안녕하세요,
경제적 자유를 향해
헤엄쳐가는 바다고래입니다.
이번 경험담은
2년이 다되어가는 1호기
전세만기 시점 임차인분과
재계약을 한 경험담을
나누고자 합니다:)
투자를 할때부터 공급이
많은 지역임을 알고 들어갔으나
실제로 만기시점이 다가오니
흘러내리는 전세가를 보니
두려운 감정이 들었습니다.
불행 중 다행으로 투자할때부터
싸게 사는 대신 어느 정도 역전세는 감안하고(?)
투자를 한 상태였기에
마통을 활용한 리스크 대비는 되어 있었습니다.
그래도 몇 천만원의 돈을 세이브하고
3호기에 보태고 싶은 마음이 었습니다.
이에 8월 말 전세입자에게
5개월 전인 3월에 말에 미리 연락을 드렸습니다.
계약연장 유무를 확인하는 것은
처음이라 전화로 물어야할지
문자로 물어야할지
어떤 말로 확인을 해야할지
고민이 되었었는데요.
특히나 시장상황이 이렇다보니
먼저 여쭙는 것이 굉장히
떨리고 앞선 걱정이 들어
연락을 하기로 마음을 먹고도
행동으로 옮기는데 2주나 걸렸습니다.
더 이상은 안되겠다 싶어
글로 상황을 정리 해보니 한결
명료해지고 상황을 마주할 용기가 나더군요!
1. 거주희망 여부를 확인
2-1. 거주를 희망한다면, 재계약 시 보증금 논의
2-2. 거주를 희망하지 않는다면,
대화를 통해 어떤 사유 때문인지
이야기를 들어보고 대응해보기
퇴근 후 저녁
세입자분께 바로 전화를 드립니다.
고래 : 안녕하세요 사모님~ 잘지내셨죠?
세입자 : 어 네네 어쩐일이세요~!?
고래 : 네~ 다름이 아니라 전세 재계약때문에 연락드렸는데
8월 말이라 한참 남긴했는데,
제가 다음달에 해외로 나가야할 일이 생겨서요.
혹시 계속 거주하시길 희망하시면 그 전에
계약서 먼저 작성하고 싶어서요.
세입자 : 아이고 벌써 기간이 그렇게 됐나?
네 저는 계속 살고싶어요.
다행이었습니다.
유선으로 통화를 하니 이런저런
이야기를 하며 남편분과 거주를 지속해서
하고싶다는 의사를 확인할 수 있었고,
자세한 계약 약속시간과 및 계약서 관련 사항은
정리해서 문자로 전달드리겠다하고
통화를 종료하게 됩니다.
처음에 연락을 할 때는
동결 금액으로 방어만 해도 좋다는 마음이었으나
별다른 이사계획도 없으시고 하니
전세금을 5% 올려서 말씀드려볼까?
라는 욕심이 스멀스멀 올라왔습니다.
전세가의 상황은 이러했습니다.
현 보증금 3억
아실 실거래 당월 전세 실거래
로얄동 3.1억
1호기와 비슷한 물건 2.5억
네이버 광고 최저가 2.7억
그리곤 이렇게 생각을 하게 됩니다.
'그래 이번달에 실거래
3.1억 거래된 곳도 있긴 하니까.
일단 던져나보고, 어짜피 협의할 수
있을테니까 그때가서 조율해보자.'
그리곤 문자로 보증금 3억에서
계약갱신사용해 5%증액에 딱 맞추어
3.15억으로 말씀을 드려보았습니다.
(혹시나하여 깎일 것 각오하고
일부러 세게 부른 것도 있었습니다.)
그리곤 돌아온 세입자분의 답변.
'지금은 전세금이 내리는 추세인데.
인상하신다면 곤란하네요.'
괜한말을 했나 놀란 마음과 동시에,
생각보다 시장상황을
잘 아시는 분이라는 생각을 하였습니다.
그래도 2년전 매수를할 때
기본집을 화이트톤으로 부분수리 하기도했고,
실거래도 3억대 이상으로 찍힌 거래가
있으니 조금 더 협상해봐도 되지않을까?라는
생각을 하게되었는데요.
혹 지나친 욕심에 세입자의 심기를 상하게하여
계약이 틀어질까 동시에 걱정도 되었습니다.
그럼에도 앞선 전화통화를 통해 웬만하면
계속 거주하고 싶어하는 세입자의 의사를
확인한 상태니 한 번더 용기를
내어 문자를 드렸습니다.
'아~네 실거래가 3.1억에도 되어있어서
그렇게 말씀드렸던 부분인데 혹시 3억 500만원으로
진행하는 것은 어떠실까요~?'
조금 지나자...
세입자에게 전화가 오게됩니다!!!
세입자 : 안녕하세요~계약때문에요.
제가 아는 부동산이 있어서
좀 알아봤는데 OO이 공급이 많아서
매매랑 전세가 떨어지고 있다는데.
계약금을 올리는건 좀 그렇네요...
고래 : (재빠른 태세전환) 아 네 사모님~
그러시면 기존 보증금
그대로 동결조건으로 재계약 하시는것
어떠실까요?
세입자 : 아 네. 근데 그리고 미리 쓰는 것도
좀 그런게...
그 때되서 가격 더 떨어져서 보증보험
안나오면 어떻게 하죠?
아차 싶었습니다.
원래 KB시세 90%까지만
보증보험되다는 사실을 알고 있었지만
현재 매매가 수준에서
90%가 충족되기에 문제가 없다고
생각했거든요.
하지만 세입자는 8월 만기시점의
매매가 & 보증보험 갱신 가능여부 확인을 원했던 것이고,
불분명한게 불안한 것이었습니다.
저도 이 부분은 예측이 불가능한
부분이라 어찌 대응할지 순간 당황했지만.
동결 조건으로 금액을 확정 짓고,
방법을 확인하고 말씀드리겠다하고
통화를 종료하게됩니다.
고래 : 아 네 사모님~! 그러면 보증금은
동결조건으로 진행하시는 걸로하시고
그 부분은 저도 한번 알아보고
다시 말씀드리겠습니다.
다행히 주변동료분들에게
물어가며 방법을 찾을 수 가 있었는데요.
( 빅쟈니 반원분들, 골드트윈님 감사합니다!!)
우선 세입자가 대출이나 보증보험을 가입한
기관 및 지점 정보를 알아 직접 문의하는 것이 정확하고,
정확한 답변을 얻기 위해서
세입자의 대출 시행 여부 등
상황 파악을 해둔 상태여야 합니다.
(세입자분이 불안하시지 않도록
자세한 사항을 확인하여 도와드린다는
마음으로 조심스럽게 커뮤니케이션 하였습니다.)
여쭤보니 저희 세입자분은
대출 없이 전세 보증보험만
가입한 상태였습니다.
은행에 확인을 해보니 이러하였습니다.
보통은 매매가가 하락한 경우가
아니라면 보증금이 3억으로 동일할 시
별도 심사없이 자동 연장이 되지만,
만약 그렇지 않을 시 8월 만기 시점에
하락한 매매가의 90%에 맞추어 재조정되고,
반드시 90%맞춰진 금액으로만 계약서를
작성해야한다는 것이었습니다.
이에 저는 아래와 같은 특약 문구를 추가하는
조건으로 세입자분에게
은행에서 확인한 내용과 함께
계약서 작성을 요청 드렸습니다.
[특약문구]
- 0년 0월에 임차인의 보증보험 갱신 가입 시
보증 한도가 기존 보증금(0억)보다 낮게 나올 경우,
임대인과 임차인은 보증 한도에 맞춰
보증금을 조절하고 계약서를 다시 작성한다.
- 본 계약은 기존 임대차계약에서 계약갱신청구권을
사용한 재계약이며, 계약금은 기지급된 임대보증금으로 한다.
다행히 세입자분도 특약문구를
넣음에 안심을 하시는 눈치였고,
동일한 보증금으로 재계약 도장을
찍게 됩니다.
8월 만기 시점
매매가가 너무 떨어져
KB시세 90%가 받쳐주지 않는다면
어떤 세입자를 받더라도
받아들어야 하는 영역이라 생각이 들었습니다.
그래도 미리 계약서를 작성함으로써
세입자를 새로 구해야하는
리스크를 줄이는 것만으로도
매매/전세 하락 시장에서
큰 방어를 했다고 생각합니다:)
중간에 스스로 욕심을 부리는 상황도 있었지만
다행히 유연하게 행동해
최악의 상황을 막을 수 있지 않았나
복기해봅니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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