[웨스] #245 칼럼필사_[새벽보기] 수도권 vs 지방, 투자 지역 선정할 때 꼭 고려해야 할 1가지 인사이트

[웨스] #245 칼럼필사_[새벽보기] 수도권 vs 지방, 투자 지역 선정할 때 꼭 고려해야 할 1가지 인사이트

https://blog.naver.com/dawnsee1/223394798485 (2024.3.25)

안녕하세요.

새벽보기입니다.

요즘 투자지역을 선정하는 것이 참 어렵게 느껴지실건데요.

수도권이 비쌀 땐 지방이 싸니 지방 가자했다가

수도권이 많이 하락하자, 그럼 역시 수도권인가? 싶다가도

수도권은 투자금이 많이 드니 그래도 지방일까?

지금 돈 다 털어서 서울?

대체 이걸 어떤 기준으로 선택해야할지 많은 분들이 깊은 고민하시는 것으로 압니다.

이 글을 읽어보시고 힌트를 얻어가시길 바랍니다.

전국에 영향을 미치는 공통요소

투자 의사결정은 복잡한 다항 방정식을 풀어내는 것입니다.

손쉬운 생각에 의한 가벼운 결정은 좋은 결과를 내기 어렵습니다.

설령 좋은 결과를 냈다하더라도 그건 운일 가능성이 매우 높습니다.

무서운 건 좋은 결과가 운인지 실력인지 구분하기 어렵다는 것이죠.

그럼 반복된 좋은 결과를 내기 더욱 어렵습니다.

투자라는 것은 51 vs 49의 승리를 길게 하면 됩니다. 100 vs 0의 압도적인 승리를 하는 것이 아닙니다. 우리의 욕심은 끝이 없기 때문에 의도 없는 성공은 반드시 대가를 치르게 되어있습니다.

그렇기에 단편적인 투자 아이디어를 가지고 투자 지역을 결정하는 건 어렵습니다. 각자 종잣돈, 저축금액, 투자실력, 연령, 투자공부에 넣을 수 있는 여건 등이 다르기 때문입니다.

하지만 그런 개별적 요소 외에 모두에게 공통적으로 해당되는 것이 있습니다. 이것을 이해하고 내 상황에 대입시키면 보다 선명한 의사결정을 할 수 있습니다. 공통적으로 해당하는 요소는 대외 경제환경, 정부 정책, 금리, 공급, 가격 입니다.

대내외 경제환경

대내외 경제환경은 수도권과 지방에 관계 없이 우리에게 영향을 미칩니다. 단, 대외 경제환경이 좋지 않다고 해서 아파트 가격이 올라가지 않는 것은 아닙니다. 지난 2008년 서브프라임에서 수도권은 떨어졌지만, 지방은 오른 사례가 있고 지방 도시들은 해당 도시가 가진 일자리 산업의 호황 여부가 가격에 영향을 주는 것이 더 컸습니다. (예시 : 울산, 창원 2008-2012년 상승)

따라서 내내외 경제환경은 모든 지역에 영향을 공통적으로 주고

일반인분들의 심리에 영향을 미치는 요소이므로 (예시 : 경제가 안좋은데 누가 집을 사겠어?)

가치와 가격을 비교하는 진또배기 투자자라면 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

정부 정책

앞으론 지방도시 별로 핀셋 정책이 나올 가능성이 높습니다.

이미 시행된 인구 감소지역에 세컨 하우스 사면 취득세 감면이 시행되었죠.

압여목성(압구정,여의도,목동,성수)에 걸려있는 토지거래허가구역도 핀셋 정책의 일부입니다.

현재 양극화되고 있는 분위기가 이어진다면,

상급지는 상급지대로 규제의 핀셋 정책이, 하급지는 규제 해제의 핀셋 정책이 나올 것입니다.

정책은 예측이 아니라 대응의 영역입니다. 미리 어떤 정책이 나오기 때문에 그것을 예상하고 행동하기보다, 나왔을 때 그것에 대한 효과를 생각해서 행동하셔도 전혀 늦지 않습니다. 월부 TV에서 잘 해설해드릴거고, 저도 글을 통해 추가적인 인사이트 전달드리도록 하겠습니다.

금리

파월 의장이 3월 21일 FOMC에서 금리 동결, 올해 3번의 금리 인하를 전망하였습니다. 하지만 이건 올 미국 대선을 위한 립서비스가 아닐까 싶을 정도로 타지표들은 금리 인하가 필요없음을 이야기하고 있습니다. 다른 지표 중 유효한 것이 달러 환율, 채권 금리 등이 있는데요. 현재 미국 경기가 매우 견조한 것에 반해 중국, 유럽은 경기가 좋지 않습니다 .중국, 유럽은 돈을 풀고 싶어도 미국 때문에 풀지 못하는 상황이죠. 이렇게 미국의 견조한 경기에 따라 달러 강세가 이어지면, 채권값이 높고 그렇다면 채권 금리는 내려올 이유가 없습니다. 전세계 채권글미의 기준이 되는 미국 10년물 채권 금리는 4.21입니다. 가장 높았던 작년 하반기보단 낫지만, 10년 이래로 가장 높은 수준입니다. 금리도 쉽게 내려올 수 있는 상황은 아닙니다.

달러 인덱스도 마찬가지입니다. 10년 중에 높은 수준임을 알 수 있습니다.

저는 금리는 공급, 가격과 더불어 부동산에 영향을 미치는 3대 요소라고 생각합니다.

과거와 달리 매매,전세 모두에게 영향을 미치기 때문입니다.

복잡하게 말씀드렸지만, 정리하면 금리는 아직 내려올 상황이 아닙니다.

그리고 전국에 동일하게 적용되기 때문에 투자 지역을 선정하실 때 금리의 방향은 고려하시지 않으셔도 됩니다.

공급

저는 금리, 공급, 가격이 부동산에 영향을 미치는 3대 요소라고 생각합니다. 금리는 위에서 말씀드렸듯이 전국적으로 공통되기도 하고 올해는 변동이 없을 것 같아 지난 3년간 전국적인 폭락을 이끌었던 금리의 영향은 앞으로 덜할 것 같습니다. 금리보다는 공급의 시대라고 생각합니다.

공급은 수도권은 많지 않고 서울은 매우 부족합니다. 인천은 공급이 있지만 내년 이후엔 엄청나게 줄어듭니다. 수도권 시장은 공급과 비례로 움직이진 않습니다. 공급이 없다고 해서 가격이 올라가거나 있다고 해서 내려가는 손쉬운 움직임을 보이지 않습니다. 수도권 시장은 금리, 공급, 가격, 정책, 경제 환경 등이 심리를 만들어내서 그 심리에 의해 움직이기 때문입니다.

지방은 상대적으로 공급에 정직한 편입니다. 공급이 있으면 가격이 내려가고 공급이 없으면 가격이 올라갑니다. 도시를 하나씩 말씀드리긴 어렵지만, 아실앱에서 그간의 공급과 가격을 비교해보시면 어느정도 상관관계가 나올 겁니다. 현 시점 투자지역을 결정하실 때 주요하게 생각하셔야 할 부분은 공급입니다. 공급을 잘 보시고 공급이 없는 지역, 적정한 지역을 중심으로 의사결정 하시기 바랍니다.

가격

아무리 강조해도 지나치지 않을 가장 주요 요소입니다.

위에서 공급을 말씀드리면서 지방은 공급에 따라 가격이 움직인다고 말씀드렸는데요.

주의하실 것은 공급이 없어도 가격 수준이 높다면 무조건 올라가지 않는다는 것입니다.

가격 수준은 매매, 전세 모두 해당합니다.

매매 비교만 하시는데 전세 비교도 하셔야합니다.

일부 도시에서 공급이 없다고 해서 전세 올라가고 매매 올라가겠네~생각하시면 안됩니다.

그곳 도시의 사람들만 돈을 더 버는 것이 아닌데, 공급 없다고 계속 올라가지 않기 때문입니다.

따라서 가격 수준이 중요하고요. (매매전세 모두) 가격 비교하실 땐 비슷한 규모 도시끼리 비교해보십시오. 다만 현재는 공급이 없는 곳들이 가격 수준이 높지 않기 때문에 공급 없는 곳들을 봐도 좋다는 것입니다. 가격은 투자지역을 결정할 때 가장 중요한 요소입니다.

잊지마십시오. 가치와 가격을 비교하고 가치보다 가격이 낮을 때 산다는 것을요. 싸두감. 가격 싸고 투자금 적당하고(수익률) 내가 감당가능한 것을 산다가 제 투자 원칙입니다.

수도권 vs 지방투자 지역 결정하는 것

저는 2024년 3월 현시점에서,

수도권과 지방 투자 지역을 결정할 때 반드시 알고 선택하셔야하는 것이

수도권 전세가격 vs 지방 매매가격 라고 생각합니다.

왜 수도권 전세 가격인가?

많은 분들이 수도권이 많이 조정되어있다는 것을 알고 계십니다.

그래서 사려고 하시죠. 가격이 싼 것이 가장 큰 호재니까요.

여전히 낮은 전세가율을 생각해보면 쉽사리 매매가가 올라가긴 어렵습니다.

올라가더라도 다시 내려올 것입니다. 본래 가치에 맞게요. (적정 전세가율)

 

전세가율이 낮다보니 문제는 투자금이 많이 들어간다는 것입니다.

투자금이 많이 들어가면 투자 수익률은 낮아지죠.

내가 투자한 아파트 가격이 1억 올랐을 때 투자금이 5천만원이면 수익률 200%, 1억이면 100%  입니다. 투자자로써 낮은 수익률이 반가운 것이 아닙니다.

다만 우린 월급쟁이 투자자들입니다.

안정적으로 오래 보유하면서 자산을 끌고 가서 51 vs 49의 꾸준한 승리를 거둬야합니다.

그런 측면에서 ‘내가 돈이 있다면’ 큰 투자금을 넣어 수익률은 낮더라도 좋은 자산에 투자해놓고 매매는 오르지 않아도 낮은 전세가를 바탕으로 긴 기간 동안 물가 상승과 같이 전세가 올라오는 것을 기다리고 전세가 오르면 재투자하는 방식을 하고자 수도권에 넣는 것입니다.

따라서 수도권에서 중요한 건 내가 투자할 아파트의 전세가가 얼마나 오를까? 입니다.

왜 지방 매매가격인가?

위에서도 말씀드렸듯이 지방은 공급이 정직한 편입니다.

그리고 수도권에 비해서 훨씬 가격이 싸죠. 전세가율도 수도권보다 훨씬 높기 때문에 투자금도 적게 듭니다. 가격이 싸고 투자금이 적게 들며 공급이 적다? 라면 지방도 매력적인 투자처임에 틀림없습니다.

다만, 지방을 산다는 것은 수도권에 비해 자산적 가치는 상대적으로 낮을 수 있기 때문에 이 부분에 대해 고민이 되실 수 있습니다. 저는 수도권, 지방 모두 매도해봤는데요. 아파트 매도하는 것은 무척 힘이 듭니다. 적절한 매도 타이밍 잡기 참 어렵기 때문입니다. 

따라서 지방을 산다는 것은 높은 수익률, 빠른 수익을 볼 가능성이 수도권보다 훨씬 높지만 적은 자산가치, 매도 리스크를 같이 고려하셔야합니다.

그렇기에 내가 지방을 투자할 땐 나에게 가장 큰 수익률을 줄 수 있는 물건을 고를 수 있어야 합니다. 가장 큰 수익률을 준다는 것은 가격이 그 도시안에서 상대적으로 빠르게 오른다는 것이고 그렇다면 매도 타이밍 잡기도 좋을 것입니다.

정리

정리하자면 상대적으로 역동적 시장인 지방에 가서 내가 돈을 적극적으로 불릴 것이냐 

수동적이지만 확실하게 서울에 투자할 것이냐는 결국 지방의 매매가격 vs 수도권의 전세가격 둘 중에 어떤 것이 내 상황에 맞을까를 고민해보세요.

뭐가 먼저 오를까? 라는 것은 정확히 알 수 없습니다. 그저 계속 시장을 볼 뿐이죠.

서울의 아주 작은 공급량을 기반으로 서울의 전세가 먼저 오를 수도 있고 지방의 낮은 매매가격이 먼저 반응할 수도 있습니다.

다만 서울 전세가는 제 경험상 생각보다는 빠르게 올라오지 않고 있습니다.

제가 서울 전역을 트래킹하는데, 물건이 많지 않아 전세 시세를 못따는 단지들이 심심치 않게 나오는 것 대비 가격 오르는 것은 더딥니다. 아무래도 월세 전환, 상대적 고금리가 전세 상승을 막고 있는 것 같지만, 이 역시 물건이 부족해지면 상승하긴 할 겁니다. 다만 속도가 과거와는 또 다를 수 있다는 것입니다.

고금리는 매매 시장에도 영향을 미치기에 단순히 전세에만 불리한 건 아닙니다. 그렇기에 여건이 되는 투자자분들이라면 전세대출금리, 매매 주택담보대출금리의 추이를 봐야합니다. 시장 움직임에 힌트가 되기 때문입니다.

어쨌든 이런 행동들은 미래를 예측하기 위함이 아니라 시장을 정확히 파악하고 시장의 현재 움직임을 파악하기 위한 것들입니다. 이 부분 혼동하지 않으시길 바랍니다.

주말 날씨가 봄이었어요.

봄날의 햇살이라는 단어가 생각나더라고요. 오늘은 좀 바람도 불고 비도 오네요.

오락가락 하는 변덕 맞은 봄이지만, 이 글을 읽으시는 모든 분의 오늘에 봄날의 햇살이 깃들길 바랍니다.

새로운 한 주 잘 보내세요!

본:

수도권 vs 지방 투자지역 선정시 고려할 포인트

지역선정에 고려할 요소는 가격, 공급, 금리가 3대 요소이다. 정책과 경제상황은 대응의 영역이자 인과관계가 명확치 않다. 3대 요소를 검토하여 지역 선정을 하되 월급쟁이의 저축력의 한계성을 감안하여 수도권 투자는 전세금 상승에 초점을 두어야 하고, 지방투자는 리스크 감안하여 가급적 좋은 것을 최대한 싸게 사야한다. 결국 수도권 전세와 지방 매매가를 면밀히 검토하고 내 생황에 맞는 선택을 해야한다. 여기서 내 상황이란 나의 성향, 자산증식의지, 투자실력, 저축력 등이다.

가장 중요한 건 대충 결정하면 안된다는 것이다. 의도 없는 성공은 반드시 대가를 치르기 때문이다. 열심히 실력 쌓아서 최선의 선택을 하면 되는데 이게 100 vs 0의 확실한 선택이 될 수는 없다. 결국 51 vs 49의 게임일 뿐이다. 그리고 그걸 반복할 뿐이다. 그리고 반복할 수 있게 후회값을 줄여야하고 그러기 위해 계속해서 행동하는 것이다.

깨:

수도권 투자는 돈이 많이 든다. 그래서 월급쟁이에게 수도권 투자는 전세 상승분 통한 재투자가 중요하다. 따라서 수도권 투자할 때 전세가에도 포커스를 많이 두어야한다.

지방투자의 경우 매도리스크, 적은 자산가치 등의 리스크를 커버하기 위해서 수익률을 극대화할 필요가 있다. 따라서 가격을 싼 걸 사는 데에 집중해야한다. 전세금 높게 맞추는 것은 매도리스크와 적은 자산가치 리스크를 헷지하지 못한다.

또한 지방투자는 매도리스크, 적은자산리스크가 있기 때문에 가급적 도시 안에서 상승흐름이 빨리 오는 곳을 투자해야한다. 그래야 상대적으로 안정적 매도가 가능하다. 

지금은 가격, 공급 측면에서 수도권과 지방 모두 투자 매력이 있기 때문에 결국 투자금 별로 수도권이냐 지방이냐를 선택하는 시장이다. 돈이 적으면 지방을 가면 되는데, 여기서 돈을 더 모아서 수도권 간다는 생각은 위험한 부분이 있다. 돈이 많으면 수도권을 사면 되는데, 적극적으로 자산을 더 늘리고 싶다면 지방에 여러 채 해도 될 것 같기는 하다. 물론 이 때는 지방의 매도리스크, 낮은 자산 리스크 감안하여 도시 안에서 상승흐름이 먼저 오는 것을 여러 개 사는 것이 좋다. 

수도권 vs 지방의 지역선정에서 따져야할 것을 다 따지더라도 결국 내 상황에 맞는 선택이 중요하다. 그리고 그 선택이 기껏해야 51 vs 49의 승리에 불과하다는 것도 알게 되었다. 어찌보면 결국 행동하는게 가장 중요하다. 행동을 지속하기 위해 행동하는 것이다.

적:

서울의 입지좋은 구축에서 벗어나 수도권신축까지 확대해서 살펴보기, 전세상승분에 초점을 두고 투자매물 분석하기

남기고 싶은 한 문장:

투자라는 것은 51 vs 49의 승리를 길게 하면 됩니다. 100 vs 0의 압도적인 승리를 하는 것이 아닙니다. 우리의 욕심은 끝이 없기 때문에 의도 없는 성공은 반드시 대가를 치르게 되어 있습니다.