25-04(25)부동산상승신호하락신호[긍부자]

1. 책의 개요

책 제목

부동산 상승신호 하락신호

저자 및 출판사

신현강(부롱)

읽은 날짜

25.5.10~5.11

총점 (10점 만점)

10/10

2. 책에서 본 것

Key words:  #급등기 #2차 순환장

정부가 신도시나 택지지구의 공급을 늘린다고 하니 조금 더 기다리는 것이 나아 보이기도 한다. 결국 예비 실수요자들 중 일부는 이 시기에 집을 사지 않고 전세 시장에서 대기하는 모습을 보이는데, 그 때문에 전세수요가 다시 늘면서 전세가격은 조금씩 상승하기 시작핮다.

전세가격 상승세가 나타나면 더 이상 이들은 기다리기가 어려워진다. 중심지의 전세가격은 오르는데 외곽지역의 매매가격까지 상승한다면 앞으로 어느 곳에서도 주택을 구입할 수 없다는 불안감이 생기기 때문이다. 차라리 지금 당장 주택을 구입하는 것이 훨씬 더 낫다는 생각 때문에 전세 시장에서 머물고 있던 실수요자들마저 주택 구입 시장에 뛰어들기 시작한다. 그러면 이제 거의 모든 지역이 상승하는 2차 순환장(상승장)이 나타날 가능성이 커지는 것이다.

⇒ 외곽까지 가격이 급등했을 경우 전세에 살고 있던 실수요자들은 마음이 불안해져 주택을 구입하게 된다. 21년도 급상승하던 때 서울/수도권에서 일명 영끌/하우스푸어 라는 단어가 뉴스에 많이 나오기도 했다. 계속 오를것만 같던 가격도 결국 내려오는 시기가 있다. 이러한 상승이 이루어질 때 나는 매도해야 한다! 과감하게!

Key words:  #변수 #안정

투자자라면 예측이 불가능한 변수에 얽매여 에너지를 낭비하거나 막연히 두려워하기보다는 차라리 자신이 감당할 수 있는 범위에서 적당히 투자하고 관리하는 것이 훨씬 더 현명하지 않을까?

‘무조건 올인’은 하지 않는 것이다.

시장이 급등한다고 자신이 감당할 수 있는 범위를 넘어서 투자에 올인하는 것인 매우 위험하는 걸 기억해야 한다.

무리하지 않으면 평생 안정적으로 할 수 있는 것이 부동산 투자다.

⇒ 현재 이슈라면 대선이 될 수 있겠다. 나도 예전에는 이런 외부 상황에 민감했지만 언제부터인가 편안해졌다. 나는 부동산 사이클을 알고 있고 일단 서울수도권이 아닌 지방이기에 마음이 편한가보다. 투자의 본질은 싸게 사는것이다! 그게 가장 중요하다!

Key words:  #전세갭투자 조건1

전세갭투자(Ⅰ)

전세갭투자의 3가지 조건

매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기에, 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황을 찾아서, 매매가 대비 전세세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자하는 방식

조건1 : 매매가격은 정체되고, 전세가격이 상승하는 시기

⇒ 침체기 중후반, 주택 공급물량이 부족해지는 시기

조건2 : 전세가격에 밀려서 매매가격이 오르는 상황일 것

매매가격이 전세가격 상승에 밀려올라갈 상황

⇒ 전세가 비율이 조금씩 높아져 구매심리가 점차 자극되는 시기

조건3 : 매매가 대비 전세가 비율이 높은 물건일 것

매매가  대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자

⇒ 전세가 비율이 높은 주택

⇒ 이 3가지 조건을 모두 만족한다면 베스트! 돌이켜보니 작년 내가 투자한 물건이 떠올랐다. 오늘 단지 시세를 봤는데 전세가는 올라갔고 매매가는 아직도 정체되어 있어 매전갭을 더 줄여서 투자할 수 있다. 그래도 후회는 없다! 당시 내가 할 수 있는 최선의 선택이었고 내년 하반기가 되면 전세금도 상향되어 있을테니까!

Key words:  #램드마크 #선호도 #갭벌리기

랜드마크 아파트 투자

좋은 입지의 지역 랜드마크라면 신축/구축 여부와 상관없이 꾸준히 오른다. 이 시기 청약이 좋다고 해서 청약만 고집하지 말고, 갭을 벌릴 만한 지역의 랜드마크 아파트를 구입하는 것도 상당히 좋은 기회가 될 수 있다. 투자에 있어서 중심지의 선호도 높은 아파트는 항상 주변 다른 구축에 비해 가장 먼저 가격이 오르기 시작해서 멀찌감치 나아간다. 이것이 바로 갭벌리기다.

⇒ 랜드마크가 좋은 것은 누구나 아는 사실! 단, 쌀 때 사야한다. 나도 지금 거주하고 있는 지역의 랜드마크에서 살고 싶은 욕구가 있다. 연식과 입지가 모두 만족될 수 있는 곳이기 때문이다. 동생이 투자한 단지가 떠올랐다. 인구수가 적은곳이기에 선호도가 좋은 단지를 선택했던 동생의 안목을 믿는다!

Key words:  #구축 투자 #갭 메우기

주변의 덜 오른 구축아파트 투자

가격의 갭이 크게 벌어지면 언젠가 분명히 그 갭을 메우는 과정이 나타나기 마련이다. 다만 한 가지 주의할 점은, 갭 메우기는 수요가 충분한 곳에서 나타나는 현상이라는 점이다.

⇒ 이 부분은 지방에서는 통하지 않는다. 수요가 충분한 곳이기 때문이다. 서울/수도권에서는 충분히 가능한 방법이다! 서울 복도식 구축이라도 입지가 좋은 곳은 가격대가 어마어마하다. 아직 부족한 지역이니 더 공부하자!

Key words:  #호재 #상승 모멘텀

풍선효과 활용전략2 ; 실현이 가까운 호재 활용하기

상승 모멘텀의 가장 대표적인 것이 일자리가 증가하는 곳, 그리고 업무 중심지로의 교통망이 신설되는 곳이다. 여기에 추가될 것이 바로 주택 공급이 감소하는 곳이라고 할 수 있을 듯하다.

대규모 일자리 호재는 실제 진행되기까지 상당한 시간이 소요될 수 있으므로 사업의 진행과정을 면밀히 확인하고 접근해야 한다.

⇒ 호재는 플러스 요소로만 생각하자. 상승기에는 힘을 발휘할 수 있지만 정확하게 확인되지 않은 사항은 하락기에서는 가격을 낮추는 요소로 작용할 수 밖에 없다.

Key words:  #정부규제 #조정장

정부규제로 인한 일시적 조정장 노리기

저렴하게 매수하려면 조정장일 때 진입하는 것이 효율적이다. 대표적인 경우는 정부 규제가 발표되면서 시장이 잠시 혼란에 빠졌을 때이다.

랜드마크 아파트는 정부 규제의 첫 번째 타깃

선호도가 높은 엘스가 살짝 꺾이면서 좀 더 싸게 살 수 있는 기회가 몇 차례씩 존재한다. 바로 정부 규제 시점에 나타나는 조정장 때문이다.

일반적으로 정부 규제는 가격이 오른 중심지역, 그리고 재건축 등의 호재가 있는 대상을 집중적으로 견제한다. 그러다 보니 규제가 시행되면 그 타깃이 된 중심지역에서는 일시적으로 가격이 위축되는 조정장이 나타나기 쉽다. 그중에서도 가장 큰 영향을 받는 것은 당연히 그 지역의 랜드마크 아파트이다.

향후 입주물량은 반드시 체크해야 한다.

상승장 초입에 중심지역에 진입하지 못했다고 아쉬워하며 포기할 필요는 없다. 정부 규제로 일시적인 조정장이 나타난다면 또 한 번의 진입 기회가 생길 수 있다는 것을 기억하면 되기 때문이다.

⇒ 정부규제로 인한 일시적 하락장에는 다들 몸을 사린다. 더 떨어지는 거 아닌지 하며 공포에 떤다. 하지만, 나는 이러한 시기가 기회라는 것을 지난 시기에 확인할 수 있었다. 누군가는 용기내어 수익을 더 창출할 수 있는 기회! 나도 놓치지 않을거다!

Key words:  #상승장 중/후반 #투자

상승장 중/후반부에 유용한 전세갭투자(Ⅱ)

규제가 강화될 때 다시 찾아오는 갭투자 타이밍

정부가 규제를 강화하면 구매심리가 위축되고 수요가 줄면서 매매가격이 정체되기 때문이다. 매매 대신 전세로 수요가 몰리면서 전세가격이 다시 오르는 현상이 나타날 수 있다. 또한 규제가 강화되면 건설사 역시 주택공급에 소극적으로 변하기 때문에 주택공급도 함께 줄어드는 경우가 많다. 

공급이 줄어 전세가격이 상승하는 상황은 규제가 나온 직후가 아니라 어느 정도 시간이 지난 후부터 시작될 가능성이 크다.

전세갭투자(Ⅱ)의 첫번째 조건

매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기

⇒ 규제 강화, 주택공급의 감소

매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황

⇒ 전세난에 의한 불안심리 심화

매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자

⇒ 오를 가능성이 높은 지역 중에서 전세가율이 높은 주택

⇒ 규제를 하게되면 일반사람들은 더 떨어질 수도 있다는 공포감에 집을 사는 것이 아닌 안정적인 전세를 선호한다! 그러면서 전세가가 올라가고 건설사도 공급을 줄인다! 정말 최고의 기회다! 대구와 부산이 이런 시기가 오고 있다! 잘 대응하자! 내년이 기회다!

Key words:  #소댁 #입지 #수익률

실수요자가 선호할 만한 준신축이나 구축도 좋다

매매가격과 전세가격의 갭이 작다고 아무 것이나 선택해서는 절대 안 된다. 전세갭투자는 무조건 갭이 적은 주택을 찾아 소액으로 투자하는 기술이 아니라, 오를 가능성이 높은 입지와 주택을 찾는 게 우선이기 때문이다. 그 과정에서 투입금액을 최소화함으로써 수익률을 극대화하는 투자 기술이다. 따라서 전세가율이나 가격보다는 가장 먼저 입지와 인프라를 고려해야 하고, 그 다음에는 해당 지역의 주택을 구매할 만한 수요층이 누구인지를 한 번 더 생각해 보는 것이 중요하다.

⇒ 공부 초기에 갭만 보고 투자하려고 했었다. 지금 생각해도 아찔하다. 항상 임보 마지막 부분 결론을 낼 때도 갭을 보고 판단하는 오류를 많이 했었다. 하지만 절대가인 매매가가 중요하다. 매매가도 싼데 전세가는 올라와 있는 가치 있는 물건을 사야 한다. 입지입지입지 잊지 말자!

Key words:  #공급 #물량 감소

핵심 포인트는 지역별 공급물량

전세갭투자의 핵심 포인트는 ‘입주물량의 감소’ 여부라는 의미다.

시기의 문제일 뿐 입주물량의 감소는 결국 전세가격과 매매가격의 상승으로 연결된다는 것이다.

정부의 규제가 서울과 수도권에 집중되면서 다른 투자처를 찾아야 하는 투자자들은 수도권과 가까우면서 입주물량 감소가 예상되는 천안을 좋은 투자처로 받아들였을 것이다.

⇒ 전주와 울산이 입주 물량 감소로 현재 가격이 상승중이다! 특히 먼저 전주가 올랐다. 임장할 때가 제일 싼 아이러니! 안정적인 투자로는 공급량이 줄어드는 지역이 기회를 줄 수 있다. 지속적으로 앞마당 늘리며 기회를 노려보자! 신난다!

Key words:  #공급 영향 #대체제

동일 생활권끼리 영향을 주고받는 ‘대체재 효과’

2013년부터 2014년 초의 모습을 살펴보면 전세가격만 크게 오르고 매매가격은 꿈쩍도 하지 않는 모습을 보인다. 그 이유는 이때가 인근의 세종시에서 대규모 입주물량이 쏟아졌던 시기(2014년~2019년)였기 때문이다. 같은 생활권인 대전의 전세수요를 세종이 흡수하는 대체재 효과가 나타난 것이다. 특정 지역의 입주물량이 감소할지라도 같은 생활권인 주변지역의 입주물량이 많다면 서로 상쇄하는 것이다.

예를 들면 안양, 군포, 의왕은 지리적으로 가깝고 교통망으로 연결이 잘 되어 있으며 비슷한 지역 인프라를 공유한다. 이럴 경우에는 특정 지역의 물량이 부족해도 주변지역으로 이사를 하는 경우가 많기 때문에 서로 대체재 역할을 할 수 있다. 대전과 세종 역시 같은 경우에 해당하며 앞서 서울, 인천, 경기의 입주물량을 합쳐서 살펴본 것도 이러한 이유 때문이다.

⇒ 임보 공급 영향을 주는 지역에 대해 파악하는 것은 인접 지역에 공급이 과다하게 발생하면 이동 수요가 생길 수 있기 때문이다. 유이미하게 관련된 TOP3에 대해 면밀하게 확인하여 대응하는 것이 필요하다. 

Key words:  #전세갭투자(Ⅲ)

성공적인 전세갭투자(Ⅲ)의 5단계 전략

시기와 상관없는 전세갭투자(Ⅲ)

먼저 그 지역의 입주물량 감소 추이를 확인하라.

주변에 대체 가능한 지역이 있는지 확인하라.

그 지역이 침체장인지, 상승장이 진행되고 있는 상황인지 확인하라.

침체장이라면 중심지역에, 상승장이 진행되고 있으면 갭 메우기 투자를 생각하라.

상승장이 꽤 진행된 곳이라면 과감히 다른 지역을 찾아 처음부터 다시 시작하라.

전세 갭투자에서 ‘입주물량의 감소’가 가장 중요한 포인트인 것은 사실이다. 하지만 대체재 효과가 나타나는 지역에서는 주변 대체지역까지 포함한 입주물량르 확인해야 한다는 점을 꼭 기억하자.

⇒ 5단계로만 한다면 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 이미 상승한 곳은 빠이빠이 보내줘야 한다. 나는 이 곳 말고도 다른 지역을 알고 있으니 할 수 있다!

Key words:  #상급지 #갈아타기

흐름을 타면 상급지 갈아타기가 수월해진다.

침체기에는 부양책이 나올 가능성이 높으므로 가용 자금 안에서 가장 입지가 좋은 지역의 신축아파트를 매입하는 것도 좋다. 향후 시장이 좋아지면 가장 먼저 빠르게 상승할 것이다. 또한, 침체기에는 다주택자에 대한 규제도 풀어질 것이므로 여러 채를 매입해두면 수익 창출에 효과적일 수 있다.

⇒ 예전에는 갈아타기 엄두를 내지 못했다. 하지만 회사 선임이 같은 지역에서 좋은 신축으로 갈아타며 수익을 창출하는 것을 확인했다. 그래서 작년 더 용기내서 갈아타기를 할 수 있었고 싸게 샀기에 후회가 없다. 더 좋은 곳이 어디인지 알고 있기 때문에 공급 폭탄이 시작되는 26~27년 램드마크를 노려보고 기회를 잡자!

[적용할 점] 
1. 부동산 상승기에 욕심을 너무 부리는 것이 아닌 내가 목표한 매도금액까지 채워졌을 때 과감히 매도하자! 상승은 계속 될 수 없기에 기회를 잘보고 있다가 매도차익을 자산으로 취득하자.

2. 외부 상황에 따라 예측하려 하지말고 투자의 본질인 ‘싸게 사는 것’에 집중하고 지역별 사이클을 보며 덜 오른곳에 집중하자!

3. 갭메우기 구축투자는 수요가 충분한곳에서 가능한 방법이다. 서울/수도권 또는 지방광역시 선호도가 높은곳이다. 구축도 충분히 투자가치가 있는곳은 접근해보자!

4. 정부규제로 인한 일시적 하락장에 용기내자! 충분히 싸게 살 수 있는 기간이다!

5. 입지의 중요성 다시 한번 기억하자. 절대로 매전갭만 보고 접근하지 말자. 당장은 내가 접근할 수 없는 가격이라도 기회는 반드시 온다!

6. 이미 상승한 곳은 미련을 두지 말고 보내주자. 그다음 투자할 수 있는 곳을 선택해서 면밀히 분석하자. 

기억하고 싶은 문구

P. 91

전세갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대로 아니라는 것을 알 수 있다. 그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이라고 이해하는 것이 맞다. 투입금액을 최소화하면서 수익률을 극대화하는 것은 그 다음 문제다.

P. 97

침체장에서 상승장으로 넘어가는 시기의 전세갭투자는 투자금보다 입지를 더욱 중요하게 봐야 한다. 그래야 가장 빠르게 가장 많이 오르기 때문이다.

P. 102

상승장 초기의 갭 벌리기 전략

입지가 좋은 곳을 제일 먼저 고려하라.

가능하면 신축아파트를 가장 먼저 분양받아라.

P. 108

일반인과 투자자의 가장 큰 차이

일반인 : 과거에 내가 얻지 못한 수익에 집착하고 불확실성을 두려워한다.

투자자 ; 과거를 돌아보고 앞으로 내가 얻을 수 있는 미래 가능성에 더 집중한다.

P. 129

풍선효과를 이용한 일반적인 투자

현재 가장 상승세가 높은 지역을 찾는다.

그 주변지역에서 사람들이 대안으로 선택할 만한 선호지역을 찾아 투자한다.

P. 186

투자자에게 중요한 것은 최고 수익의 달성이 아니라 내가 할 수 있는 선에서 가장 효율적으로 투자하는 것이다. 속상해할 시간에 정보를 하나라도 더 찾고 주변지역과 가격을 비교하면서 다시 한 번 새로운 기회를 잡으려고 노력하는 것이 여러분에게는 더 필요하다.

P. 224

시장의 변화에 따라 전세갭투자 전략도 조금씩 달라져야 한다.

부동산 투자에는 특정 공식을 그대로 따라서 움직이는 절대적인 투자 기술은 원래부터 존재하지 않는다. 큰 흐름은 있지만 시기에 따라 다양한 변수가 개입되면서 양상이 조금씩 달라질 수 있다.

P. 241

상승장 후반부에 전세갭투자를 할 때도 기준을 무조건 갭이 적은 아파트, 소액투자가 가능한 아파트로 잡으면 곤란하다. 입주물량이 감소하는 지역 중에서 주변지역의 상승세가 이어질 만한 지역이어야 하며, 그중에서도 실수요자가 관심을 가질 만한 입지를 고려한다음 그 중에서 자신의 가용자금에 맞는 아파트를 찾는 것이 가장 안정적이고 효율적인 전세갭투자라고 할 수 있다.

P. 254

상승장에서의 정부 규제는 어쩔 수 없이 함께 가야 할 동반자라는 사실을 기억하자. 본인이 다주택자라면 세금 제도의 변화에 꾸준히 귀를 기울이면서 내 수익을 효율적으로 지키는 방법을 고민하는 게 올바른 자세다.

P. 264

결국 나의 가용자금을 최대한 활용해서 최대한 입지가 좋은 곳에서 실거주를 하고, 최대한 시세차익을 얻으면서 투자를 통해 부수적으로 수익을 창출하는 것이 훨씬 유리하다고 본다. 중장기적으로 지금 살고 있는 곳에서 입지가 좋은 곳으로 계속 상향이동하는 전략을 진행한다면 결과적으로 좋은 입지로 거주를 옮기는 것은 물론 시세차익도 충분히 달성할 수 있다.