[바루바] 칼럼필사 #10

주인전세 물건이 좋기만 할까요?(주전세 물건 매수 시 주의할 점)

벨지안가나슈 21.5.18.

https://cafe.naver.com/wecando7/2119701

[본 것]

주인전세 물건은 전세를 새로 맞출 필요가 없으므로 계약과 동시에 잔금을 하기도 하고, 계약 이후 잔금 날짜를 자유롭게 할 수 있습니다.

주전세를 하는 이유?

1. 공급이 많은 지역에서 청약에 당첨되기 위해 시세차익 실현+무주택 포지션을 가지고 싶어하는 사람.
2. 다른 새 아파트들은 다 가격이 오르는데 우리집은 가격이 오르지 않아 울며겨자먹기로 새 아파트 청약을 노리는 사람.
3. 이미 새 아파트 분양받았으나 입주하는 시점에 매도가 안되는 경우를 대비하거나, 집값이 떨어질 경우를 대비하여 미리 전세로 살다가 나가고 싶어하는 사람.

주전세의 리스크는?

1. 전세 만기 시점 주변의 공급(위 3번)
2. 물건의 매매가 상승으로 인한 비협조: 매도후 매매가 상승이 되면 매도자는 괜히 손해를 보고 있다는 생각에 전세만기 시점이 다가와도 집을 잘 보여주지 않는 경우가 있습니다. 특약으로 미리 명시해두고 협조를 구해야 합니다. 또한 만기 시 전세금을 돌려주려면 새로운 세입자를 맞춰야하는 상황에 대해 미리 잘 설명을 해야할 필요가 있습니다.

주전세 물건 매수 시 주의해야 할 점

1. 근저당 없는 경우: 매매-전세 차액을 매도인에게 지급
2. 근저당 있으나, 상환 능력 있음: 매도자가 근저당 말소하고 매매-전세 차액 매도인에게 지급
3. 근저당 있으나, 상환 능력 없음: 매도자가 다른 대출 일으켜 근저당 말소하고 매매-전세 차액 매도인에게 지급

문제는 3번의 경우인데 근래에는 본인이 소유하던 집에 전세로 거주할 경우 전세대출이 나오지 않는 경우가 많습니다.(25년에는 전세대출 한도 3억까지는 가능하다고함.)

제1금융권이 아닌 곳은 전세대출이 가능하지만 높은 금리로 인해 꺼려하시죠.

이런 경우 본인들이 전세 만기로 나갈 때에 대출을 상환하는 것을 조건으로 해서 전세로 거주하고자 하는 황당한 조건을 내걸거나

잔금을 2년 후로 하자는 매도인분도 계셨습니다.

대출금이 꽤 많았기에 감액등기를 제안했지만, 복잡하다고 생각한 매도인이 거절하기도 하였습니다.

(감액등기란: 일부 대출금을 변제하고 남은 대출금에 대해서 새로 채권 설정해두는것)

주전세 물건은 마냥 좋은 거라 생각하지 마시고 다양한 경우의 수를 생각하여 잘 대비하고 투자하시길 바랍니다.

[깨달은 것]

주전세 물건도 생각할 것이 많다. 특히, 근저당이 있는데 전부 말소를 못하는 경우에 별의별 황당한 제안이 들어오기도 한다는 것! 리스크를 잘 생각하여 합리적이고 감당 가능한 물건에만 투자해야겠다!

그리고, 주전세로 내려앉았는데 매매가가 오르면 임차인이 뿔이나서 협조를 잘 안해주는구나…

평소에 잘 달래주고 특약에도 꼭 협조 명시하고, 발생할 수 있는 경우의 수에 대해 다 생각해서 대비해야겠다!

그리고 전세반환대출은 은행이 임차인의 계좌로 바로 쏴주기 때문에 (취소하지 않는 이상) 대출금으로 딴짓할수는 없다!(임차인에게 설명할때 이렇게 얘기해주면됨)

[적용할 점]

1. 특약에 집 보여주기 협조 명시하기
2. 평소에 임차인에게 잘해주기
3. 상환능력 없는 주전세는 가급적 피하고, 감액등기를 해서라도 편익이 크다면 고려는 해보기
4. 만기시 리스크 관리를 위해 만기 6개월전 협조 요청하고 새 임차인 반드시 구하기!

의문점: 새 임차인을 못구해서 전세반환대출을 받고자 할때 은행에서는 기존 임차인의 전출이 확인이 되어야 전세반환대출을 해줌. 그러나, 임차인 입장에서 보증금 받기전에 미리 전출을 해버리면 대항력이 사라지므로 문제가 될 수 있지 않은가?

예를들어, 임대인이 전세반환대출을 위해 임차인에게 전출을 요구했고 임차인이 전출을 했는데, 임대인이 전세반환대출을 취소한다면? - 임차인은 대항력을 상실하여 전세금을 그대로 떼어먹힐 수 있음.

반대로도 문제다.

임차인이 절대 전출을 해주지 않아서 전세반환대출을 못한다? → 만기일에 전세금 반환 못함 → 임차인은 새집의 잔금을 못침(임차인에게는 여기까지만 이야기하기) → 보증보험에 가입한 임차인이라면 보증보험으로 보증금 받고 임대인은 가압류 당함 or 만약 여유가 있는 임차인이라면 이사 후 임차권 등기때림 → 등기 후 민사소송 판결로 임대인은 가압류 당함

결국에는 모든 상황이 다 꼬이기 때문에 가능하면 새 임차인을 빨리 구해서 전세보증금을 기존 임차인이 새 임차인에게 고스란히 받는 것이 가장 좋고 모두에게 해피한 엔딩이다.

임차인에게 신뢰를 주고 항상 친절하게 대하여야 임차인이 나중에 집을 잘 보여주고 모두가 해피한 전세 보증금릴레이를 할 수 있다!(물론 집을 잘 보여달라는 특약도 필수다! 새로운 세입자를 맞춰야하는 상황에 대해 만기 6개월전에 미리 잘 설명도 해야한다!)