안녕하세요? 

에피소드 부자(가 될) 사린입니다

4주차 강의는 갱지지, 재이리 선배님들께서 해주셨습니다

전에도 뵜었지만 여전히 미모가 아름다우셨던…

갱지지 선배님께서는 “앞마당 관리”를

재이리 선배님께서는 “계약 & 특약”을

알려주셨는데요

앞마당 관리는 정말 1도 안했던터라

매 번 ‘해야지.. 이번엔 진짜 해야지…’

하고 마음만 먹었던 부분이고

계약 & 특약은 최근에 1호기를 했기에

매수 과정에서 놓친 건 없는지,

전세 과정에서 챙길 건 무엇인지

생각하며 들었습니다.

앞마당 관리 : 나의 앞마당을 100% 활용하는 방법

이번에 1호기를 한 지역은 

실전준비반으로만 6번을 갔던 지역이었습니다.

다른 동료분들이나 선배님들처럼

“이 지역을 다 뽀개서 후회없는 투자를 하겠다!”

같은 거창한 이유가 아니라

앞마당관리를 안해서였습니다.

가봤지만 내 것이 아닌 곳

이라는 표현이 정확할 것같습니다.

이번 강의에서 갱지지 선배님은

앞마당 관리와 투자까지 이어지기 위해

시세트래킹 + 앞마당 1PAGE를

하는 방법을 알려주셨습니다.

STEP.1 - 생활권 선호도 쪼개기 & 시세트래킹

생활권 선호도를 나노수준으로 

해체해서 선정하시는 것을 보고

‘아.. 이렇게까지 해야하는구나..’

생각했는데 

마침 저와같이 생각한 분들이 많았는지

“이렇게 까지 해야해요”

라고 말씀해주셨습니다.

(이렇게까지 해야한다고 하시니 해야…)

임장보고서를 쓸 때 더 디테일하게 보고

나눠야 할 것같습니다.

STEP.2 - 앞마당 1PAGE

동료분들이 다들 앞마당 1PAGE 하신다길래 

매 번 월 캘린더에 적기만 하고 해 본 적은 없는 

앞마당 1PAGE

막상 시작하려고 해도 뭘 어떻게 해야할 지 

막막했고 앞의 다른 부분이 처참했기에 

그냥 넘어갔던 부분이었습니다.

앞마당 1PAGE를 통해 

가격, 공급에 대해 엄청 깊게 파야한다는 걸 

알게 됐습니다.

사실 임장보고서의 “공급”파트를 쓰면서

공급지도와 공급 예정일을 항상 작성하니까

공급은 그 정도면 되는 것아닌가? 하는

생각이 있었는데 

제가 하던 “공급”파트는 수박겉핥기였습니다.

앞마당 10개 이상일 경우 분양에 대한 부분도

생각해야 된다고 알려주셨는데

지금 봐도 잘 모르겠어서 경험의 영역인가? 싶습니다.

그리고 서울&수도권도 이렇게 앞마당 1PAGE를 하는걸까?

하는 궁금증도 생겼습니다.

언젠가 질의응답할 시간이 생긴다면 알게 되겠죠?

STEP.3 - 투자하러 갑시다

저는 종잣돈이 생기자마자

무작정 제가 아는 앞마당 5개를

전수조사부터 하고 

바로 현장으로 뛰쳐나갔습니다

지금 생각해보면 

앞마당이 적었고 수도권에 뭉쳐있으니

가능했던 방법이었구나 생각합니다

그래도 강의를 들으며 

“이건 제대로 했구나” 싶은 부분은 

모든 단지를 했다는 점

타겟 단지의 모든 물건의 정보를 확인했다는 점

워크인하면서 체감상 일잘러 부사님을 기억했다는 점

인 것같습니다.

마지막으로 갱지지 선배님의 투자사례를 들으면서

‘나는 머나먼 곳까지 단숨에 달려가서 투자할 수 있을까?’

하는 생각과

'내 1호기 투자에서 

부사님의 비협조적인 태도 때문에 멈추지 않고

계속 협상포인트를 찾으려고 노력했어야 하지 않았을까?'

하는 생각이 들었습니다.

당시에는 더 이상의 협상포인트가 안보였고

이 이상의 좋은 물건이 적어도 내 실력에선 

찾을 수 없다고 생각했기 때문에 

그리고 반쯤 지친마음에 

가계약금부터 넣고 고생을 했었습니다.

마지막에

투자 후에 오르지 않아도 불신은 없었다고

말씀하시는 부분에서 

정말 후회없이 끝까지 했기에 할 수 있는 생각이구나

라는 것을 느꼈습니다.

중요 POINT : 단지선정

BM 1 : 시세트래킹(게리롱님 양식) 시작하기

(천장, 평형별 가격대 감잡기)

BM 2 : 앞마당 1PAGE 만들기

(원씽 캘린더에 시간 따로 빼두기)

BM 3 : 지쳐서 손놓지 말고 끝까지 가기

(물건찾기던, 협상이던)

계약 & 특약 : 투자에서 대충은 값이 비싸다.

재이리 선배님께서는 

매수,전세 계약 프로세스를 설명해주셨습니다.

열반중급반 때 양파링님께서도

“전세의 모든 것” 으로

강의해주셨었는데

2번에 걸쳐서 계약에 대해 배우고

이번에 1호기를 직접 투자하며 몸으로 떼워보니

확실히 와닿았습니다.

무엇보다 

‘아 역시 하라는대로 안하면 몸이 많이 고생한다.’

‘이 특약을 넣으란 데엔 다 이유가 있구나’

를 느낄 수 있었습니다.

STEP.1 - 가계약 : 돈부터 넣지 말자

저는 이번 1호기를 하며 

감기+1~2달간의 매물털기+다가올 직장환경변화

를 핑계삼아

(사실은 1등 물건이 날아갈까봐)

저녁 7시에 부동산에 찾아가서

파기한 계약 조건 그대로 다시 하면 안되는지

얘기하고 바로 돈부터 넣었습니다.

당시엔 

“날아갈뻔한 1등물건을 잡았다! 드디어 끝났어!”

라고 생각했습니다만

흔히들 “매수가 제일 쉬워요”라는 건

이럴 때를 위해 말씀하신 것이었을까요?

가뜩이나 거의 매도자 대변인이었던 부사님은

가계약금을 넣은 이후에 특약을 조율하는 단계에서

정말 많이 힘들었습니다

월부인 누구나 꼭 넣어야 한다고 알고 있는 

“계약금의 일부를 배액으로 상환하여 계약을 해지한다.”

는 문구조차 법 조항에 있다고 넣지 않으려 하셨으니까요

등기사항전부증명서도 전부 제가 제 돈주고 뗐습니다.

(뇌물로 드렸던 호두과자는 아무런 의미가 없었을지도…)

계약서에 넣을 특약가지고 부사님과 실랑이하느라

가계약금을 넣고나서 8일이 지나서야 계약서를 썼습니다.

매도인의 동의를 구해달라고 했더니 

“답 없던데요? 계약서 작성일에 말하면되죠”

하.. 진짜… 계약금만 안넣었어도 “아 나도 안해요 그럼” 했을텐데…

(상황에 휘둘리지 말라고 프로세스를 배워야 한다고 하시는 부분 ㅠㅠ)

어찌어찌 계약서 작성을 잘 끝내고

(다행히 재이리 선배님이 알려주신 “꼭” 들어가야 하는 것은 다 넣었습니다.)

지금은 전세입자를 맞추는 단계에 있습니다.

(부사님이 못 미더웠던 덕분에? 트래킹&데드라인&물건뿌리기는 이미 해놓았네요)

법무사와 관련된 부분도 

롯데카드 이벤트로 취득세 카드할부를 하려고 했는데

막연히 '법무사님께 미리 얘기하면 되지’

했던 부분을 강의에서 직접 들을 수 있어 좋았습니다.

직접납부하는 거군요.. 메모해둬야겠습니다.

STEP.2 - 세입자보다 잘 알아야 세입자를 잡는다.

전세 부분을 설명해주실 땐 

당장 코앞에 닥친 상황이라 더욱 열심히 들었습니다.

곧 골든타임이기 때문에

세입자분들이 조금이라도 반응이 있으면

언제든 붙잡을 수 있게

전세 계약서 초안을 미리 작성해봐야겠습니다.

전세보증보험의 종류와 특약관련해서 

상세하게 설명해주신 덕분에

아직 경험하지 못한 부분이지만 

막연한 두려움을 조금이나마 

해소할 수 있어서 좋았습니다.

(통째니까 채권양도

찔끔이니까 질권설정….)

궁금한 점은 

매수 계약서에 

매도인은 집을 잘 보여주기로 협조한다

는 특약이 있음에도 

매도인이 바빠서 집을 잘 보여주지 못해서

세입자가 집을 보지 못해서 어려움이 있을 경우

어떻게 해야할지 궁금했습니다.

매도인에게 직접 전화해야하는걸까요?

(아무래도 부사님의 영역인 것같은데 참…)

아! 그리고 내주신 숙제 이번에는 제 때 했습니다.

(메모장에 특약 & 체크리스트 넣기)

“투자에서 대충은 비쌉니다.”

이번에 투자를 하면서 뼈저리게 공감했던 말씀이었습니다.

내 뜻대로 안되는 부사님 때문에 

“아 진짜 계약금 천만원 포기하고 다 때려치울까?”

하는 생각도 몇 번씩 했던 것같습니다.

좋은 강의 해주셔서 감사합니다.

BM.1 : 전세 계약서 초안쓰기

BM.2 : 이번 강의와 투자에서 얻은 교훈 잊지 않기

BM.3 : 책 읽어보기(한번이라도 모든 것을 걸어본 적있는가)