[프로 참견러] 흡수#7 밥잘튜터님-초보도 쉽게 입지와 가격을 이해하는 3단계

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다

즐거운 주말이 기다리고 있습니다. 모두 잘 지내고 계신가요

새로운 임장지, 무엇을 집중적으로 봐야할까요

새로운 임장지에 설레면서도 막막한 초보투자자

새로운 임장지를 갈때 설레는 마음 한켠에는

임장지를 어떻게 내것으로 만들고 무엇을 보고와야하는지

막연한 생각이 들기도합니다.

돌이켜 생각해보니 저 역시 임장 보고서를 10개 미만으로 쓸때깢

항상 임장지에 대한 설렘과 막연한 어려움을 느꼈던것같아요

"무엇을 보고, 무엇을 집중해서 보고 와야할까"

"소도시인데 뭘 느끼고 와야하지?"

"수도권은 처음인데 무엇을 집중적으로 보고 와야하지?"

이런 질문으로 머리가 복잡해지려고 할 땐, 이것 하나만 기억하세요

임장의 목적은 지역의 입지와 가격을 이해하는 것입니다.

지역이 커도, 작아도, 지방도, 수도권도 마찬가지입니다.

입지와 가격을 이해하는 3단계

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그럼 입지와 가격을 이해한다는 것이 어떤 의미일까요

입지가 가격을 이해하는 3단계를 알려드릴게요

여기 경기도 의정부시의 세개의 단지를 예로 가져왔습니다.

(모르는 곳이여도 괜찮습니다^^ 저의 생각의 흐름을 따라가보아요)

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a 1호선 역세권/신일유토빌(2003년)

b 비역세권의 신축 민락호반1차 (2017년)

c 7호선 탑석역예정 (2025년 개통예정) 민락한라비발디(2003년)

[1단계: 입지파악]

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-수도권입지결정요소를 적용해보면 1호선 지하철이 있는 A 신일유토빌이 그 중 가치는 높다고 할수있습니다.

-민란 호반1차와 한라비발디는 교통이나 학군요소는 비슷하고 환경측면에서

신축환경과 편의시설이 가까운 B민락 호반1차가 그 다음으로 가치가 좋다고 할수있습니다

[2단계: 가격분석]

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-입지를 파악하고 나서 가격을 봅니다

1) A 1호선 역세권 신일 유토빌과 B 역세권 민락호반의 가격이 유사합니다

▶ 1호선 역세권의 가치가 15년 차이의 연식을 극복했습니다

대장교통이 중요하다는 생각 해봅니다

2) 2017년 민락호반보다 2003년 민락 한라비발디가 더 높은 가격입니다

▶자세히 들여다 보니 C민락한라비발디는 2025년 7호선 개통예정인 탑석역 역세권 위치입니다

3년이나 남았지만 7호선이 개통되면 강남까지 조금 더 수월하게 갈 수 있으니

그 기대 심리가 반영되었나 봅니다

대중교통이 중요하다는 뜻으로 생각해봅니다

(개통도 안됐는데 가격에 반영되었다니 말도안돼!! 라고 생각하기 보다

지역 사람들이 무엇에 더 돈을 쓰려고 하는지를 이해하고 주요 입지결정 요소를 찾아가는게 중요합니다)

[3단계: 결론]

-이렇게 입지위에 가격을 입힌후에 결론을 내립니다

-결론에는 반드시 세가지가 들어가야합니다.

첫째, 지역에서가격을 리딩하는 "핵심입지결정요소"

둘째, 가격의 이해 (이가격이 말이돼!!? 가 아니가 지역사람들이 무엇에 더 돈을 쓰려하는지!)

셌째, 투자 우선순위

위 예시를 든 의정부 사례로 본다면

1) 주요입지결정요소:: 지하철역세권(+광역버스정류소)

2) 가격이해: 1호선 역세권 5억대/7호선예정지6억대/비역세권신축5억대

3) 투자우선순위: 이지역에 기회가 온다면 [7호선역세권>1호선역세권>신축] 순서로 살거야

(의견에 대한 예시일뿐, 맞고 틀리고는 이 글에서는 논하지 않기로해요...)

이렇게 결론을 내면서 고민하고, 그렇게 임장과 임보를 마무리하면

이 지역의 입지와 가격을 이해할수있고, 기회가 왔을때 투자우선순위를 정할수있씁니다.

또한 투자우선순위는 "동일한 조건일때" 우선순위이며,

투자기회가 왔을때 가격과 조건에 따라 1등은 달라질수있는점을 꼭 기억해주세요

정리하자면, 새로운 임ㅈ아지에서 집중할 것은 오직 단 하나, 입지와 가격을 이해하는 것입니다

그리고 입지와 가격을 이해하는 것은 아래 3단계로 가능합니다.

입지와 가격을 이해하는 3단계

첫째, 입지파악: 손품 발품을 통해 입지를 파악함

둘째, 가격분석: 입지위에 가격을 입히고, 어떤 요소에 가격이 더 높게 형성되는지 분석함

셋째, 결론:: 입지와 가격의 분석을 근거로 지역의 핵심입지가치/현재의 가격/향후투자우선순위결론

임장지 하나하나 제대로 뽀갠다면

앞마당이 적어도 두렵지 않아요

간혹 앞마당이 적어서, 비교평가를 어려워하는 분들을 종종 만나게 됩니다.

그런데 임장은 잘 모르는 지역과 "비교평가"를 목적으로 하는게 아닌,

그 지역안에서의 입지와 가격을 이해하는 것이 첫번째목적이어야 합니다.

비교평가나 1등뽑기는 이렇게 입지와 가격을 잘 이해한 후에 나오는 자연스러운 결과물입니다.

입지와 가격을 충실히 이해하면 어디서나 자연스러운 비교평가가 되며 앞으로 생기는 앞마당에서도 훨씬 수월한 비교평가를 하실수있습니다. 그러기 위해선 당연히 충실한 현장임장과 가격비교 손품이 바탕이 되어야합니다.

(백번 천번 말해도 모자란 자명한 진리)

차가운 바람이 불기는 하지만 임장하기 너무 좋은 계절입니다

좋은계절에 즐거운 임장 만끽하며 투자자로 성장하는 매일 매일을 쌓아가시길 응원드립니다

항상 인사나눠주시고 응원해주시는 모든 분들 진심으로 감사합니다

ps: 지역분석이 어려우신 분들의 현실적 이해를 돕기 위해 실제 단지와 지역으로 설명을 드렸습니다.

단지를 찍어드린다거나 제 생각이 꼭 정답이라는 것은 아닙니다^^ 생각을 어떻게 쪼개고 구조화하는지 벤치마킹하면서 성장하시는 용도로 읽어주세요 :)

깨달은점:

임장은 잘 모르는 지역과 비교평가를 목적으로 하는게 아닌 지역 안에서 입지와 가격을 이해하는 것이 첫번째 목적이어야 한다!! 라는 말씀을 기준삼아서 임장지의 핵심가격결정요소를 찾는것을 제 1목표로 두어야겠다. 그것을 기준삼아서 현재의 가격수준을 파악한다면 저평가-비교평가는 자연스럽게 이어지게 된다는것을 기억하기

경계해야할 것은 "이래서 이런데 이가격이라고? 비싸네~" 로 끝내면 안되고 사람들이 가격을 지불할 용의가 있는 요소가 무엇인지 파악한다는 관점으로 접근해야된다. (그것이 설령 확정된 호재가 아니라 하더라도)

7호선 탑석역은 아직 개통하려면 먼 것 같다..역시 호재는 호재일뿐 중요한건 변하지 않는 본질 입지다.

적용할점

임보 one page: 핵심가격결정요소/투자우선순위/현재가격수준(투자우선순위에 따른 대표단지위주)

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