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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
저_이현철/ 25. 4월 읽음
핵심 키워드
#전세 #심리 #사이클 #실행
가장 기억 남는 문구
절대 싸게 사려고 하지 마세요. 너무 싸게 사기 위해 욕심부리시다 결국에는 못 사고 남들 올라가는 것을 보고 배 아파하게 됩니다. 사람의 욕심은 끝이 없습니다. 싸게 나온 물건이 있으면 그보다 더 싸게 사고 싶은 것이 사람입니다. 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물 없이 빈손이 될 확률이 높습니다.
본 것
PART1
1장 아파트 가격에 대한 잘못 상식
- 빈집은 갑자기 엄청난 규모의 변화가 일어나지 않는 이상 집값에 크게 영향을 주지 않습니다. 결국 주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것들뿐 실질적인 주택 보급 상황이 더 중요하다고 보입니다.
- 시장에서 수요와 공급으로 가격이 결정되는 대표적인 물건입니다. 1인 1 수요로 착각을 하는 것이죠. 정말 잘못된 생각입니다. 1인 10 수요도 될 수 있고 1인 100 수요도 될 수 있는 것입니다. 정말 돈 많은 사람이 한꺼번에 집을 100채를 사겠다고 하면 그게 바로 1인 100 수요인 것 아니겠습니까? 그런데 왜 우리는 1인 1수요라고만 생각하고 있을까요? 그것은 사람이 꼭 집에 들어가서 살아야 하는 상품이기 때문입니다. 그러나 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 합니다.
- 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 그런데 전세 투자자가 금리와 무슨 상관이 있을까요? 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다.
- 사람들은 심리적으로 절대 손해 보기 싫어하는 마음을 가지고 있습니다. 집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다. 그런데 바닥은 아무도 모릅니다. 할인가에 계약을 한시는 분들의 심리는 '이 정도면 됐다. 더 내릴 수도 있지만, 차라리 좋은 동, 호실이 있을 때 그것을 선택하는 것이 낫다'라는 생각을 가지고 있습니다.
- 주변 사람들에게 조언이라도 얻어볼라치면 부정적인 견해만 잔뜩 늘어놓습니다. 그리고 뉴스에 나오는 기사는 부동산에 대한 부정적인 내용이 거의 주를 이루고 있습니다. 이런 상황에서 과연 경험이 전혀 없는 사람이 과감히 본인의 전 재산을 다 털어서 집을 사는 모험을 감행할 수 있을까요? 그것은 매우 어려운 것입니다. 아니, 거의 불가능한 가깝다고 볼 수 있습니다. 그런데 이미 경험을 해봐서 집값이 올라가는 것을 지켜봤던 사람들은 그 느낌이 다를 것입니다. 그만큼 경험이 중요한 것입니다.
* 요약(내 언어로 설명)
집값에 영향을 주는 건 전세다. 금리보다 시장 분위기가 가장 큰 영향을 준다. 모두들 바닥에서 사고 싶은 심리가 있지만, 적당히 만족할 줄 알아야 한다. 바닥은 아무도 모른다. 아무 사람들의 의견에 귀 기울이지 말라. 경험 있는 사람의 의견에 귀를 기울여라.
2장 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
- 다들 매매가가 올라감으로 인해 전세가가 올라간다고 알고 계십니다. 그런데 새로운 사실을 알려드리겠습니다. 매매가를 올리는 주범은 바로 전세 임차인 당신입니다.
- 전세가 급등하니까 사람들이 전세가보다 높은 가격에 매매 거래를 하는 경우도 있지만 거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있습니다.
- 전세 매물이 하나 나옵니다. 2억 원짜리네요. 그러자 다시 2억 1,000만 원짜리 하나 남은 매물이 사라집니다. 2억 3,000만 원에 다시 조정해서 내놓습니다. 얼마 후에 전세 2억 원이 거래됩니다. 이런 식으로 1년 정도 지나니 매매는 거의 없는데 전세는 2억 4,000만 원이 되었고 매매 호가는 2억 6,000만 원 정도가 되었습니다. 매개가 전세를 올렸나요? 아닙니다. 전세 거래를 보고 매매 호가만 계속 변합니다. 그런데 그 호가를 보고 다시 전세가도 높은 가격에 거래됩니다. 결국, 이 상황이 몇 번 반복되니 매매가와 전세가가 훌쩍 올라갑니다. 이 상황은 명백히 전세가로 인해 매매가가 올라가는 상황입니다.
- 먼저 역전세가 언제 어떻게 나타나는지 알아보겠습니다. 역전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지게 시작해야 합니다. 그래서 대부분 역전세난과 비슷한 상황이 벌어지는 곳은 신도시 주변입니다. 신도시는 택지 개발을 해서 거의 비슷한 시기에 분양을 진행하고 아파트를 지어 2~3년 후 비슷한 시기에 몇만 가구가 한꺼번에 입주를 시작하기 때문에 일시적으로 전세 공급이 늘어나기 때문에 전세가가 폭락하는 경우가 발생합니다. 그리고 신도시의 영향으로 주변 지역 또는 전세가가 폭락하는 경우가 발생할 수 있습니다.
- 몇 년 동안 비슷한 규모의 입주 물량이 연달아 있어야 합니다. 신도시가 대부분 일시적인 영향으로 끝나는 것은 입주를 끝나면 그 뒤에 입주하는 것이 없으므로 다음 전세 만기까지 기다리지 못하고 다시 폭등하기 때문입니다. 그러니까 최소 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져 나와야 합니다. 한번 싸게 맞춘 전세가 다음 만기 때 올라가려고 하는데 다른 물량이 대기 중이면 임대인이 쉽게 올리지를 못하겠죠? 그래서 마음이 급해진 임대인이 전세금을 던지듯이 싸게 내놓아야 전세가가 하락하게 됩니다.
* 요약(내 언어로 설명)
매매가를 올리는 건 전세 때문이다. 거래가 하나도 없어도 매매가가 올라간다는 사실을 알아야 한다. 이것 역시 심리다. 집주인은 전세가 오르네? 지금 안 팔고 매매 호가를 바꿔야지. 그게 당연한 심리인 것이다. 그렇게 반복되다 보면 어느새 매매가격이 올라가 있다.
역전세가 언제 생기나? 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아져 나와야 한다.
대규모로 최소 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아지듯 나와야 한다. 갑자기 광명이 떠오르는...
전세 공급이 한꺼번에 늘어나기 때문에 전세가는 폭락한다. 그 주위 지역도 영향을 받게 된다.
3장 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인
- 2013년부터 전세난이 심화되어 전세가가 폭등하게 됩니다. 매매 심리는 아직도 회복되지 않은 상황이기 때문에 매매 거래는 거의 없고 더 이상 투자자들이 집을 사서 전세를 놓지 않기 때문에 전세공급은 거의 전무한 상황에서 금리 인하까지 각용해 기존의 전세마저 월세로 전환되는 일들이 발생합니다. 전세공급은 오히려 줄어들고 있습니다. 그런데 임차인들은 월세보다는 전세를 훨씬 더 선호하기 때문에 마지막까지 전세 물건을 찾으러 여기저기 떠도는 형국이 됩니다. 이런 상황에서는 전세가가 매매가의 90%에 육박하게 되고 이런 상황이 지속되면 결국에는 전세가가 매매 호가를 상승시켜 매매가를 올려주는 역할을 하게 됩니다.
- 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부가 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.
- 정부는 5년 안에 뭔가 가시적인 성과를 봐야 합니다. 이것이 정부의 딜레마입니다. 사실 집값이 올라갈 때는 집을 많이 지어주면 됩니다. 집값이 내려갈 때는 공급을 중단하고 수요를 진작시키는 정책을 수행하면 됩니다. 주택은 많은 기간과 자금이 수요되기 때문에 정부는 효과가 빠른 정책을 수행할 수밖에 없습니다. 그런데 이런 빠른 효과를 내려고 하는 정책은 반드시 부작용을 불러일으킵니다.
- 왜 항상 강남의 주택시장이 먼저 움직일까요? 그곳이 잘 사는 지역이기도 하지만 가장 큰 요인은 학군입니다. 공급은 항상 고정적입니다. 공급은 고정적인데 수요가 급증하니 가격이 뛸 수밖에 없죠. 시장에서 안정적인 흐름으로 진행되지 못하는 것의 가장 큰 변수는 학군 수요입니다.
* 요약(내 언어로 설명)
전세가가 오르면 매매 호가를 상승시켜주는 역할을 한다. 정부도 분명 정책적인 역할을 수행하겠지만 단기적 정책에 불가할 때가 많다. 그리고 빠른 효과를 내려고 하면 오히려 부작용이 생길 수 있다.
시장에서 공급은 고정적인데 수요가 항상 많은 것은 학군 수요다. 강남을 봐라.
아파트 가격을 볼 때 가장 중요한 건 바로 심리. 현장 사람들의 심리다.
그만큼 임장과 현장을 가까이하는 것이 중요하다.
PART 2
황금알을 낳는 투자
1장 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클
(가) 폭락기
-폭락하기 전에 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등입니다. 폭등이 있지 않으면 폭락은 절대 오지 않습니다.
-폭락이 이루어지기 위해서는 반드시 폭등에 따른 부동산 구매자가 투기자들, 즉 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 됩니다.
단기적 프리미엄 기대-> 이미 오른 분양가 -> 본전심리-> 더 안 좋아지는 시장 상황(미분양 등)-> 마이너스 프리미엄 -> 공포 상태 -> 입주에 대한 대비가 되지 않음-> 잔금 여력이 안됨 -> 많은 투기자들이 내놓는 전세로 역전세 현상 -> 낮은 급매 매물 -> 연달아 발생하며 폭락을 겪는 과정
-폭등이 이루어지면 반드시 외부 충격이 없어도 폭락은 오게 됩니다. 이 시기의 특징은 매수자 우위의 시장입니다. 매도자는 많고 매수자는 관망세이기 때문에 시장의 침체는 어쩔 수 없는 상황으로 흘러가게 됩니다. 따라서 이 시기에는 주택 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 나타나게 됩니다.
(나) 하락 안정기
- 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 적극 저인 투자자들 같은 경우 이 시기에 주택을 조심스럽게 투자를 진행합니다. 그러나 대부분의 사람은 투자에 소극적입니다. 오히려 부정적인 사람이 훨씬 더 많습니다. 언론에서는 부정적인 뉴스가 주를 이룹니다.
- 그런데 특이하게 이 시기부터 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다. 전세공급은 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문입니다. 전세공급은 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 내놓아야 공급이 이루어지는데 이 시기에는 투자자도 적극적인 투자를 하지 않기 때문에 공급은 줄어들게 됩니다. 그리고 아파트 가격이 상승하지 않기 때문에 기존 전세 임대인들도 만기가 되면 월세로 전환하는 가구가 늘게 됩니다. 그러한 이류로 전세공급은 더욱 줄어들게 됩니다.
- 반대로 수요는 늘어납니다. 기존 전세입차인은 여전히 전세를 선호하고 새로운 전세수요자가 추가로 진입하게 됩니다. 바로 자가였던 사람이 집을 팔고 전세로 옮기고자 하는 수요입니다. 그리고 월세보다 전세가 추가 비용이 들지 않기 때문에 전세 선호 현상은 훨씬 더 강해지게 됩니다. 그러한 이유로 인해 전세가 서서히 상승하게 됩니다.
(다) 상승 안정기
- 이 시기에는 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 나타냅니다. 그렇다고 투자 심리가 완전히 전환되어 투자 쪽이 우세한 상황은 아닙니다. 오히려 심리 쪽은 부정적인 측면이 조금 우세하거나 아니면 반반 정도인 상황입니다.
- 그런데 왜 가격이 올라갈까요? 그동안 우리가 간과했던 사실이 있습니다. 전세가가 매매가를 밀어내고 있다는 사실입니다.
- 돈도 부족하지만, 대출과 보증보험만 믿고 오른 금액에 쉽게 계약을 하게 됩니다. 이 때문에 전세는 급등하게 됩니다. 서민을 위한 대책이 오히려 서민을 어렵게 만드는 정부 정책의 부작용 중 대표적인 케이스입니다. 이 상황을 지켜보는 매도자들은 호가를 올리게 됩니다. 이런 상황이 반복되다 보면 어느새 매매가와 전세가는 저만치 올라 있게 됩니다. 이 동안에 매매가 한 건도 이루어지지 않아도 매매가와 전세가는 올라가는 상황이 발생하는 것이죠. 어떻게 보면 매매가는 호가만 올라가는 상황이라고 볼 수 있습니다. 실제로 이 시기에 갭 투자를 위해 인터넷에서 매물을 보고 공인중개사 사무실에 가격을 알아보면 실제 저렴한 매물이 거의 었음을 알 수 있습니다.
- 이 시기에는 전세난이 아주 심해집니다. 모든 사람이 오를 것이라고 확신하고 있기 때문에 나타나는 현상입니다. 전세가 올라갈 것이 확실시되기 때문에 곧 만기를 맞이하는 임차인 입장에서는 마음이 급해질 수밖에 없습니다. 그래서 전세도 매매의 투기자처럼 가수요가 발생합니다. 여기서 가수요라는 것은 아직 계약에 임할 상황이 아님에도 불구하고 집을 구하러 다니는 수요자를 말합니다. 불안한 마음에 일찍부터 집을 알아보러 다닙니다 그런데 이런 사람들이 많아지면 임대인 입장에서는 전세금을 올리기에 아주 좋은 상황이 됩니다.
(라) 폭등기
- 어느 정도 오르는 것이 폭등일까요? 생각보다 많이 올라갑니다. 거의 2배 정도 오르는 것이 폭등입니다.
- 이 시기에 분양 물량은 거의 최고에 이르게 됩니다. 그럼 왜 올라가느냐? 바로 사람들의 심리입니다. 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다. 이때의 시장은 매도자 우위의 시장이 형성됩니다.
- 그럼 사람들의 거의 다 집값이 오를 거라 생각하게 된 이유는 무엇일까요? 그것은 상승 안정기를 거치면서 집값 상승의 분위기가 전반적으로 퍼지게 되기 때문입니다. 상승 안정기 동안에는 꾸준히 지속적인 상승이 이루어지기 때문에 이 시기에 투자한 분들은 대부분 이익을 거두게 됩니다. 이러한 상황이 지속되면 거의 모든 사람이 이제는 떨어지지 않겠구나 하는 생각을 갖게 됩니다.
- 이런 과정 중에는 정부 정책이 규제 위주의 정책이 주를 이룹니다. 생각보다 강력합니다. 하지만 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다. 잠깐 누릴 뿐이라고 보시면 됩니다. 왜냐하면, 이때의 시장 분위기를 어느 투기세력 일부가 좌지우지하는 상황이 아닙니다. 전 국민이 투기꾼이 되어버린 상황입니다. 아무리 눌러도 그 강력한 에너지는 쉽게 사그라들지 않습니다.
- 정부의 규제가 모든 사람을 통제하기는 거의 불가능하기 때문입니다. 가장 대표적인 것은 실수요자입니다. 이 사람들까지 규제 대상에 넣어버리면 선의의 피해자가 나올 수가 있습니다. 그래서 아무리 강력한 규제도 항상 어느 정도 문은 열어놓게 되어 있습니다. 그런데 이게 반드시 도화선 역할을 하게 되죠. 항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.
- 이 시기에 조심해야 할 것이 있습니다. 이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있습니다. 폭등기 다음에 찾아오는 것이 폭락기입니다. 투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기 사이클을 아는 것이 매우 중요합니다. 이 사이클을 모르고 투자하시는 분은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다.
- 묻지마 투자자들이 분양권을 사는 시기는 이미 폭등할 대로 폭등한 상황일 가능성이 큽니다. 프리미엄이 형성되기 어렵죠. 언제나 그렇듯 많은 수의 아파트가 한꺼번에 입주를 하게 되면 일시적으로 전세가가 떨어지게 됩니다. 보통 아파트의 입주 기간은 2달 정도입니다. 그 기간 안에 세입자를 맞춰야 하기 때문에 수요보다 공급이 일시적으로 많아지게 됩니다. 전세가 폭락은 어쩔 수 없는 것입니다. 그런데 이때 준비된 투자자는 자금계획을 가지고 있기 때문에 버틸 수가 있지만, 자금 계획이 없는 투자자는 공포에 휩싸이게 됩니다. 이 시기가 되면 너도나도 세입자를 구하는 상황이 이루어지기 때문에 전세가가 폭락하게 됩니다. 세입자를 맞추더라도 잔금을 치르는 것이 불가능해집니다. 그럼 대출을 추가로 받아야 합니다. 그런데 대출은 선순위로 전세입자가 있으면 실행해 주지 않습니다. 세입자를 맞추기 전에 대출부터 받아야 합니다. 그러고 나서 전세를 맞춰야 하는데 이미 대출이 있어서 전세금은 더 떨어지게 됩니다. 악순환은 계속됩니다. 임대시장은 이렇게 형성되고, 매매시장은 마이너스 프리미엄으로 전매를 진행하기 위해 매물을 내놓게 됩니다. 정말 두려운 상황이 아닐 수 없습니다. 공포는 쉽게 전염됩니다. 공포에 휩싸여 너도나도 던지게 되면 그때 폭락이 이루어집니다.
* 요약(내 언어로 설명) ****
부동산 사이클을 잘 알아야 한다. 모든 게 심리의 영향이 매우 크다.
부동산=심리 그 자체
1) 폭락기
폭락이 있기 전에는 반드시 폭등이 온다. 따라서 폭등으로 돈을 벌었다면 마냥 좋아하고 있을 게 아니라 폭락에 대비해야 한다. 누군가는 폭등 시 나도 돈 벌 수 있겠지 하고 기대하고 준비 없이 들어가지만 이미 오른 현장 분양가에서 시장은 더 안 좋아질 가능성이 크다. 미분양이 많아지고 오히려 마이너스 프리미엄이 생기면 공포 상태가 지속된다. 공포는 전염된다. 이제 입주해야 하는데 잔금을 칠 수가 없게 된다. 대출을 받아야 한다. 전세매물도 엄청 많이 나오는 데 내 전세가 1등이 되기가 쉽지 않다. 낮은 급매가 쏟아져 나오고 폭락이 발생한다.
폭락기에는 매매가와 전세가가 동시에 하락하게 된다.
2) 하향 안정기
계속 떨어지던 매매가는 진정이 되고 전세가가 서서히 상승한다.
뉴스에서는 여전히 부동산에 대한 부정적 이슈가 대부분이겠지만 적극적인 투자자라면 이때 부동산을 바라봐야 한다.
전세가는 왜 상승할까? 결국 수요가 늘기 때문이다.
투자자들의 구매도 적어지다 보니, 현장에서 전세 공급은 줄고 아파트 가격도 오르지 않는 자글자글한 선을 반복하다가 전세가 살짝살짝 오르는 시기다. 근데 전세는 결국 안전 마진이고 돌려받을 수 있기에 여전히 전세 수요는 있을 것이고, 하나 둘 전세 전세시장에 다시 진입하면서 전세가는 천천히 올라간다.
투자자라면 하향 안정기 끝에 투자를 진행하는 게 가장 좋은 타이밍이다.
3) 상승 안정기
매매가와 전세가가 동시에 올라가는 시기이다. 아직 완전히 시장이 동요하는 상황은 아니다. 긍정적인 측면도 마음 한켠에 있지만 그럼에도 부정적인 측면도 여전한 상태이다.
근데도 가격이 오른다. 이 역시 전세의 영향이 크다.
매매가는 절대 전세가 보다 내려갈 수 없다. 조금씩 오르는 전세가는 매매가를 계속 밀어내고 있다. 결국 전세가 오르면서 매매 호가도 오르고 이런 상황은 반복되면서 매매와 전세가는 올라가 있다. 결국 매매 호가만 올라가는 상황이라고 볼 수 있다.
이 시기의 특징은 전세난이 심해진다. 여전히 공급은 충분치 않고 사람들 마음 한 켠에는 가격이 오를 거라는 기대감이 있고 전세가 부족하다는 사실을 인지하기 때문에 만기가 남아있는 임차인도 투자자처럼 가수요로 작용할 수 있다. 결국 이 또한 전세금을 올리는 요소가 될 수 있다.
그럼 지금은? 약간의 기대감은 있지만 수도권 공급은 거의 바닥을 기고 있는 지금은?
더 늦기 전에 집을 사야겠다는 생각이 든다.
그렇지만 이 기간이 얼마나 될지는 아무도 모른다. 그 사이 정부의 정책 변화가 생길 수도 있고, 누구도 미래를 예측할 수는 없다.
4) 폭등기
폭등기에 가격이 올라가는 것도 결국 사람의 심리 때문이다.
모든 사람이 집값이 올라간다는 걸 인정하는 시기. 매도자 우위의 시장이다.
주변에 집값이 올라서 돈을 번 사람들이 생기면서 사람들은 나도?라는 인식이 떨어지고 부동산으로 돈 버는 시기구나라는 인식이 강해진다.
분명 정부는 규제를 내놓겠지만 그 에너지를 막기엔 부족하다
정부의 완전 통제는 불가능하다. 결국 규제 대상에 실거주까지 넣게 되면 피해자가 생길 수 있다. 따라서 강력한 규제도 항상 어느 정도의 문은 열어 놓는다.
중요한 것. 폭등기에 오면 이후에는 반드시 폭락이 온다.
역전세를 조심해야 한다. 전세로 인한 투자자라면 욕심부리지 않고 시장가격에 적절하게 전세를 내놓아야 한다.
왜 폭락이 올까?
앞서 말했듯 묻지마 투자자들이 시장에 들어가고, 한때 많았던 공급은 전세가를 떨어트리고, 준비된 자만 버틸 수 있다.
너도 나도 세입자를 구하는 상황 속에서 전세가는 더 폭락하고, 잔금을 치르기 어려운 사람들은 대출을 받아야 한다. 악순환은 계속된다. 모두가 공포에 휩싸이고 결국 가지고 있는 자산을 싼값에 내놓으며 폭락은 시작된다.
3장. 수요가 몰리는 새 아파트 투자
- 입주자는 각종 편의시설이 즐비하고 조경은 끝내주고 브랜드도 있어서 저절로 신분이 상승하는 기분도 들고 여러 가지로 만족도가 높습니다. 다들 그 동네에 들어가서 살고 싶습니다. 그 동네에서는 로망이 되는 아파트가 됩니다.
- 지역주민들은 생각보다 비싸서 망설여집니다. 그러나 전세로는 가능합니다. 입주 후에 전세가가 급등하기 시작합니다. 입주할 때 일시적으로 싸게 맞춰졌던 전세 시세가 없는 물량과 늘어나는 수요로 인해 정상을 찾기 시작하는 것이죠. 그리고 주변 전세가율보다 높은 전세가가 형성됩니다. 이로 인해 매매가도 상승하는 것입니다. 그리고 사람들은 올라가는 가격을 보고 그 이유를 새롭게 찾기 시작합니다. 그리고 인정을 하게 됩니다. 새집이고 살기 좋으니까 비싼 것이 당연한 것이 됩니다.
* 요약(내 언어로 설명)
새 아파트에 수요가 몰린다. 얼죽신. 그리고 늘어나는 수요로 인해 가격이 올라도 이 역시 심리에 의해 사람들이 그 가격 자체를 받아들이게 된다.
이 정도 신축이면 이 가격도 OK. 새집이고 살기 좋으면 비싼 것을 당연하게 여긴다.
4장. 절대적인 학군, 절대적인 수요
- 좋은 대학에 가기 위해서는 학군이 좋은 초등학교, 중학교를 나와야 한다고 믿고 있는 부모들이 너무나도 많습니다.
- 도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있습니다. 내가 거주하는 지역이나 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하시면 됩니다. 학군은 절대적이라는 것이 최고의 메리트입니다. 절대적이기 때문에 돈 쓰는 것을 아끼지 않습니다. 역세권에 살고 싶은 사람은 사실 선택할 것이 너무 많습니다. 여기도 역, 저기도 역이니까요. 그런데 가고 싶은 초등학교는 한곳밖에 없습니다. 그리고 그 초등학교에 배정되는 아파트도 매우 한정적입니다.
* 요약(내 언어로 설명)
좋은 대학에 가려면 좋은 초등학교, 중학교에 나와야 하나? 음..
아파트를 사려면 부모님, 엄마 아빠들의 심리에 따라야 한다. 그래야 돈이 된다.
도시별로 학군이 선호되는 지역은 반드시 있다. 학군은 절대적이고 최고의 메리트이다. 한정적이다.
5장. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
-시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.
6장. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자
- 갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매개가에 거의 근접하는 시기입니다. 이번 사이클을 보면 2013~2014년 정도가 됩니다.
- 갭투자를 막상 하려고 물건을 찾다 보면 전세가율이 높은 것은 생각보다 아파트가 맘에 안 들어서 투자를 망설이신 적이 있지 않나요? 사실 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것입니다. 과연 이 집이 올라갈까 의구심이 들 것입니다. 그런데 이런 물건들은 과감히 구입하셔도 좋습니다. 이런 물건들이 바로 앞에서 말씀드렸던 전세가 상승에 의해서 매매 거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있는 물건이라고 보면 됩니다. 그래서 어느 정도 지나보면 전세가와 매매가가 훌쩍 올라있는 현상을 맞이하게 될 것입니다. 그리고 이런 물건들은 팔 때가 중요합니다.
파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다. 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액으로 먼저 재계약을 합니다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않는 상황에서 파는 것보다 생각보다 잘 팔릴 것입니다.
* 요약(내 언어로 설명)
갭투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다.
전세가가 너무 높은 아파트는 매매로 인기 없는 물건이 맞긴 하다.
그렇지만 매매 거래가 하나도 없어도 전세가에 의해 가격이 오를 수 있다.
단 지방은 주의
파는 시기도 매우 중요하다. 전세 맞추고 2년 만기 시점이 가장 좋다.
그리고 투자자에게 팔기 위해서는 세를 낀 상태에서 팔면 더 잘 나간다.
무주택자들이 궁금한 BEST
1장 그럼 집값은 언제 내려가나요?
- 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 합니다. 입주할 물량이 해마다 쌓여 있어야 합니다. 시장에서 지속적인 감당이 어려울 정도로 있어야 합니다.
- 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다. 폭등으로 인해 전세가와 매매가의 갭이 상당히 떨어져 있어야 합니다. 어느 시기가 되면 매매가의 상승이 가파르게 되어 전세가 상승폭을 훨씬 앞지르게 됩니다. 이렇게 되면 매매가와 전세가의 갭이 벌어지게 됩니다. 결국, 매매가가 떨어질 수 있는 폭이 형성되어야 합니다. 낙폭이 안 보일 정도로 저 밑에 전세가가 형성되어 있어야 합니다.
- 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 합니다.
- 투자자들이 묻지 마 투자자가 주를 이루어야 합니다. 이렇게 대략 4가지 정도의 전제조건이 마련이 되면 그동안 쌓여있던 분양 물량이 입주하는 순간부터 떨어지기 시작합니다.
6장 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?
- 결론부터 말씀드리자면 내 집 마련은 무조건 하시는 것이 좋습니다. 중요한 것은 사는 것보다 매도가 중요하다는 것을 명심하시고, 매도의 시기는 아파트의 흐름을 알아야 어느 정도 가시권에 있다는 것을 아셔야 합니다.
- 절대 싸게 사려고 하지 마세요. 너무 싸게 사기 위해 욕심부리시다 결국에는 못 사고 남들 올라가는 것을 보고 배 아파하게 됩니다. 사람의 욕심은 끝이 없습니다. 싸게 나온 물건이 있으면 그보다 더 싸게 사고 싶은 것이 사람입니다. 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물 없이 빈손이 될 확률이 높습니다.
- 어떤 이유에서 무주택자를 고집하시는지 잘 모르겠지만 가능한 한 무주택자를 벗어나시길 권유합니다. 돈이 행복의 필요충분조건이 아니라고는 하지만, 최소한의 필요조건은 된다고 봅니다. 반대로 돈이 없는 것은 불행의 필요충분조건이 될 수 있습니다. 적어도 이 자본주의 체제하에서는 그렇습니다.
* 요약(내 언어로 설명)
집값이 내려갈 땐 그 징조를 보인다. 크게 4가지 조건이 있는데
하나. 3~4년간 과잉공급이 있을 것
둘. 공급물량 과잉 기간 폭등이 있을 것
셋. 너무 비싼 분양가로 더 이상 프리미엄 형성이 어려울 것
넷. 묻지마 투자자가 붙어야 한다.
무엇보다 가장 중요한 건 무주택자로 남지 마라.
그리고 싸게 사려고 욕심부리지 말아라. 욕심이 과하면 결국 빈손이 될 확률이 높다. 모든 행운이 나에게 온다고 생각하지 말아라.
판단이 어려울 땐 실력을 키울 것
자본주의 사회에서 돈이 없는 건 불행의 필요조건이 될 수 있다. 자본주의에서는 자산이 필요하다.
깨달은 것
#부동산 사이클 역시 심리야
- 결국 폭등기가 오고 폭락기가 오는 과정도 모두 심리의 과정 속에서 매매가 전세가가 움직이는 과정 속에서 발생한다는 사실. 폭등기가 오면 폭락을 반드시 준비해야 한다. 강의에서 들은 것처럼 길게 투자를 할 때 역전세는 피할 수 없이 누구나 맞이해야 한다면, 언제듯 욕심을 부리지 않아야 할 듯하다. 돈을 벌 수 있다고 생각되더라도 한 지역에 여러 채 투자하지 않고, 전세 만기 날짜를 나누고, 전세금을 너무 과하게 올리지 않는 등 배운 대로 해나가는 게 가장 중요해 보인다.
#바닥은 아무도 몰라
- 욕심내지 말아야 한다. 더 떨어지겠지 하다가 못 사고 그 시기를 놓친다.
이제 대선이 오고 앞으로 상황은 누구도 예상하기 어려운 상황이 더 벌어질 텐데 그렇다면 더욱더 싸게 사고 그 가치를 알고 버티는 게 중요해 보인다.
적용할 점
#2025년 1호기
8월까지 흩어져 있는 모든 돈을 모은다. 그리고 앞마당 내 투자금에 맞는 TOP3아파트를 다시 정리하고 부동산을 다시 돈다. 그중에서 내 상황에 맞는 곳에 잃지 않는 투자를 진행한다.
