습니다. 10년 뒤, 20년 뒤를 내다본다면 비싸게 느껴지는 오늘이 가장 저렴한 시점이 될 가능성도 배제할 수 없습니다.
단적인 예로, 과거의 두가지 사례에서 확인해볼 수 있습니다.
약 3년전 성북구 장위 뉴타운에 위치한 장위자이레디언트의 과거 분양가를 보면 전용 59기준 약 8억, 전용 84기준 약 10억 전후에 진행이 되었습니다. 시기적으로 하락장이었다보니 주변 시세 대비 비싸다는 이야기가 많이 나왔고 청약 단계에서 미분양이 발생했습니다.
하지만 3년이 지난 현재 시점에서는 정말 저렴하다고 볼 수 있는 가격임을 알 수 있습니다.
비슷한 예를 한가지 더 살펴보면 서울원아이파크가 있습니다. 당시 분양가격을 살펴보면 전용 59타입이 10억 초반,
전용 84타입이 13억 후반 정도로 역시나 당시 주변대비 싸다고 보기 어려운 가격이었습니다.
지금은 주변대비 비싸다고만 생각하기 어려운 가격이 되었고, 해당 단지의 경우 대출 규제 전 분양이 되었다보니 당시 기준으로 입주 시기에 충분히 대출을 받을 수 있었습니다. 그리고 서울원 아이파크의 경우 입주시기인 28년까지는 시간이 생각보다 많이 남아있기에 일반적인 매매로 집을 사기 어려웠던 사림이라면 보유한 현금으로 계약을 먼저 지불 후 중도금 대출로 입주까지의 시간을 벌면서 자금을 마련하는 계획을 세울 수 있습니다.
그리고 시간이 지날수록 그 선택은 점차 잘한 선택이 될 가능성이 높습니다.
객관적으로 바라보되, 장기적인 관점으로
신축 분양 시 가격과 입지를 꼼꼼히 따져보는 것은 필요합니다. 하지만 단순히 지금 비싸다는 이유만으로 이런 기회를 외면하기보다는, 본인의 자금 여력을 정확히 파악하고 장기적인 관점에서 생각하는 것은 필요합니다.
내가 감당할 수 있는 수준 내에서 시간을 내 편으로 만들 수 있다면, 남들이 포기한 그 자리가 누군가에게는 자산 가치 상승의 기회가 될 수도 있기 때문입니다.
