안녕하세요. 수수진입니다.

언제까지 체크리스크를 쓰죠~?

아무리해도 단지가 머리가 안들어와요..

하시는 분들에게

꼭 필요한 단지분석에 대한

글을 써보려고 합니다.

사실 제가 그랬습니다...

늘 쓰는 체크리스크도 쓰고,

나름 꼼꼼히 본다고 생각했는데

이제는 그 단지가 어디에 있는지

평형은 어땠는지.. 기억이 잘 안나서

매번 이전에 쓴 단지분석을

펼쳐보는 일이 많아졌었거든요😭

저처럼 세상 집도 잘 못 찾는 길치다!

저처럼 머리에 나침반이 없는 것 같다!

하시는 분들은 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다:)

실제로 단지분석법을 바꾸고 나서

저는 직접 매임을 가니

오히려 입체적으로 보이고,

평형들이 보이더라구요!

꼭 한 번 적용해보세요😃

최근에 보고 왔던

성북구의 길음뉴타운 단지인데요.

저는 되도록이면 그 단지를 클로즈업해서

그 단지가 가진 평형들과 선호동, 엘리베이터 유무 등

단임, 전임 등으로 얻은 정보와 함께

입주민들의 이야기를 많이 적어둡니다.

생각보다 복잡해보일 수 있지만

이렇게 하다보면 재밌고,

그 단지가 가진 모양까지 기억에 나더라구요:)

그럼 하나씩 설명드려볼게요!

1 / 나만의 단지 메모장

✔️ 사람들의 선호 요소는 뭐가 있을까?

✔️ 초-중학교, 역까지의 거리는 어느 정도일까?

✔️ 그래서 현재 가격은 어느 정도 수준인가?

저는 단지 사진을 클로즈업하고

그 단지가 가진 평형들을 기입해둡니다!

물론 주요 관심 단지 위주로

진행하지만, 이렇게 적어두면

왜 그 동이 로얄동인지 뷰가 좋은지

알기 편하더라구요:)

그리고 제가 진짜로 보고 있는 매물의

위치를 좀 더 정확하게 볼 수 있어서

동의 위치마다 왜 가격이 다른지,

가격 차이가 어느 정도인지 체크해요.

지도로 먼저 그 단지가 가진 가치를 분석하고

단임, 전임, 매임으로 얻은

입주민들의 이야기를 포인트로

+ 역과의 거리(교통)

+ 초-중학교의 위치, 거리(학군)

+ 상권(환경) 등으로 정리해서

나만의 메모장을 만들어둡니다!

그리고 왼쪽 상단에는 네이버 호가 기준의

가격을 꼭 적어두고 단지 장 마다 넘기면서

가격 비교를 한 번 더 해보고 있어요.

2 / 과거 그래프 분석

✔️ 지금 가격이 과거 어느 정도의 가격인가?

✔️ 과거 매-전이 붙으며 얼마나 기회를 주었나?

두번째는 <아실>에서 그 단지의

그래프를 가져오고, 최근 실거래된 가격이

과거 몇 년도쯤의 가격인지를 체크합니다.

화살표를 그리면서 내려가다보면

과거 상승장에 가까운 가격인지 아닌지

그럼 지금 가격이 싼지 비싼지

육안으로 보기 편해요!

그리고 매매와 전세가 붙었던 시기를 보면서

그 단지가 가진 선호도도 비교해보는데요.

실제로 선호도가 좋은 단지와 비교적

떨어지는 단지들은 이렇게 매매가와 전세가가

붙어있는 시기가 다름을 알 수 있어요.

왼쪽에 2015년부터 매매와 전세가 붙으며

기회를 꽤나 주었던 4단지와 다르게

역세권의 종로센트레빌은 비교적 짧게

기회를 주고 매매가가 달아나는 모습 보이시죠?

이렇게 과거 그래프만으로도

볼 수 있는 가치들을 하나씩 꼼꼼하게

파악해봅니다:)

3 / 입지 분석

✔️ 교통, 환경, 학군, 호재

✔️ 주요 업무지구까지는 얼마나 걸리나?

✔️ 그 단지가 가진 핵심 장점과 단점은?

✔️ 투자적 관점으로 볼 때 가격은 어떠한가?

세번째는 일반적으로 

저희가 늘 기본적으로 하는 입지를 분석합니다.

서울, 수도권 같은 경우는

교통이 워낙에 중요한 요소라서

3개 주요 업무지구까지의 거리를

꼼꼼하게 기입해두는 편이에요.

그리고 그 단지가 가진 장단점,

투자적 관점으로 볼 때

어느 가격에 사는 게 좋을지,

이 단지를 투자로 본다면 어떤 부분을

세부적으로 보면

좋을지에 대해서 적어둡니다:)

당장 투자할 수 없더라도 언제가 투자로

보게 될 단지라면 그 때 열어봐도

나만의 언어(?)로 잘 적혀져있는 단지들의

정보를 펼쳐본다고 생각하시고

하나씩 해가시면 좋습니다.

4 / 실거래가, 투자 시나리오

✔️ 거래량은 얼마나 될까?

✔️ 동, 타입마다의 가격차가 있나?

✔️ 과거 최고 전세가율에 투자했다면, 소액투자인지 가치투자인지?

✔️ 고점대비 현재 얼마나 하락한 단지일까?

4번째로는 실거래가 그래프를 길게 늘어놓고

과거 거래량과 함께

실제 거래되는 가격,

동, 타입마다 가격의 차이 정도를

꼼꼼하게 살펴봅니다.

궁금한 단지들은 아예 새로운 페이지에

더 길게 늘어놓고 세부 분석을 하기도 해요:)

그리고 아래에는 예전에 많이 보고 따라했던

김인턴튜터님의 가격, 투자 시나리오 방식으로

최고가, 현재 가격, 하락률,

그리고 이전에 이 단지가 가장 전세가율이 높았을 때

얼마나 들었던 단지인지를 체크하며

소액투자에 가까운 단지인지

가치성장투자에 가까운 단지인지를

꼼꼼하게 가격 비교를 해봅니다.

아무리 좋아도 큰 돈이 들어가는 가치성장투자에

가까운 단지라면 그만큼 과거에 투자하기

가장 좋았을 때도 저에게 기회를 많이 주지 않은

가치가 높은 단지겠죠?

5 / 구조 분석

✔️ 같은 평형이라도 구조가 다를까?

✔️ 선호하는 구조는? 특이점은 있나?

마지막으로는 구조분석입니다.

서울, 수도권에서 정말 20평대는

각기 다른 모습에 대혼란... 사태에요.

구조마다 정말 가격도

많이 차이가 나기도 해요.

그래서 20평대와 30평대 그래프가

각기 다른 모습을 보이는 모습을

종종 볼 수 있습니다:)

다만 이렇게 작게라도 표기해두고

어떤 평형을 더 좋아할지

방, 화장실의 갯수도 체크하고

판상형인지 타워형인지도 추가로 체크해둡니다.

추가로 정말 특이한 구조 같은 경우에는

이렇게 현장에서 사진도 따로 찍어서

장표를 추가해서 메모해둡니다:)

길음뉴타운의 경우는 복도식, 계단식이

우리가 생각하는 그런

일반적인 구조가 아니더라구요?

4세대만 있는 복도식에 바로 앞

서비스 세대 창고(?)를 두거나

엘리베이터에서 내리자마자 딱 한 세대가

있는 경우에 계단식이라고 부르는...

정말 신기한 구조이기도 했어요.

이렇게 따로 구조들도 적어두면

나중에 언제보더라도

더 선호 좋은 물건을 고를 수 있겠죠?

다소 복잡해보이더라도

나만의 방식으로 찾아가는 방법에서부터

단지에 대해서 뾰족하게 알아가는

과정이라고 생각하는데요.

이제 더이상 예쁜 임장보고서보다도

내가 언제 보아도 기억할 수 있는

나만의 메모장으로

바꿔보시는 건 어떨까요?😃

세상 집도 잘 못차는 길치도 찾을 수 있는

1억 더 벌 수 있는 단지분석법

다음에는 심화편으로 단지의 가치를

비교하는 법으로 찾아올게요:)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

✅ 참고했던 단지분석글

<으으음 - 단지분석 30번 하고 깨달은 '돈버는 단지분석' 방법>

https://weolbu.com/community/1010015