잔금일 이후 돌아보는 1호기 계약 복기글(feat. 너나위 이보거라)

안녕하세요, 하루하루 정진하는 투자자 요쿨입니다.

지난 3월 ‘내마실 1기’를 오프라인으로 수강하며, 1호기 투자를 위한 여정을 복기하고 후기를 남깁니다.

0. 나의 의사결정 과정

24년 연말, 질의응답 라이브와 강의를 통해 너나위님과 자모님은 말씀하셨습니다. 지금 수도권 시장에 기회가 있으니, 6개월 안에 매수하겠다고 약속하자고요. 그래서 저는 포스트잇에 “5월 안에 내 집 마련을 한다”고 적어 노트북 한켠에 붙여놓았습니다. 그렇게 하나둘 포스트잇이 늘어나 노트북에 빈 공간이 없어질 무렵, ‘내집마련 실전반’이라는 강의가 새로 개강되었고, 1~2월에 ‘내마기’, ‘내마중’을 들으며 다른 투자 강의도 준비하고 있었던 저로서는 튜터님이라는 거인의 어깨에 올라 1호기를 실현할 수 있는 좋은 기회라 생각해, 실전반을 오프라인으로 신청하게 되었습니다. 그리고 ‘한가해보이’ 멘토님과 정말 뜻깊은 한 달을 시작할 수 있었습니다.

저를 포함한 조원들 대부분이 내 집 마련을 위한 매수 계획을 갖고 있었고, 모두 멘토님의 많은 조언 아래 강의와 임장을 열심히 진행해 주셨습니다.

그 와중에 저는 이번 내마실이 제 1호기를 실현할 수 있는 정말 좋은 기회라고 생각했고, 앞마당 내 시세 트래킹을 위해 담아놓았던 모든 단지들에 대한 시세를 다시 조사하면서, 투자 범위 안에 들어오는 매물들을 추려놓았습니다.

그리고 회사에 이야기를 드렸습니다.

“팀장님, 저 올해는 여름휴가를 조금 빨리 다녀와야 할 것 같습니다. 내 집 마련하고 오려구요.”

그렇게 투자금에 맞는 단지들을 대상으로 매물 임장을 지속적으로 진행했습니다. 평일 오전처럼 임장이 어려운 시간에는 부동산에 무작정 찾아가, 제가 본 가장 싸고 좋은 물건보다 더 나은 게 있는지 확인하며 문을 열고 다 들어갔습니다. 이렇게 짧지만 밀도 있는 임장 여정이 시작됐고, 그중 굵직한 사건들을 순서대로 정리해보면 아래와 같습니다.

1. A 단지에서 ‘부동산 털기’의 유의미함을 몸으로 느끼다.

부동산 털기를 마음먹은 뒤, A 단지 주변에 있는 약 8개 부동산을 모두 방문했습니다. 결론적으로 ‘장부 물건’은 없었습니다. 물론 이 정도 노력으로 장부 물건이 나올 것이라 기대한 건 아니었지만, 3급지였던 이곳에서는 "조금 늦게 왔다"는 이야기를 들을 수 있었습니다.

하지만 이 와중에 가능성을 보게 된 전화 통화를 들었습니다. 바로 부사장님의 ‘매물 만들기’ 스킬이었습니다.

“아 사장님~ 여기 OO부동산인데요. 전에 얘기하셨던 20평대 매도~ 아직도 생각 있으세요? 지금 손님이 와서 사고 싶다고 하시는데, 고민해보시고 생각 있으시면 연락 주세요~”

이 전화를 들으며 느꼈습니다. 부사장님이 매물을 만들어낼 수도 있는 상황이 충분히 존재하겠구나.

물론 그 뒤로 연락은 오지 않았고, 네이버에도 매물은 올라오지 않았지만, 이때가 제가 “사고 싶은 단지가 되었을 때는, 모든 부동산을 다 털어봐야겠다”고 확신하게 된 순간이었습니다.

2. 하루에 B, C 단지 임장을 예약했지만, B는 날아가고 C는 사연 있는 단지였다.

4급지의 다른 단지에서도 열심히 임장을 진행하던 중, 어느 날 호가가 평소보다 저렴하게 나온 B, C 단지를 하루에 모두 보기로 예약했습니다. 오후 3시에 B 단지를 보러 출발하려는 순간, 부동산 사장님께 전화가 왔습니다. 해당 물건은 당일 계약금이 들어와서 볼 수 없다는 말이었고, 할 수 없이 남은 C 단지만 보게 되었습니다. 해당 물건도 5천만 원 저렴한 매물이었기에 B 단지가 아쉽긴 했지만, 바로 다음 스텝으로 넘어갔습니다.

“이 물건은 싼 이유가 있어요. 세입자가 보증보험 반환을 통해 임차권이 설정된 집이에요.”

실제로 등기부등본을 보니, 채권최고액이 매매가와 거의 동일했습니다. 저는 생각했습니다. 단점이 있는, 사연 있는 매물이라면 오히려 안전하게 거래만 할 수 있다면 더 싸게 매수할 수 있겠다. 부동산의 설명에 따르면, 매도자가 세입자에게 돈을 돌려주지 못해 보증보험에서 임차권을 설정했고, 담보대출을 소상공인 대출로 대환한 뒤 매도하려 한다고 했습니다. 하지만 현재 금액에 매도해도 매도자 손에 남는 돈이 없어 더는 못 깎아준다는 입장이었습니다.

그럼에도 불구하고 이 단지는 전고 대비 15% 하락, 저환수 원리에도 충족하는 좋은 단지라고 판단하여 추진해보기로 했습니다. 매도자의 대출 문제로 당장 진행은 어렵고, 저 또한 임차권 해제 관련 법적 절차 등을 알아봐야 했기에 멘토님께 자문을 구하고, 월부에서 소개한 경기도 법률사무소 무료 상담도 신청했습니다. 상담해주신 법무사님도 절차대로 진행하면 문제 없다고 하셨습니다.

3. D 단지의 매력에 빠져들다

C 단지에서 버스로 10분 거리인 D 단지는 원래 앞마당은 아니었지만, 예전부터 눈여겨보던 단지였습니다. 시간이 남은 김에 임장을 진행했고, 당일 세 건의 매물을 볼 수 있었습니다. 부사장님도 "당일 이렇게 많이 보는 건 행운"이라 하셨습니다.

단지에 들어가자마자 왜 이곳이 인기 있는지 알 수 있었습니다. 리조트 같은 조경과 커뮤니티 시설은 지금까지 임장한 단지들과는 차원이 달랐습니다. 투자금 범위에도 들어왔고 저평가되어 있다는 판단이 들어, 앞마당 내 같은 금액 단지들과 비교 분석했습니다. 다음 날엔 해당 생활권의 분/단임을 통해 간략한 임장 보고서도 작성했고, 튜터님께 피드백도 받을 수 있었습니다. (감사합니다, 멘토님!)

C, D 단지를 놓고 매물 코칭을 신청했지만 금요일에야 매코 광클에 성공했고, 월요일이 매코일이 되었을 때 D 단지는 주말 사이 계약이 진행되었습니다.

심란한 마음에 매코를 미룰까 고민했지만, 참여했고, ‘해당 단지에서 매물을 만들어보라’는 조언을 통해 포기하지 않기로 했습니다. 또 C와 D 단지의 가치가 제가 판단했던 것과 반대였다는 것도 알게 되었습니다.

이후 C, D 단지 인근 부동산 20곳을 방문했습니다. “이 가격에 본 매물이 있었는데, 혹시 더 싼 건 없을까요?”라고 질문하며, 대부분 “없다”, “저층은 있다”는 답을 들었습니다. 저층은 단칼에 거절했고, 여러 부사장님들이 “나오면 연락주겠다”며 전화번호를 받아가셨습니다.

C 단지 사연 있는 매물에도 꾸준히 방문해, 매수 의사를 지속적으로 표현했고, 결국 한 달 뒤 매도자 상황이 해결되자 부사장님이 가장 먼저 저에게 연락을 주셨습니다.

그리고 D 단지의 한 부사장님께도 연락이 왔습니다.

부사장: “내 아는 친구가 물건을 팔까 고민 중인데, 손님이 사신다면 얘기해볼게요. 얼마 생각하세요?”
요쿨: “예전에 본 최저가에서 -2천만 원이면 좋겠습니다.”
부사장: “그 가격은 어렵고, -1,500만 원까지는 얘기해볼게요.”
요쿨: “제가 그 이상이면 예산이 안 맞아서요. 그 가격이 한계입니다.”
부사장: “그럼 -1,800만 원이면 하실 수 있어요?”

결국 제가 초기에 목표로 잡았던 수준은 아니지만, -2천만 원은 무리였다는 것을 감안해 만족스러운 가격에 가계약을 진행했습니다. 잔금일은 두 달 안으로 하기로 했고, 세입자가 있는 물건이라 전세 리스크도 회피할 수 있었습니다. 예산적으로도 준비가 되어 있었기에, ‘싸게 산 대신 비용을 치른다’는 마인드로 계약하게 되었습니다.

4. 복기사항

이번 과정을 통해 느낀 가장 큰 교훈은, 정말 부동산을 다 털다 보면 네이버 부동산에도 안 올라오는, 실제 계약 가능한 매물을 찾을 수 있다는 점이었습니다. 피와 땀은 배신하지 않는다는 말을 다시금 되새겼고, 내가 아는 지역이 넓어질수록 같은 금액으로 더 좋은 자산을 가질 기회를 찾을 수 있겠다는 것도 배웠습니다.

비록 조금 늦은 후기이지만, 과정을 돌아보니 부족함도 있었지만 치열하게 임했다는 생각이 듭니다.

2호기 투자를 위해 다음을 더 고려하겠습니다.

• 배운 대로 투자 원칙 적용: 임보와 1등 뽑기를 철저히 하고 매물 털기
• 낀 물건이 아닌, 실제 전세 세팅까지 경험하며 난이도 있는 투자 연습

5. 감사 인사

지금까지의 과정을 되돌아보면, 3년 전인 22년 출퇴근길에 내 집 마련과 청약을 위해 유튜브를 찾아보던 중 ‘월급쟁이부자들TV’를 알게 되었습니다. 그중 오른쪽에 앉은 출연자의 이야기를 들으며 이런 생각이 들었습니다.

“왜 이렇게까지 이야기하지?”
“왜 이 사람 말에는 진정성이 느껴지지?”
“진짜로 나를 걱정하면서 조언을 해주는 것 같지?”

그렇게 너나위님은 어느새 제 사이버 멘토가 되었고, 24년 2월 ‘내마중’을 통해 부동산 기초를 쌓았으며, 10월부터는 실전 준비반을 들으며 너나위님의 진정성에 더욱 빠져들었습니다. 오프라인 1강을 들을 날, 미리 준비한 정장을 꺼내 입고 아내에게 말했습니다.

“내가 생각하는 스승님을 뵈러 가는데, 이 정도 예의는 차려야 내 마음을 표현할 수 있을 것 같아.”

그리고 가장 앞자리에 앉아 초롱초롱 눈빛으로 강의를 듣고 질문하며, 제 사이버 멘토가 실제 멘토로 바뀌는 순간을 경험했습니다.

또한 내마실 강의 안에서, ‘한가해보이’ 멘토님의 도움이 없었다면 이 여정을 제대로 해낼 수 없었을 것입니다. 제가 단지의 가치에 대해 문의하고 조급하게 연락을 드렸을 때도 항상 친절하게 응대해주셨고, 밤 10시에도 전화로 조언을 주셔서 큰 힘이 되었습니다. 특히 부동산 이야기를 하실 때의 그 초롱초롱한 눈빛과 서글서글한 말투는 잊을 수 없습니다.

감사하고 늦게 후기 써서 죄송하요 보이멘토님!!

정말 감사합니다. 이 모든 순간이 제게는 값진 자산이 되었습니다. 그리고 함께 고생하신 저희 집좀주3조 조원님들도 마지막으로 다시한번 감사했습니다!