[서투기 1주차 강의 후기] 입지평가 공식을 뛰어넘는 1급지의 위상과 1주택자의 가치투자 방법

1주차 유디님의 강의는 예상에 부합하는 대답과 예상을 뒤집은 대답을 모두 들을 수 있었던 강의였습니다.

그중에서도 인상 깊었던 포인트를 정리해봤습니다.
 

1. 이전 실준반 강의때까지만 해도 현재 매매가가 전고점에 근접하거나 전고점을 넘어선 단지들(1급지 대부분의 단지들과 2급지 대장단지들)은 싸지 않은 수준이니 대세 상승장이 펼쳐진 이후 하락장이 와서 가격이 현재 가격 수준이하로 살짝 떨어지더라도 감내할 자신이 있는 사람들이면 매수해도 된다는 메세지를 주셨었습니다.
   그러나 이번 강의에서는 메세지의 방향성이 완전히 달라져서 ‘서울은 이제 전고점 수준으로 가격이 근접한 단지들이라 할지라도 사는 것이 중요한 시장이 됐기에 현재가가 전고점 수준이라면 가진 돈으로 살 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지를 사라!’ 로 바뀌었다는 점입니다. 
   
   사실 다른 급지들은 몰라도 1급지로 갈아타기를 계속 생각해오던 저는 이 말이 너무나도 맞는 것 같아서 한두달 전부터 강의를 매달 연속해서 들으면서도 확신이 안서고 헷갈렸던 부분이었습니다. 그런데 이번 강의에서 명쾌하게 답을 주셔서 이 부분에 대한 궁금증이 많이 해소가 됐습니다.
    
2. 1급지인 강남, 서초, 송파, 용산구에 위치한 단지들은 이미 직장, 교통, 학군, 환경, 한강을 다 갖추고 있기에 이런 입지 평가 기준을 뛰어넘는 ‘브랜드 가치가 제일 중요하다’ 라는 점이 매우 인상깊었습니다. 
   서투기를 수강하기 전에는 모든 급지에 있는 단지들은 배운 입지평가 기준에 맞추어 분석해야 된다고 생각했었기에 1급지인 강남, 서초, 송파, 용산구에 있는 관심있는 단지들을 분석할 때 뭔가 이 평가기준에 들어맞지 않는데 왜 비쌀까? 라고 여겨지는 단지들이 꽤 있었습니다(예를 들면 반포 한강변과 가까운 몇몇 구축 단지들과 삼성동 강남구청역 인근에 있는 구축 - 준신축 단지들과의 가격차이 등)
   그런데 각 구에서 대표 브랜드 가치를 가지는 한남, 이촌, 압구정, 반포, 잠실 등은 구를 넘어서서 하나의 브랜드로 따로 봐야한다는 설명을 듣고 가격 차이의 의문점이 해소됐습니다.
    
3. 한강의 입지 가치가 급지별로 다를 것으로 예상했고 상급지(1,2급지)일수록 그 가치가 다른 입지평가 기준보다 중요할 것이라 어느 정도 감은 있었지만 실제로 2급지 초역세권 단지와 한강변 비역세권 단지와의 가격 비교를 통해 한강변 단지의 가격 흐름이 우위에 있음을 강의에서 확인할 수 있어서 참 좋았습니다. 2급지도 한강변 단지의 가치가 우세한데 1급지는 한강변이란 입지가 가격에 더 많은 플러스 요인이 될 것(각 구별 대표 브랜드인 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동, 용산구 이촌동과 한남동 모두 한강변)이라 판단되어 향후 갈아타기 단지 선정할 때 적용할 수 있을 것 같습니다.
   그러나 하나 더 확인하고 싶은 점은 ‘강남구 삼성동/대치동 단지와 서초구 반포동/잠원동 비한강변 단지 중 선택을 해야한다면 어떻게 입지평가를 하고 단지 분석을 해야할까’ 입니다. 이 부분은 아직도 너무 헷갈리네요 ^^;
    
4. 2급지 이하의 구들은 각 구마다 중심이 되는 입지가치 평가 기준이 있기에 이를 중심으로 입지 분석과 단지 분석을 해야한다는 점 또한 그간의 궁금증 해소에 도움이 됐습니다. 
   이전 실준반 강의를 들을 때 강사님들이 여러 지역의 많은 단지들을 분석해주셨는데 1. 학군지가 아닌 어떤 동의 어떤 단지는 역에서도 멀어도 학군이 좋은 학교에서 가깝기에, 비슷한 위치지만 역에 더 가깝고 해당 학교에서 좀 더 먼 단지보다 가격 수준이 높은 경우가 있는 반면 2. 어떤 단지는 같은 법정동 안에 특정역에서 좀 더 멀지만 주변 환경이 좋기에, 역에 더 가깝지만 보통 수준의 주변 환경을 가진 단지보다 비싼 경우도 있는 등 너무 헷갈렸습니다.
   
   그러나 각 급지별, 구별로 중요한 기준을 한판으로 정리해주셔서 향후 앞마당 만들고 단지 분석하는데 많은 도움이 되고 시간도 줄일 수 있을 것 같아 반드시 적용해보려고 합니다!

다음 주차 강의도 기대하고 있겠습니다! 항상 감사합니다!