대구 수성구 3주차 강의 후기 [지방투자 기초반 27기 19조 해피바이러스.KIM]

안녕하십니까? 긍정을 좋아하는 사람으로써 제 긍정적인 에너지를 같은 투자공부하는 동료들에게 좋은 에너지를 드리고자 닉네임을 해피바이러스.KIM 이라고 닉네임을 지어봤습니다.

작년 11월달 지투기를 듣고 부산 동래구를 다녀온뒤로 12월 1월 자실로 광주북구를 하고 2월3월 대구 달서구를 자실로 앞마당을 만들었는데 이번에는 오랜만에 강의료도 할부로 끝나가기도 했구 월부생활을 너무 단절하면 안되니깐. 이번달은 지투기로 대구수성구와 부산해운대구를 선택했는데 조금더 임장을 가보고 싶었던 대구 수성구를 할수 있어서 너무 좋았습니다.  역시수성구는 200세대 구축까지도 투자할려고 가능성을 열어둬야 하니깐.

정말 3번째 단임까지 한상황인데 첫날에 분임하면서 신나는시간 조장님과 유종의님과 분임 한거 빼고는 일요일만 쉬는 저로써는 동료들과 함께 할수 없어서 혼자서 단임 1차 2025년 4월13일 일요일 2차3차단임 20일 일요일 단임 21일 월차내고 단임까지해서 13만보 정도를 걸은거 같습니다. 이말을 안 하냐느냐 정말로 힘들기도 하고 잠도 줄여가면서 강의듣고 과제하고 임보쓰고 앞마당인 광주매물도 꾸준하게 보면서 1호기를 위해 행동하고 있는 1인 해피바이러스 KIM 힘들지만 퇴근후 할수 있는것들이 있어 너무 행복한 합니다. 

요새는 퇴근후 아내를 위해 저녁 준비를 하고 최근에 몸무게를 18킬로 다이어트 하면서 이른 저녁을 먹고 운동하고 

출퇴근하는 셔틀버스에서 독서를 하고 그리고 나머지 시간은 월부활동하면서 강의듣고 임장가고 임보를 쓰고 있습니다.

몸이 3개정도는 할수 있는 활동들이지만 너무 행복합니다.

어제는 기존분석이 아닌 새로운 틀로 바꿔보구 싶어 잠을 초저녁에 1시간 잔거 빼고 거의 날을 새고 새벽 4시20분에 일어나 출근준비하는 해피바이러스.KIM 과제제출을 위해 오늘도 저녁 10시까지 잠을 못자고 혼미한 상태로 임장보고서를 100% 아니지만 임장보고서 제출한 단지분석 12단지 완료했지마 1생활권부터 ~3생활권까지는 5개~6개 단지 4생활권~5생활권까지는 단지분석3개정도 할려고 목표했으니 제출후 수정해서 채워 넣도록 하겠습니다 3주차 시세파트를 부족한 부분을 끼워넣으느라 단지분석을 12개밖에 못했으니 앞마당 만들고 매물임장도 꾸준하게 하고 달서구와 교차하면서 보면서 대구에 투자하도록 하겟습니다

자모님 강의는 인구수 236만의 폭발력을 가진 광역시  D 대구 지역 저번달 자실로 달서구를 임장하면서 한개구를 더 앞마당을 만들고 싶었던 수성구 23년 5월 내마반 동료와 수성구 분임을 하기는 했으나 1년전이라서 한번 더하면 좋겠다. 싶어 2번을 분임하니 더 기억에 잘 남았던거 같습니다. 

이번 강의때 자모님께서 말씀하신 헛된 앞마당은 없다라는 말씀을 해주시는데 정말 공감 되는거 같습니다. 

자모님 2년만에 지투기 강의로 돌아오셨다고 하는데 내가 좋아하는 속사포랩을 가르쳐 주시는 자모님 수강생들에게 때려박는랩으로 수강생들에게 자극도 주시고 동기부여도 주시고 싶은 랩퍼 자모님 

현재 대구는 3년간 공급을 때려박아서 매매가 전세가 모두 싸고 대구가 전세가가 싸서 더이상 떨어질게 없나 역전세 날 가능성도 낮다라는 말씀  지금부터 부산 대구를 열심히 미리 공부해서 부산 대구중에 투자할수 있으셨으면 좋겠다.

투자가 앞마당 한개 만들었다고 바로 투자할수 있는게 아니다라는 말씀 공감이 간다. 나도 광주남구,광주북구,부산동래구 대구달서구 이번달 수성구까지 이제 지방이 5개정도 되니 약간 비교평가도 되고 투자할수가 있을꺼 같아 이번에 제가 살고 있는지역 작년7월달 실준반때 만든 광주남구에 2019년식 가격이 싼 단지가 보여서 4300만원을 다깍구 매도자분이 2019년에 프리미엄을 P를 주고 사신 가격보다 4억1천30만원 사셧는데 4300만원을 갂아서 4억700만원에 매수를 선택했다. 자모님 부산 대구가 우선순위다라는 말씀을 해주셨구 광주는 내년 공급이 많구 2027년도 조금 있는것도 알고 있지만 이번에 전세 잘 맞춰서 2년 4년보유한다면 충분히 가치가 있다라고 생각한 단지에 투자를 진행하고 다음주 수요일 계약서를 쓸듯하다. 전세도 맞출수 있는 기간을 3개월이 아닌 5개월을 주실수 있느냐고 제안했구 매수가는 4억을 배팅했지만 3.3억의 대출을 가지고 이자와 집 관리비 그리고 본인이 사신가격보다 너무 손해를 보고 파시니깐 4억은 싫다고 하셔서 제가 5백 더쓰겠습니다 4억5백에 하시죠  말씀드렸더니 4억1천 생각했는데 4억8백에 드릴께요 하시더라 그래서 100만원 더 갂아 4억7백에 매수결정을 하게 된 계기가 이번 지투기 광주지역분석 창원지역분석 그리고 이번에 대구 지역분석을 들으면서 앞마당을 만들었던 모든지역을 다시한번 살펴보구 매물임장하면서 대구 달서구와 광주남구를 정말 고민했지만 대구 달서구가 2008년식들의 가치가 있는 구축들이나 보니 수리하고 전세맞추면 1억이상이 들꺼 같아 광주 2019년식1000세 이상 4억7백에 매수해서 전세를 3.1억 다른세대보다 1천만원 싸게 내서 1개월 맞춰보고 안나가면 1천만원까지 더 내려보겠다. 혹시나 모르니 잔금대출까지 알아본 상태인데 1금융권은 ,DSR때문에 대출이 거의 안나가고 2금융권은 5.5%정도로 3억4천까지 빌려주실수 있다는 제지인에게 답변듣고 매수를 결정했다. 현재 아내와 전 45만원 월세를살고 있는데 올해 6월 2년 만기시점이면서 280만원을 적금하다보니 325만원중 150정도 이자내는것은 큰 문제가 없구 실거주도 한번 해보는것도 나쁘지 않아 보여 투자를 진행하게 되었다. 

갑자기1호기 경험담을 쓰느냐 이번 3주차 까지 강의해주신 권유디님 광주지역분석을 통해 더 확신을 가질수 있었으면서 12월달에 광주 북구를 자실로 만드는데 광주사는 사람인데도 정말 생활권 정리하는데도 힘들었지만 광주북구는 

정말 연식+환경 + 브랜드 세대수 사람이라고 임보에 적었는데 헛된 앞마당을 만든게 아니었구나 

실전반까지 같이 갔다오신 나의 신투기 동료 박밀크티님과 광주를 잘본게 맞구나 몸이 좋지 않아 두달하면서 매물을 많이 보자고해서 매물을 정말 많이 보면서 성자할수 있었던 광주 북구 12월 1월달이 아니었나 싶습니다. 그리고 또 박밀크티님과 1월2월은 대구 달서구를 자실로 하면서 한번 더 성장할수 있었던 시간이었던거 같습니다. 그사이 박밀크티님이 줴레미님 임보특강을 들어보라고 하셔서 단지분석을 하는방법을 통해 이번달 단지분석 하는법을 갈아엎고 실행하였으면 비교평가를 통해 1호기를 해낼수 있었던거 같습니다.

자모임 권유디님 잔쟈님의 교안을 보면서 더더욱 확실을 가지고 싼가격이 맞다. 

확실을 가질수 있었습니다. 매코를 6~7번정도 신청했으나 대기가 게속 뜨길래 난 확신이 있으니 저환수 원리가 가능한 단지라고 생각해서 매수를했구. 

이번에 자모님이 3강 대구 지역분석에서 알려주신 싸이클 이다음은 부산이며 그다음은 우선이 대구라고 하셔서 앞마당인 부산동래구 투자 가능한 단지랑 비교평가 해봤는데 내년하고 내후년 조금 공급 많은 지역에 도전해보기로 도전장을 내밀었다.  수리비가 전혀 안들고 동호수 층도 좋구 30~50대 분들이 정말 많은 단지 젊은부부들이 사랑하는 단지 과밀학군 26명이 학교를 다니는 단지에 투자 결심을 할수 있었다. 

현재 있는돈과 1년 적금을 더 잘해서 대구나 부산 앞마당을 만들어서 신축 준신축중에 24평을 투자하기로 목표를 잡았다. 

자모님 말씀 여려분 앞으로 2년? 이강의는 제 치열햇떤 3년이 압축된 강의 강의에서 배우는 지역을 투자로써 바라보는 관점을 장착 지방 투자를 앞으로 어떻게 해야하는지 나는 무엇을 남기는 투자자가 될것인지 결정 

(행동이 방향키를 잡아 주셨습니다. )

저희들의 고민 이야기를 해주시면서 

지방광역시 84 34평 타입중 신축 1~5년차 5억이면 싸다라는 말씀 

20~25년식 5억대 싸다.

대구 부산 입지X 준신축 4억대면 싸다 2019년 밑으로 6년차

전주는 공급물량이 없어 X 전세가가 오르고 매매가가 올라서 싸지 않다. 그렇다고 대기업 직장이나 인구수가 많은게 아니다. 

울산은 100만인구수, 직장(대기업) ,학군 남구.중구가 선호지역 이다 울산도 작년대비 공급이 줄어들어 선호지역들은 올랐다 안오른 지역도 있으니 잘 찾아보시라.

부산=대구는 전세가가  너무 싸다 84기준으로 2억대면 너무 싸다.

지방 중소도시중 천안 24평 한성 @봐는 백석 34평 신축 선호도 있는 단지를 해야 매도도 쉽고 선호도가 높아 돈벌기 좋다라는 말씀에서 결국은 선호도 단지를 해야겟꾸나를 생각해볼수 있었다.

꼬옥 적용해보시라

1.공급물량(2025년,2026년)

2.신축 대장 가격 

-구별 대장 가격 매매가, 전세가

3.구별 입지특징 한줄 두줄 특징(결론 페이지)

-광주 수완지구는 택지로 이루어져서 환경과 상권을 가지고 있으며 젊은분들이 선호할수 있다. 중대형 평형을 선호한다.(가족단위로 많이 살기도하며)초.중 때문에 24평보다는 34평,40평대를 더선호함

-다른 광역시는 주상복합을 좋아하지 않지만 

대구는 동간거리도 넓게 빠지고 의리의리하게 지어나서 주상복합을 좋아한다. 나의 생각? 그래서 주상복합이 많았나보다,

지방은 무조건 연식? 무조건 입지? X

지방 투자 공식 입지 + 선호도 입지도 봐야하고 연식도 봐야함 (단지별 선호도를 파악하여 투자.) 입지외에 선호도를 결정하는 요소 확인

지방 투자 핵심 - 공급물량의 시기와 양에 따라 지역의 시세와 상황을 확인하고 투자 우선순위를 정해야 한다. 

지방은  지역별로 개별성을  띤다.(입지,연식,브랜드,위치(중심))

공급물량의 시기와 양에 따라 지역의 시세와 상황을 확인하고 투자 우선순위를 정해야 한다.

공급 많은곳 하지 말어라.

구미,김해,포항 같은곳 공급이 많으니 신축3000만원 투자금으로 가능하지만 하지말고 공급많은곳을 들어가면 어렵다.

왜냐 지방은 실수요자가 많으며 가수요는 약하기 때문이다. 

부산>창원>대구 순으로 먼저 보길 바란다. 

지방 광역시 

1.가격: 광역시 선호도 있는 급지 신축 가격 상승함 구축들 전세가율 80%이상 저가치들 많으니 잘 골라야 한다.

2.공급:3년내 부산,대구 공급정리(앞으로)

3.대전 공급 과다주의 (대전보다 다른광역시 우선)

4.광주는 24년,25년 공급감소됨에 전세가가 상승 단 26년 광주 공급많고 특히 광주 북구에 공급이 과다 27년도 약간 있음

5.울산 공급부족(전세 놓기 좋은 상황) 100% 수익나면 매도 생각해봐야함

지방에서 투자하면 2년 사이클 4년사이클을 기억해서 매도전략을 진행해보자.

중소도시

1,가격:중소도시 별 공급의 한복판에 있는 절ㄷ적 저평가 시장/신축&준신축까지 가격 상승한 중소도시 존재

2공급:3년내 전주,창원 공급부족

전주는 구축들도 모두 상승/ 창원신축기회(구미,김해,포항,천안,청주 공급지속하지 주의하라.)

정리 -

공급 물량이 많아서 이미 바닥을 찍었던 시장-→앞으로의 전세가가 정리 상황보며 고려하여 투자를 결심하라.

돈벌수 있는 지역(수요를 끌어들이는 지역) , 돈벌수 있는 단지(전세수요 탄탄 ,선호도 있는 단지)인지가 중요하다.

지방 지역을 공부하는 이유는 “스스로 투자 우선 순위를 판단하기 위해서 ” 이렇게 되려면 지역별 비교평가를 할수 있어야 한다라는 말씀 

행동하라

어떤분은 돈을 벌고 어떤분은 자산을 쌓고 어떠분은 내집마련하고 어떠분은 서울 투자를 하고 제가 25년 들어오면서 자모님도 사람 인지라 욕먹기 싫어지고 이자리에서 이것도 하세요 저것도 하세요  어~자모님 피곤해요  하이톤으로 하라고 하시니깐 어떤때는 친절하게 하시고 할꺼믄 하시고 마실까면 마세요 했는데 귀에 웅웅 울리고 스트레스 받아도 2025년 후회가 된다. 결국에는 하라고 하라고 푸쉬 하신분들이 실행하고 결과를 내시더라구요.

내집마련 기초반 강의에서 (저번주 행동하라 150번 이상 말했다.)

내가 마음을 먹었던 욕먹기 싫어서 친절하게 하고 이래도 흥 저래도 흥 하는것은 아닌거 같다.

여러분이 욕을 하든 머라고 하든 여러분 돈벌수 있게 쓴소리 하겠다.

무조건 실행하고 행동하자. 

자모님 강의와 교안은 고퀄리티니깐 어떻게 지역분석을 하고 난 키워드 강의가 아니다 이 강의는 제 치열햇던 3년이 압축된 강의 강의에서 배우는 지역을 투자로서 바로보는 관점을 장착 키워트만 넣는 강의는 안한다.

월부방식은 batter up 출격준비 타석대기 준비해서 하는투자방식이다. 

월부는 본인이 가치를 알고 하는 투자방식이다.

유투브 하시는 분들은 업다운 투자. 

투자 못하시는 분들은 비교평가만 하다가 끝난다.

대구에서 투자가 4억대가 현실적이가 가장 근접하기가 좋을듯하다. 왜냐 전세가가 오르면 가장 먼저 가능할수 있는 투자이니깐  신축 24평대도 좋은입지와 수요가 있는곳은 투자해도 괜찮다.

30평대 3억이면 싸다.

2021~2024

2016~2018

2006~2009 대구는 과도한 공급물량 때문에 매매 전세가 하락

서울 수도권은 2021년 공급이 없었던게 아니다.

공급이 많다고 해서 매매가 반드시 내려가는것은 아님 

1대일 상관관계가 아님 수도권은 공급 물량이 많아도 매매가가 올라갈수 있다.

그게 2020년~2021년에 코로나 시기때 공급 물량이 없었던게 아니다.

근데 전세가가 올라가면서 매매물량 잠기면서 임대차 입법 나오면서 금리가 낮고 코로나 팬데믹 여러가지 영향 가수요가 물리면서 매매가 쭈욱 올라갔다.

지방은 가수요가 약하고 실수요자들이 많으니 투자하고 2년 4년을 기역해서 매도전략을 짜라.

대구에서 동대구는 몇년전과 정말 다르다 동대구는 예전의 동대구가 아니라는것을 말씀해주셨다.

인구수 200만 도시 대구 정말 매력적이다 올해는 내가 사는 지역 광주에 투자했으니 열심히 돈을 모아서 대구에 꼬옥 등기치고 노후준비 해가고 싶다.

해피바이러스.kim 자모님 권유디님 잔쟈님 강의 레버리지 하고 임장가고 임보써서 성장해서 꼬옥좋은 수강생이 될수 있도록 하자 할수있다! 할수있다! 할수있다! 화이팅 

좋은 강의를 해주신 지방투자 기초반 자모님 권유디님 자모님 클로이님 고생 많으셨구 감사합니다.