[골목길] 월부챌린지 120회 진행중 : 5월 11일차

출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005133098

요약

1. 임차인의 임대료 연체는 임대사업에서 가장 대표적인 리스크 중의 하나임. 임대인은 매월 임대수익이 장기간 유입되지 않을 경우, 현금흐름에 중대한 차질을 빚기 때문임. 특히 임차인의 보증금이 낮은 경우나 장기간 연체가 발생하면 상황은 더욱 악화됨.

2. 이러한 사태가 발생할 경우 임대인은 명도소송, 강제집행 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 하며, 현실적으로 1년 이상의 시간이 소요될 수도 있음. 따라서 무엇보다 초기 대응이 핵심임.

3. 첫번째, 임대인이 절대 해서는 안 될 대응 방식임. 

연체 상황에서 일부 임대인은 조급함에 사로잡혀 임차인이 없는 틈을 타 자력구제(스스로 문제 해결 시도)에 나서는 경우가 있음. 예를 들면, 임차인의 동의 없이 집에 무단 침입, 잠금장치 해제, 물건 반출 등의 행위는 법적으로 주거침입죄, 재물손괴죄에 해당될 수 있으며, 고의적인 고성이나 위법행위는 영업방해죄로 형사처벌을 받을 수 있음. 따라서 임대인은 반드시 ‘법의 절차’에 따라 대응해야 하며, 자의적인 조치는 심각한 법적 책임을 초래할 수 있음.

4. 두번째, 계약 해지를 위한 차임 연체 기준

임대차계약 해지를 위해서는 일정 기준의 연체가 발생해야 하며, 이는 임대차 유형에 따라 상이함.

• 상가건물임대차보호법 : 3기분 이상의 차임 연체 시 계약해지 가능

• 주택임대차보호법 : 2기분 이상의 차임 연체 시 계약 해지 가능

  이 기준을 충족하면, 내용증명을 통해 임차인에게 계약 해지 사실을 공식 통보해야 함

5. 세번째, 명도소송 및 가압류 : 전략적 법적 조치

계약 해지 이후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기해야함.

이와 병행하여 다음의 전략적 대응이 권장됨.

• 임차인의 재산 파악 및 가압류

  - 임차인의 재산 상태를 미리 조사(How?)하고,

  - 가압류 신청을 통해 임대료 미지급분에 대한 채권 확보에 나서야함.

  이는 임차인이 재산을 은닉하거나 도산할 경우에 대비한 예방적 조치임.

• 점유이전금지 가처분 신청

  - 명도소송과 동시에 신청 가능하며, 임차인이 소송 중 점유권을 제3자에게 불법 이전하는 것을 막을 수 있음.

이러한 법적 조치는 소송 종결 이후에도 임대인의 실질적인 권리 보호에 중요한 역할을 함.

6. 빠른 대응이 최선의 방어 전략

임차인의 납부 의지가 없거나, 사업적 위기 등으로 임대료 지급 능력이 상실된 경우라면, 임대인은 더 이상의 지체 없이 결단을 내려야함. 지연될수록 손해는 누적되며, 임차인이 폐업, 방치, 부도 등을 일으킬 경우 건물의 이미지와 시장가치 자체가 훼손될 수 있음.

7. 결론 : 법적 절차에 기반한 전략적 대응이 핵심

임대료 연체 문제는 단순히 감정적으로 대응할 문제가 아님. 임대인은 반드시 다음과 같은 합법적 절차를 밟아야 함.

• 차임 연체 기준 충족 여부 확인
• 내용증명 발송을 통한 계약 해지 통보
• 명도소송 제기 및 가압류, 가처분 신청 병행

특히, 다수의 임차인을 관리하는 임대인이라면 법률 전문가와 사전 매뉴얼을 마련해두는 것이 무엇보다 중요함.

이제는 임대인도 수동적 자세를 벗어나, 적극적이고 전략적으로 대응하는 시대임.

정확한 법률 지식을 바탕으로 자산을 지켜내는 현명한 임대인이 되어야함.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️