현재 나의 내집마련 가능 예산을 스스로 계산해보기 [내마중 17기 설레는 내집마련 성공 2조 굿데이3]

안녕하세요~

어제보다 오늘 더 한걸음 성장하는

굿데이3 입니다 : ) 

너나위님께서 1강에서 알려주신 

내집마련을 위한 가장 기초가 되는 내집마련 가능 예산을 계산을 해보았습니다. 

현재 저는 다주택자 포지션으로 방향을 결정 하였고, 

내집마련 매수하기는 어려운 상황이라 

2주택 중 1주택을 갈아타기 하는 케이스로 살펴 보았습니다. 

4억 종잣돈 (1주택자, 2주택 매도 후 갈아타기)

싱글 30대, 근무지 강남 설정 했습니다. 

종잣돈과 세전소득 및 세후 소득을 확인 하였습니다. 

연봉은 7천만원, 월 세후 소득은 480만원 입니다. 

1주택 싱글로 정책대출 (신생아특례대출, 디딤돌대출, 보금자리론)을 불가 합니다. 

신생아특례대출은 불가 

디딤돌은 무주택, 싱글의 경우 연봉 6천 이하 시 가능한 조건 

보금자리론은 무주택 또는 1주택자 (1,2년 내 처분), 6억 이하 주택 시 가능한 조건 

1주택에 종잣돈 4억의 상황으로 일반대출로 진행을 해야 하고,

금리는 4.0% 기준으로 대출의 레버리지가 감당가능한 선에서 

매매가가 조금 더 높더라도 가치 있는 좋은 자산을 알아보고 있습니다. 

싱글이기에 불필요한 지출은 없애고 최소한의 생활비로 월 140만원의 지출을 고정하면 

세후 월소득 - 생활비 - 상환가능 금액은 월 360만원 입니다. 

감당가능한 대출액 (단순계산)은 7억1900만원 까지 대출이 가능 하나 

라이프 스타일의 변화 (결혼, 출산, 양육 등)에 따른 보수적인 감당가능 금액은 4억1천2백만원  입니다. 

현재 상황에서는 정책대출 (신생아, 디딤돌, 보금자리론)은 기준에 부합하기도 하지만, 

기준에 들어온다고 하더라도 매매가를 낮춰야 하는 부분이 있기 때문에 

감당이 가능 하다면 더 가치 있는 자산을 매수하는 것이 좋다라는 생각이 듭니다. 

정책대출은 해당이 없은 것으로 확인이 되었고

일반 대출로 진행을 해야 하는 상황입니다. 

일반대출의 경우 

무주택자, 1주택자는 처분 조건부 (3년 내 기존주택 처분예정자) 기준으로

규제지역은 LTV(주택가격대비 대출금) 50% 

비규제지역은 LTV(주택가격대비 대출금) 70% 입니다. 

비규제 지역 희망 매수가 9.5억에 종자돈 4억 기준으로 

매수 시 대출 한도는 10.65억 입니다. 

규제지역 매수 시 최대 8.75억 까지 가능하고

직장이 강남이라 같이 고려해 볼 수 있을 것 같습니다. 

정책 대출은 

신생아특례대출:  매매가 한도 9억 이하

디딤돌대출: 5억 이하(신혼부부), 6억 이하 (2자녀 이상)

보금자리론: 6억 이하 

현재 정책대출은 불가한 상황이고 한도없는 일반대출을 적용 하면, 

종잣돈 (4억) + 최대대출 가능금액 (4.12억) 까지 매수 가능 > 6억 (정책대출) 

정책 대출은 매매가 6억 까지 가능 하므로, 

종잣돈과 일반 대출 가능액 4.12억을 합친 금액으로 

한도는 8억 1200만원 입니다. 

한도에 추가로 방공제를 적용 한다면, 

서울 매수 시 5500만원이 제외 됩니다. 

사고싶은 집의 매매가는 9.5억으로 9억을 초과 하고, 

비규제지역 기준 LTV 70%  대출가능액 6.65억

규제지역 기준  LTB 50% 대출가능액 4.75억 입니다. 

최종 대출 예산은 8억 1200만원으로 감당 가능한 예산이 책정 되었습니다. 

사고 싶은 매매가에 못미치는 최종 예산이 나왔지만, 

감당 가능한 금액 선에서 최대한 현장에서 네고를 통해 진행을 해보면 좋을 것 같습니다. 

마지막으로 DSR (총부채 원리금 상환비율)을 점검 하면, 

주담대는 무조건 방공제를 적용하여 

월 단위 주담대 상황액 스트레스DSR이 적용된 5.2%로 살펴 보았습니다. 

최종 주택담보대출을 4.12억으로 

30년 원리금균등으로 상환 할 경우로 점검해 보았습니다. 

현재는 싱글의 기준으로 예상해 보았지만 

추후 라이프 스타일의 변화로 

더 여유있는 종잣돈과 정책대출 (신생아)를 검토 해 볼 수 있을 것 같습니다. 

나의 종잣돈과 현재 예산을 명확하게 체크 하면서 

수입은 늘리고, 지출은 줄일 수 있는 방향에 대해서도 다시 생각해 보았고 

나에게 맞는 대출이 어떤 것인지 명확하게 알았고, 

감당 가능한 현재 예산을 확인함으로써 매수 할 수 있는 주택의 기준을 잡을 수 있었습니다. 

나의 내집마련 예산계산의 과정을 해보면서 

다소 어렵게 느껴질 수 있는 대출에 대한 정의와 

하나씩 단계별로 쉽게 알려주신 너나위께 정말 감사하다는 마음이 다시금 들었씁니다. 

감당 가능한 매매가를 기준으로

내가 살 수 있는 단지를 찾아보는 것이 설레고 기대 됩니다. : )

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