안녕하세요, 오늘도 정진하자 헬짱부린이 입니다.
이번 실전반 첫 1강 시작은 바로 주우이 멘토님께서 맡아주셨습니다!
이번 1강 현재 수도권 시장 과 기준을 시작으로
진단 및 투자 기준 그리고 노하우까지 모든 것을 배울 수 있었는데요!
너무나 좋은 강의에 정말 하나도 빠짐없이 다 남기고 싶었습니다ㅠ
감동의 실전반 1강 후기 바로 작성해보겠습니다!
구축 투자? 신축 투자?
많은 동료분들이 투자와 관련된 고민하고 있는 몇몇 주제들이 있습니다.
대표적으로 서울 땅을 보고 구축 투자 하려고 하는데
막상 너무 구축이라 괜찮을까 라는 고민을 가지신 분,
서울 구축에 투자 할지 아니면 더 아래 급지이지만 신축
또는 경기도 신축에 투자할 지 고민을 하는 동료분까지 많이 만나왔는데요.
저 또한 서울 구축 투자 정말 괜찮은지에 대해 많이 고민을 했었습니다.
구축을 보니 마음이 편치 않지만 서울수도권 이라는 땅을 보고서
그래도 '서울이니까?!?' 라는 생각을 가졌기 때문인데요.
하지만 무엇이든 구축 투자가 정답일까에 대한 고민과 걱정이 많았습니다.
이처럼 똑같은 같은 고민을 가진 분들이 많이 있을텐데
튜터님께서 서울 구축 투자에 관해 어떻게 판단을 하면 좋을지
이에 관한 방법과 인싸이트를 나눠주셨습니다!
1) 구축 투자 괜찮을까?
(Feat.찐구축 파악하기)
저도 구축을 보면서 정말 이런 연식 투자가 괜찮은가에 대한 고민을 했었고,
지난 얼죽신 이라는 단어와 함께 신축들이 우선적으로 움직이는 것을 보면서
과연 90년대 단지가 충분히 오를지에 대한 걱정과 우려가 있었습니다.
이와 같은 고민 어떻게 해결할 수 있을까요?
구축 단지 투자가 고민이 될 경우에는
바로 해당 단지보다 더 오.래.된. 단지의 가격 흐름을 살펴보면
내가 보고 있는 90년대 단지의 가치를 알 수 있다고 하셨는데요!
말씀에 따라서 아래와 같이 실제로 80년대 구축 단지를 살펴봤습니다.
강남까지 1시간 이내 접근 가능한 역세권에 있는 구축 단지로써
그래프를 살펴본 결과 지속적으로 가격이 상승한 것을 살펴볼 수 있었습니다.
지난 12~13년도 4억이 미처 안되는 가격을 보였지만
지난 상승장 당시 11억을 넘어가는 파워를 보여주었습니다.
그리고 또 다른 단지 하나를 찾아봤습니다.
위 예시의 단지보다 더 땅의 가치가 있는 곳에 위치한 80년대 단지입니다.
해당 단지는 8억에서 무려 22억 정도 까지 올라간 상승력을 볼 수 있는데요.
물론 상승함에 있어서 다른 요소들도 있었겠지만
80년대 임에도 불구하고 가치가 있는 땅에 위치하고 있기 때문에
지난 장 많이 상승하면서 가치를 찾아갔음을 볼 수 있었습니다!
이에 따라서 내가 바라보고 있는 90년대 단지 또한 충분히 가치가 있다면
그 가치를 찾아 상승할 수 있음을 이해할 수 있습니다.
이처럼 구축이라는 이유로 상승할 수 있을까에 대한 걱정에
주변에 더 오래된 찐 구축 단지를 기준으로 삼아 가격 흐름을 살펴보았는데요.
단, 여기서 주의할 점은 반드시 있겠죠?!
서울수도권이라고 무조건적으로 위와 같이 상승하는 것은 아니고,
입지독점성이 떨어지는 지방의 경우도 마찬가지로 다른 모습을 보일겁니다.
그러므로 입지독점성이 높은 서울수도권에서
구축 단지의 가치를 파악함에 있어 위와 같은 방법이 판단하는 좋은 방법임을 깨닫고서
가치에 대해 고민될 때 잘 적용해보도록 하겠습니다.
2) 매매가 상승 vs 전세가 상승
22년부터 시작한 저는 하락장에 시작으로
계속해서 하락만 보여줄 것 같던 시장이 어느 덧 하락을 멈춘 다음
조금씩 매매전세가 상승하는 것을 볼 수 있었습니다.
비록 짧은 기간이지만 매매가와 전세가가 단순하게 상승하는 것이 아닌
살아있는 생물처럼 위아래로 출렁이는 것을 볼 수 있었고,
실제로 긴 기간동안 매매전세를 살펴볼 경우 파동을 그리면서
변하는 것을 확인할 수 있습니다.
그리고 여기서 질문이 있었습니다.
매매가 상승 vs 전세가 상승,
여기서 과연 어느 시기가 좋을까요?
저도 마찬가지이었지만 많은 분들이
내가 투자한 단지라면 매매가 상승을 보여주는 것이 더 좋다고 생각할 건데요?!
그러한 이유는 어떻게보면 당연하고, 단순한 이유 때문입니다.
바로 매매가가 상승함에 따라서 자산이 늘어나기 때문입니다.
그렇다면 매매가 상승을 더 유념깊게 봐야할까요?
해당 단지는 서울의 20평대 단지로써 역세권까지는 아니지만
지난 장에서 가치가 약 9억 정도까지 상승했었던 가치가 좋은 단지들 중 하나 입니다.
살펴보면 17년도 부터 매매가 상승이 두드러지면서 매매전세 차이를 벌리기 시작했고,
이런 매매가가 상승하는 모습 그리고 이후 더 수직 상승하며 올라가는 매매가를 볼 수 있습니다.
이와 같은 매매가 상승에 제 가슴이 두근두근 하는데요.
그러나 투자자라면 더 가슴이 두근거리고, 좋아해야하며 눈여겨봐야할 시기는
바로 전.세.가.가 상.승.하는 시기 였습니다.
전세가 상승을 더 좋아해야한다?? 왜??
전세가 상승 시기를 더 유념깊게 봐야하는 이유는 다음과 같습니다.
먼저 전세가가 올라가는 환경이 만들어지면서 투자금을 줄일 수 있게 된다는 점,
그리고 투자금 회수가 빠르게 되면서 다시 한 번 재투자를 이룰 수 있다는 점!
따라서 실제로 우리에게 전세가 상승이 매우 중요한 것이었습니다!
그렇다면 똑같이 적용해서 전세가가 급등하는 시기를 살펴보면 크게 2곳 이 있습니다.
1) 15년도 , 2) 20년도 입니다.
그중에서 20년도는 모두 잘 아는 것처럼 임대차법 때문에 큰 상승을 가졌습니다.
그리고 그 이전 15년도는 전세가 상승이 일어났고, 매매가 상승보다 더 두드러지게 보였습니다.
그다음 16년도 중반까지 매매가와 전세가 모두 상승하지만 높은 전세가율을 보여주고 있는데요.
이러한 전세가 상승이 일어나는 시기에 집중해야하는 것이
바로 좋은 가치를 지닌 단지를 매수할 수 있었던 기회를 얻을 수 있기 때문입니다.
단, 15~16년도 가격이라면 이전 전고점을 넘긴 가격이었기 때문에
그 시장속 참여자라면 선택이 쉽지는 않을 수 있습니다만 그런 점은 잠시 내려놓고서
전세가 상승만을 통해 이룰 수 있는 기회를 중점적으로 살펴보면 좋을 것 같습니다.
이에 따라 가치 있는 단지를 투자금을 줄여서 투자할 수 있다는 점에서 의미가 있고,
나아가 전세가가 쑥쑥 상승하는 단지라면 당연히 더 빠르게 투자금이 회수될 것 입니다.
이를 기반으로 다른 지역&단지에 재투자 기회를 얻게 되면서
내 자산까지 더 늘려나갈 수 있다는 점에서 의의가 있을 수 있습니다!
이처럼 매매가 오르는 것도 중요하지만 전세가 상승에 더 유념하고,
다주택자 로써 길을 걸어간다면 운영 및 보유 관점에 따라
전세값 상승이 투자자에게 더 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
따라서 전세가 를 잘 살펴보면서 위와 같은 전세가 상승 시기로
좋은 기회가 온다면 잡아낼 수 있도록 더욱 더 눈여겨 보도록 하겠습니다!
이처럼 80년대에 해당하는 구축 단지도 올랐다는 것을 통해
구축 투자 의미가 있다는 것을 볼 수 있었고,
전세가 상승에 유념해야하는 이유까지 볼 수 있었는데요!
지금 사실 이미 충분히 좋은 시그널을 보내는 지역 과 단지들이 있다고 생각합니다.
더불어 튜터님께서도 강의 동안 계속해서 강조해주셨습니다.
지금 시장은 불확실성에 따라 좋은 시장이기 때문에
이 시기를 놓치지 않고, 자산으로 쌓아야하는 것임을 기억해야한다.
무엇보다 중요한 것은 무엇을 투자해야할지 1등 뽑기를 고민하다가
모든 단지들을 다 놓치고, 자산을 갖지 못하는 것입니다.
이처럼 분명히 좋은 시장에 있다는 것을 기억하고서
지금 내가 가진 앞마당 중에서 내 투자금으로 할 수 있는
가장 좋은 자산을 취.득 할 수 있도록 더 노력해보도록 하겠습니다.
좋은 강의를 들려주신 멘토님 진심으로 감사합니다 ❤️
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