[지투 24기 벚꽃과 함께 투자 두잇! 밤] 2강 후기

안녕하세요 꾸밈없이 성장하는 투자자 ‘밤’ 입니다.

오늘은 프메퍼 튜터님의 지투 2강 후기를 작성하기 위해 왔습니다!

전반적인 강의 내용은, 임장~임보, 비교평가 그리고 투자에 적용하는 방법까지 모든 부분들을 총 정리하는 느낌을 받았습니다. 강의를 들으면서 내가 몰랐던 부분, 애매한 부분, 그리고 알고 있던 부분들을 어떻게 BM하면 좋을지 까지 많은 부분들을 알려주셔 너무 좋았습니다!!

그래서, 1강의 내용을 자세히 정리해보려 합니다!

 1. 임장에 대한 모든것

  1.1 분임전 : 

 - 위성지도(아파트가 얼마나 모여있는가, 구축-네모택지, 준신축은 길게~ , 신축은 - V자로 구성됨) 

 - 지적편집도 (직장위치 -파란지붕, 랜드마크 위치, 주요상권 규모등 파악해보기)

 1.2 분임 중 : 여기는 왜 사람들이 모여드는가? 에 대한 생각을 하면서 분임전에 예상했던 부분, 확인하고 싶었던 부분들을 하나씩 맞춰가는 단계!

 1.3 분임 후 

 - 백지도 만들기 

 - 생활권 우선순위 정하기, 임장 느낌 (환경,학군,상권,사람과 분위기, 강아지도,,),

 - 한줄 정리하기 : 생활권 요약 선호도 적어보기 - 1page정리하기! (BM포인트)

2. 가설세우고 검증하기

 공급에 대해 어떻게 봐야할지 알려주셨는데요, 가장 중요한 부분은 현재 공급상황과 과거 공급상황이 비슷한 시기를 파악하는것 이라고 알려주셨습니다! 사실 여기까지는 임보에 항상 적용하는 부분이였는데 강의에서 더 깊게 알려주셔서 좋았던 부분은 그 당시 랜드마크나 선호생활권의 단지들의 가격 흐름을 보라느것! (결국은 단지의 흐름 파악하기) 이 부분도 BM포인트!!!

(특히, 그 당시 상승률 별 단지 공통점과, 선호도 상 중 하로 나눠 비교하는걸 BM포인트로 적용합니다.)

 2-1. 매물임장이란?

 - 사람들이 선호하는 단지가 뭘까? (투자 가능한 후보 단지 +@ 생활권 랜드마크 단지)

 -  매물임장 체크리스트 준비

  1) 매매/전세/실거래가(전고점)

  2) 전세 개수 = 투자 리스크 - 시장 상황 체크하는거  BM포인트!

  3) 타겟가격 = 이 가격이면 바로 산다. (23년초, 24년초 가격 중 저층가격 + 실거주 거래 유심히 볼것)

 2-2 임장중( 매도자 상황, 이동경로 파악)

  1) 어디로 이사하는지? 어디에서 오는지?

  2) 매물임장 후 결과 남기기 1등

  3) 모의 매물 문의해보기 -BM포인트!

3. 비교평가

 비교평가의 경우 지역 내 비교평가, 지역 간 비교평가에 대해 말씀해주셨습니다.

결국, 단지대 단지라는건 변함이 없지만 어떤 기준을 가지고 봐야하는지에 대한 이야기를 해주셨는데요!

 3.1 지역 내  비교평가 ( 지역 별 특징을 고려하며, 지역 내 비교평가 진행함)

 - 광역시 : 연식 + 학군 + 커뮤니티 + 환경 ( 입지가 더 좋은 광역시일 수록 입지의 범위가 올라감!!)

 - 중소도시 : 연식> 환경+커뮤니티+학군 (중소는 연식의 비중이 크다.)

 3.2 지역 간 비교평가

 - 지역 내 생활권 순위, 단지 순위 같이보기

Ex) 울산 vs 천안

 1. 도시별 규모 파악(인구) 울산 > 천안

 2. 생활권 순위 : 울산 전체 중간 생활권 > 천안 내 3순위 생활권

 3. 단지 : 생활권 내 1순위 > 생활권 내 2순위

결론 : 생활권,단지,도시별 규모 모두 울산이 더 높이게 가치가 높다고 볼 수있음. = 울산 단지 저평가

 4. 투자 적용하기

  4.1 앞마당 정리 요약 (가치와 가격) - 앞마당 복기하면서 정리하기!

현 시점에서 앞마당 기준, 가치대비 저평가, 투자 우선순위 및 가격 대 단지, 현시점 투자 우선순위 총평 -BM포인트!

앞마당 전체를 한 판에 보는게 중요함 (+ 전수조사까지, 투자 후보 만들기)

 4.2 내 생황 정리( 투자금 및 포트폴리오 구성)

4.3 투자 그룹핑 (5분위 시세표)

 1차는 매매가 2차는 투자금 5분위시세표 작성 후 두개의 교집합 단지를 체크해서 투자 우선단지로 선정함.

= 가성비 & 포트폴리오 고려, 이돈을 넣을만한 곳인가? 그렇다면 얼마 넣어 얼마 벌 수 있는가 생각해보기

결국, 현장에서 가격 조율하는것, 

1등뽑기도 좋지만 너무 이것만 보지말고 현장에서 가격만들어 투자하자!!!!