서울투자기초반 2강 수강후기 [서투기25기 11조 sumibada] 비교해서 더 좋은걸루~!!

서울투자기초반 2강 수강후기 [서투기25기 11조 sumibada] 비교해서 더 좋은걸루~!!

이번 서투기 2강은 양파링님의 강의로 서울 경기 비교하고 더 좋은 투자처 찾는 방법에 대해 말씀해 주셨다.

현재 서울투자에서 가장 중요한 것은 내 투자금으로 살 수 있는 좋은 자산을 사는 것과  전고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사는 것이다. 

서울 경기 비교를 위해서는 성북구의 가치와 가격을 알고 투자에 적용할 수 있다. 가치를 반영한다는 것은 결국 가격이기에 평당매매가격과 지역의 천장인 랜드마크의 가격을 알아보자.

서울. 경기의 비교할 지역을 어떻게 고르지?  크게는 평당매매가격이 비슷한 단지들을 붙여본다. 작게는 생활권별로 연식별로 평형별로 가격의 감을 잡을 수 있다. 

현재 서울과 경기를 투자하려면 얼마부터 가능할까? 금액대별로 급지를 비교평가할 수 있는 기준을 알게 되어 도움이 되었다. 내가 다녀온 앞마당의 생활권, 연식별, 평형별로 위상을 정리해보면 비교평가를 할 수 있게 된다.

성북구의 특징과 교통, 생활권별 가격결정요소 등을 생각해볼 수 있어서 좋았던 시간이었다. 

성북구는 뉴타운과 언덕을 봐야한다. 성북구는 도심접근성이 뛰어난 반면 강남접근성은 약간 아쉽기도 하다. 그래도 중심업무지구까지 1시간안에 가능하니 괜찮다. 성북구는 대학교가 많은 교육도시라는 걸 이제 알게 되었다. 강사님께서 성북구 생활권에 대해 자세히 말씀해주셔서 지역의 특징이 이해가 되었다.  

역세권이면서 택지가 있는 곳 생활환경과 인프라가 좋은 곳이 가격에 잘 반영이 되고 있다. 생활권별 가격결정요소에 (역세권, 연식, 인프라,학군, 평지, 호재 등) 따라 가격이 달라진다. 

서울. 경기 비교평가 하는 방법에 1단계 가치, 가격, 리스크를 살펴야 한다. 입지가치(위치,접근성,환경학군)와 상품가치(연식,세대수,브랜드) 선호도를 비교해본다. 전고점을 넘지 않은 단지 중에 가장 좋은 것을 사는 것이 지금 우리가 해야 할일.

즉 저평가된 것 중에 가장 가치있는 것들을 고른다. 절대가가 있는 서울 경기 투자의 경우엔 부대비용도 투자금액에 포함시켜야 한다. 부대비용도 꽤 많이 나올 수 있기 때문이다.  입지가치를 살펴볼 때 역세권을 중심으로 반경500m까지 재서 입지가치를 생각해볼 수 있다.  2단계는 저평가, 투자금으로 전고점 대비 비싸지 않은 것, 적절한 투자금인지를 비교한다. 마지막3단계는 전세셋팅으로 전세 놓기 좋은 상황인지 미리 인지한다. (조건과 공급)

내가 가진 앞마당안에 비교평가할 단지들을 뽑아서 1단계에서 3단계까지 비교하여 더 나은 단지에 그리고 조건과 협상이 잘 되는 단지에 투자할 수 있다.  강사님은 성북구와 안양을 비교했는데 안양이 나오면 초집중~! 비교할 단지들을 찾았다면 비교평가 프로세스에 맞게 비교해보고 내 투자금으로 할 수 있는 단지 좋은 단지에 투자하면 된다. 

알고 있는 것에 멈춰있지 말고 해야한다. 리스크대비해 공급물량을 주변지역까지 확대해서 살펴보자.

가장 기억에 남는 것은 현재 시장은 전고점 대비 하락률이 큰 곳에 투자하는 것이 아닌 전고점에 미치지 않은 것 중에 좋은 자산에 투자하라는 것이다. 1강에서 유디님도 2강에서 양파링님도 같은 내용을 말씀하셔서 이 점을 유의해서 적용해보자. 퉁쳐서 보지 말고 단지대 단지로 보면서 어떤 입지와 선호도를 가지고 있는지 따져보면서 비교해야겠다.

이번강의에서는 아는 단지들이 많이 나와서 집중이 잘 되었던것 같다. 수도권 외곽투자 비교단지들을 보면서 어떤 단지들이 상대적으로 빠른 수익을 내는지 장점과 단점에 대해서도 알게 되었다. 사이클이 짧은 지방이 먼저 수익을 내기도 하고 같은 수도권 외곽이라도 어떤 단지를 투자하느냐에 따라 수익이 나는 시간이 달라진다는 것도. 결국엔 단지의 가치에 따라 상승시점이 다르다는 것을 알 수 있었다. 

이번 강의를 통해 지역별 위상에 대해 좀 더 알아보고 생활권별 특징과 핵심요소들을 넣어보면서 비교해봐야겠다. 

이제 투자할 시점이 가까이 다가오고 있는 것을 느낀다. 앞마당이 늘어나고 비교단지가 생기면 비교평가해서 투자물건을 꼭 찾아야겠다. 이번 임장도 그런 마음으로 임해야겠다. 

2주차 강의를 꽉꽉 채워주시고 성북구에 대해서 너무 자세히 설명해주신 양파링님 정말 감사합니다.

실력있는 투자자가 되기 위해 꾸준히 걸어가겠습니다. 

-sumibada