[서투기 25기 2렇게 즐거운 투자 5래하면 1내조 비에라] 직접 눈으로보고 발로 걷고 손으로 정리하는 것이 좋은 선택을 하기 위한 지금길이다.

양파링 강사님이 진행하신 2주차 강의는 6시간이나 되지만,

강사님의 막힘 없는 언변과 귀에 쏙쏙 들어오는 설명 덕분에 홀린듯이 2일만에 수강할 수 있었다.

2주차 강의에서는 서울과 경기도 중 더 좋은 투자처를 찾는 비교분석 방법을 주제로 정보를 전달해주셨다.

나같은 소액 투자자에게는 서울은 아직 못 넘어볼 산이라고 생각하여

일단 경기도 지역만 앞마당을 만드려고 계획했었는데 

두둥..! 경기도보다 좋은 서울 / 서울 못지 않은 경기도가 있다니..! 하나만 알고 투자한다면 반쪽자리 투자가 된다니..!

그 생각을 반성하게 되었다.

이번 강의에서는 주로 비교평가에 대해서 말씀해주셨는데,

임장보고서의 마지막 장인 비교평가를 하기 위해 분위기 임장 시 진행하는 지역 분석에 대해서도 꼼꼼하게 알려주셔서 도움이 많이 되었다.

특히 지난 성남시 임장보고서가 처음이였는데,

지역 분석 시 내가 제대로 하고 있는게 맞나 의구심을 품으며 일단 임장 보고서를 작성했었다.

전반적으로 조사한 내용은 동일하지만 조사한 내용을 바탕으로 그 지역의 가치와 입지 포인트를 뽑아내는

그 과정이 조금 달랐던 것 같다.

돌이켜보자면 그때는 객관적인 사실을 나열해 놓고 이렇지 않을까? 생각했다면

양파링 강사님의 지역 분석은 그 지역만 바라보는게 아니라 주변 지역의 호재나 입지 요소를 모두 추가하여 좀 더 디테일하고 실제 투자에 고려해야할 항목들이 추가되어 있었다.

다음 입지 분석 시 추가해볼 사항을 정리해보자면 다음과 같다. 다음 임장 보고서에는 꼭 추가해 봐야겠다.

-. 그 지역 뿐만 아니라 인접해 있는 동의 특징도 파악해보기

-. 분위기 임장 전 동 별 연령별 비율 확인해보고 어떤 모습일지 상상해보기 

-. 분위기 임장 후 그 지역의 입지 특징을 뽑아서 시세 분석에 적용해보기

그리고 강의를 들으며 새롭게 알게 된 사항은 시세 분석을 통해 가격 레이어를 쌓는 것이다.

조모임 하다 만나는 동료분들을 보면 해당 지역의 최고가 아파트의 금액은 얼마인지 대강 투자금은 얼마가 들어가는지 그 지역과 비슷한 곳은 어디인지를 줄줄 말씀하셔서 놀랐던 기억이 있다.

직접 머리에 넣어보려 단지 시세를 하나하나 따고 시세 지도 위에 하나씩 올려 위치도 기억해보고 했지만

임보 작성이 익숙하지 않아서 그랬는지 숫자에 약해서 그런건지 단지의 가격이 잘 기억이 나지는 않았다.

이번 강의에서 시세를 따면서 해당 지역의 가격 레이어를 쌓아야된다 라고 알려주셨는데,

그 말에 머리를 한대 맞은 것 같았다. 그래 무작정 단지를 보고 이건 얼마구나 하고 넘어가는게 아니라

해당 생활권 자체의 전반적인 가격대 형성과 투자금 범위를 체크하고 넘어가야했구나.

그리고 다른 지역과의 비교 평가를 위해 한눈에 보기좋은 시각적인 장표로 가격대 별로 정리하며 앞마당이 추가 될때마다 이 지역과 비슷한 투자금으로 가능한 곳이 어딘지 확인하는 작업이 꼭 필요한 것 같다.

가격을 모두 기억하지 못하니 자주 보이는 곳에 한 번씩 지나가며 확인하면 어느새 기억하고 있지 않을까 싶다.

그리고 마지막으로 서울과 경기도 지역 중 어느 지역이 더 괜찮은지 파악하는 방안이 기억에 남는다.

해당 지역의 단지의 평형 별 가격과 랜드 마크 아파트의 가격으로 지역의 위상을 비교할 수 있다니…!

부동산 가격은 땅의 가치 + 건물의 가치로 이루어져 있어 시간이 지날수록 건물의 가치는 사라지고 땅의 가치만 남는다고 하였다. 

강사님이 비교해주시는 예시를 보아도 주로 서울의 구축 vs 경기도 신축인데 투자 방법에 따라 선택지는 달라지지만 가장 중요한 것은 가치이기 때문에 내가 비교하려는 지역이 땅에 가치가 높은 곳인지? 신축인지? 도심인지?를 잘 살펴 보고 투자할 지역을 선택해야 한다.

이때 단지의 가치가 비슷하여 어디가 더 나은지 모를 시 확인할 수 있는 방법이 땅의 가치를 확인하는 그 지역의 랜드마크 아파트를 통한 천장 가격! 또는 전고점 얼마나 상승했는지!를 확인하면 좀 더 구분이 쉬울 것 같다. 

임장은 투자 우선 순위를 확인하는 중요한 과정으로

직접 발로 걸으며 눈으로 확인하고 손으로 시세를 따며 임장 보고서를 작성하는 것이 나의 투자 생활을 지속하는데 확신을 주는 작업이 될 것 같다.

이번 서투기에는 조금은 두렵더라도 꼭 전화 임장과 매물 임장을 도전해봐야겠다.