끈기는 장거리 경주가 아니라 계속해서 이어지는 여러개의 단거리 경주이다.

1. 앞마당

• 임장과 임보를 통해 결과로 남겨야 하는것.
  • 수도권/지방내 지역의 입지가치
  • 지역사람들이 선호하는 동네, 단지를 파악
  • 투자가능 여부를 판단

💡처음에는 어려웠던 분위기임장과 단지임장. 하지만 지도로만 지역을 파악하다 실재로 그 지역을 걸으며 보다보니 사람들이 선호하는 지역이나 각 지역이 갖고 있는 특징들을 직관적으로 파악할 수 있었다.

• 꼭 기억해야 할것!
  • 투자계획서는 과제가아닌 내 돈을 벌게 해줄 투자할 아파트를 찾기 위해 꼭 필요한것!
  • 꼭 필요한 정보를 담고 투자에 의미있는 사고를 연습!
  • 기존을 바탕으로 제대로 행하는 것이 중요!

💡처음 시세표를 작성하느라 오랜 시간이 걸렸다. 그리고 어떠한 정보들을 입력해야 하는지 서툴렀지만, 점점 속도가 붙기 시작했다. 기본=본질이다. 스스로 투자에 의미있는 사고하는 법을 연습해야겠다.

2. 임장보고서 작성순서

• 지역개요: 지도와 특징, 인구현황, 가구소득
  • 지도 - 일반지도로 위치와 거리를 파악하고, 지적편집도로는 용도를 확인할 수 있다. 위성지도로는 지역지형을 파악하고 행정/법정경계로는 행정구역을 나눠 볼수 있다.
  • 인구 -  수도권은 하나의 권역이기에 인구수는 중요하지 않다. 하지만 지방은 주택수요와 연결되기때문에 굉장히 중요하다. 거주지역의 인구수를 파악하고 인구증감을 확인하는 것이 중요하다. 더 나아가서 연령별 인구를 파악하는것도 굉장히 중요! 30대비율=교통 / 영유아=신축 / 40대비율=학군.동별 연령분포를 비교하고 거주민 특징을 파악하는 것이 중요하다.
  • 가구소득 - 소득이 높은 지역일수록 위상이 좋을 가능성이 높고, 상승장에서 더 높게 올라간다. 임장때 외제차의 여부도 확인하는 것도 중요하다. 

💡임장보고서를 처음 작성했을때는 이러한 수치들이 무엇을 의미하고, 왜 확인해야하는지 몰랐지만, 직접 통계를 파악하고 그 지역에 가보니 각 항목이 어떠한 것을 의미하는지 알게 되었다. 여행을 계획하듯 임장을 나가기전 그 지역을 상상해 보는 습관을 만들어야 겠다. 

• 입지분석 : 직장,교통,학군,환경,공급
  • 직장 - 대기업이있고, 종사자수가 많을수록 사람들을 타 지역에서 끌어올 힘이 있다. 종사자수와 500명 이상 사업체(대기업), 직장인 연봉(질)을 확인해 보는것도 중요하다.
  • 교통 - 강남, 광화문,여의도,가지,구지,DMC,마곡,판교까지의 지하철 이동시간을 파악하는 것이 중요하다. 출퇴근 시간의 혼잡도를 파악하여 질적으로 어떠한지 파악해 보자.
  • 학군 - 소득이 높은 사람들은 자녀학업에 관심도가 높고, 즉 구매력과 연결이 된다. 초중학교를 보내기 좋은 지역은 안정적인 장기 거주 수요를 유지 할수 있다. 학원가와 중학교학업성취도를 파악해보는 것이 중요. 집값 상승의 힘이 강하고, 전세 수요가 많아서 전세가도 상승한다. 예) 대치,목동,광장동
  • 환경 - 백화점은 소비력이 높은곳에 입점해 있고, 대형마트로 생활 편리성을 확인할 수있다. 잘 갖춰진 편의시설(스타벅스,최신상권,의료시설)은 거주 만족도를 상승시킨다. 아파트가 밀집된 동네의 쾌적함도 거주만족과 가격상승에 큰 영향을 준다. 중심상권,거주지 성호상권들을 확인해 보자.
  • 공급 - 3년간의 공급물량은 전세만기시점의 전세가에 영향을준다. 역전세를 미리 대비 할수 있다! 공급 많은 곳의 투자는 내가 감당할 수 있고 그만한 가치가 있다면 투자를 고려해 볼 수 있다. 입지 좋은 곳에 공급이 많다는 것은 '신축'입주로 거주환경이 좋아질수 있기에 장기적으로는 환경 개선에 영향을 준다. 하지만 입지 독점성이 약한곳은 ‘신축’입주로 인해 거주수요가 떠날수 있으니 지방에서는 중요하게 검토가 필요하다. 인구이동 top3를 확인하여 주변지역의 공급도 확인하여 내가 보는 지역에 영향을 줄지 판단해 보는 것도 중요하다.
  • 호재 - 입지분석 요소는 아니지만, 하락장에서 꼭 알아야 할것이다. 가치와 가격의 변별력이 없는 보합,하락에서 객관적인 입지분석을 하는데 도움을 준다. 입지를 개선시키는 호재 3가지는 교통(철도개발),환경개선 (재개발),일자리(기업유치)이다. 하지만, 새로운 교통이 실질적으로 삶의 질을 개선하는지 파악해 봐야한다.

💡부동산 투자에 있어서 가장중요한 입지분석! 시세표를 작성하면서 이러한 입지분석이 어떻게 가격과 연동되는지 확인해가는 과정이 흥미로웠다.  

• 시세분석:시세입력,시세지도
• 투자결론:단지 분석,매물검토, 투자결론
  • 1. 지리 2.생활권 구분 및 입지 분석 3. 투자 우선순위 이 세가지가 정리되는것이 중요하다.

3. 임장의 목적

• 지역의 선호도를 파악
• 환경,단지 분위기, 상권이 좋은지를 파악하고, 집의 상태와 점유자의 상황이 어떤지 확인
• 내가 보고 느끼는것에 집중. 구도심/기존택지(구축)/신규택지(신축)의 사람의 모습과 분위기가 구분됨.

4. 각 단계별 임장 순서

• 사전준비 : 위성지도(빈땅,지역파악)>일반지도(아파트,주택가 구분)>연령별인구(신도시택지,구축택지,주택가 구분)>지적편집도(상권의 모습)>나무위키(지역에 대한 흥미와 발전과 확장방향을 파악)
• 분위기 임장: 지역을 익히고 입지를 파악하는 것. 생활권 구분>생활권별 선호도 우선순위>입지를 파악하는 순으로 발전해 보자. 업무지구 규모,지하철 혼잡도,주요상권,아파타의 균질성을 파악하는 것이 중요하다. 지리를 익히고,사람과 분위기로 지역을 구분짓고 어느곳이 비교우위인지 열위인지 파악하는 것이 가장 중요하다!
  • 수도권 - 중심지가 아닌 외곽이라도 인접한 동네와 같은 생활권을 공유할수 있으므로 모든 동네 분위기 임장하는 것이 필요. / 지방 - 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추기 않은 외곽 동네의 경우에는 분위기 임장 필요하지 않다.

  • 핵심체크리스트 - 직장의 규모,직장주변 사람들의 모습,출퇴근 환경과 혼잡도,학원가의 종류와 모습,사람들이 선호하는 환경, 유해시설,지형파악,사람들의 연령대.

     

5. 시세조사

• 아파트의 입지,위치,가격을 지도위에서 익히기 위해 중요하다. 익숙해지면, 직관적으로 저평가된 매물을 확인할 수 있고 가격형성이 된 특성들을 이해할수 있다.
• 내가 가진 종잣동으로 접근 가능한 아파트를 찾고 기준가를 스스로 만들어 볼수 있다. 

💡이 모든 과정들이 아직은 서툴고 어렵지만, 꾸준히 무언가를 해나가다 보면 더이상 어려운 일이 아니게 될것이다. 적어도 3년동안의 습관으로 만들자! 이번 강의를 통해 사전조사를 하고, 분위기 임장을 통해 선호 지역을 확인하고, 시세지도 작성을 통해 그 지역에 대한 평가를 복기하면서 가격형성에 대한 내 스스로의 사고를 할수 있게 되었다. 가장 중요한것은 무언가를 꾸준히 하는 일이다. 도미노를 하나씩 쌓아가는것 같이 일련의 과정을 반복하며 임장을 쉬운일로 만드는 것이 나의 목표이다. 마지막으로 가장 중요한것은…..!!! 내 미래를 꿈꾸며 이 과정들을 즐기면서 하자!