안녕하세요,
꾸준히 오래가는 투자자, 꾸오입니다.
지난 토요일, 김인턴 튜터님과 함께한 튜터링 데이를 다녀왔습니다.
살인적인 일정 속에서도 저희를 위해 많은 준비를 해오신 튜터님께 먼저 깊은 감사의 말씀을 드리고 싶습니다.
이번 일정은
튜터님과의 임장 → 임보 피드백 발표 → 식사
이렇게 세 가지로 구성되어 있었고, 각각의 과정에서 정말 많은 것을 보고 배우고 느낄 수 있었습니다.
임장에서의 배움
임장을 시작하기 전, 튜터님께서 주신 조언이 특히 기억에 남습니다.
“상권만 보지 말고, 그곳을 오가는 사람들의 인상착의도 함께 관찰해보세요.”
“입지가 다소 떨어지는 신축 택지라 할지라도, 수요의 변화는 충분히 있을 수 있습니다.”
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이러한 시각 덕분에, 이번 비교 임장을 통해 하나의 지역을 보는 새로운 관점을 배울 수 있었습니다.
해당 지역은 크게 네 개의 생활권으로 나뉘는데, 각 생활권마다 특색이 뚜렷하게 드러났습니다.
단순히 상권만을 보았을 때보다,
그 지역에 사는 사람들의 연령대와 분위기까지 함께 살폈을 때 훨씬 더 생생하게 체감할 수 있었죠.
예를 들어,
요즘 젊은 층은 어느 지역을 선호하는지,
또 아이들이 많은 동네는 어디인지 등
실제 임장을 통해 수요층의 선호 요인을 보다 명확하게 파악할 수 있었습니다.
유리천장을 깨다
하위 생활권의 한 대장 단지를 지나가던 중, 튜터님께서 하신 말씀이 인상 깊었습니다.
연식이 조금 있는 단지였지만, 매매가와 전세가가 탄탄하게 형성된 곳이었죠.
“이런 단지는 시간이 지나면서 전세가가 빠르게 오르며,
상대적으로 소액으로도 투자할 수 있는 기회를 줄 수 있습니다.”
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사실 해당 단지는 예전부터 제 ‘앞마당’이라 불릴 만큼 잘 알고 있는 곳이었지만,
‘대장 단지라서 나는 투자 못해’ 라며 스스로 유리천장을 쌓아두고 있었던 것 같습니다.
하지만 튜터님의 이 한마디에,
“이런 단지에도 투자할 기회가 온다고?”
라는 희망이 생기기 시작했습니다.
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그 순간 깨달았습니다.
부동산은 가만히 있는 것 같아도, 인식의 변화에 따라 기회가 생길 수 있구나.
앞으로는 스스로 유리천장을 만들지 않고,
“이런 단지는 어떻게 투자할 수 있을까?”
“언제쯤 기회가 올 수 있을까?”
를 고민해봐야겠다고 다짐하게 됐습니다.
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진정한 ‘나눔’이란
이번 튜터링 데이에서 배운 또 하나의 중요한 키워드는 바로 ‘나눔’ 이었습니다.
그동안 저는 나눔을
댓글 달기, 단톡에서 열심히 떠들기, 자료 공유하기
정도로만 생각했습니다. 물론 이것들도 소소한 나눔이지만,
동료들의 마음을 움직일 수 있는 임팩트 있는 나눔은 아니었구나 하는 생각이 들었습니다.
튜터님께 “어떻게 해야 진짜 나눔을 할 수 있을까요?”라고 여쭤봤을 때,
예상치 못한 답변이 돌아왔습니다.
“내가 처음 튜터링할 때 어려웠던 점을 떠올려보세요.
동료들도 똑같이 어려워할 거예요.
그럼 전화해서 물어보는 거죠. 준비 잘 되고 있는지, 힘든 건 없는지.”
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그 말씀을 듣고 깨달았습니다.
나눔은 거창하거나 특별한 것이 아니라,
상대방의 입장에서 생각하고 먼저 손을 내미는 것이었죠.
앞으로는 동료들을 직접 생각하며,
그들이 무엇을 어려워할지 헤아리고 먼저 연락해보는 행동을 해보려 합니다.
사실 알고 보면 쉬운 일이었는데,
너무 어렵고 멀게만 느끼고 있었던 것 같습니다.ㅎ
임보 피드백 발표
임장을 마친 뒤에는 점심 식사 후 임보 피드백 발표 시간이 이어졌습니다.
지역개요, 입지분석, 시세분석 파트로 나눠 동료 분들께서 발표를 진행해주셨고,
저는 감사하게도 입지분석 파트를 맡아 발표할 기회를 얻었습니다.
이후에는 각 발표가 끝난 뒤 튜터님의 상세한 피드백 시간이 이어졌습니다.
▸ 지역개요 파트
수도권에서는 인구에 너무 힘을 쏟지 않아도 된다.
인구는 비율과 절대값 모두 고려해야 한다.
예: 20명 중 2명이 노인 vs. 1000명 중 200명이 노인 → 비율은 같아도 임팩트는 다름
이 피드백을 통해 **단순 인구수보다 생활권 내 ‘절대적 인구 규모’**가
더 중요할 수 있다는 점을 새롭게 깨달았습니다.
▸ 시세분석 파트
예: 수지구 전세가가 비싼 이유는 위로는 판교, 아래로는 삼성의 수요 덕분이다.
주변이 싸 보이니 상대적으로 높아 보이는 것이며, 사실은 적정 가격일 수 있다.
앞으로 직장이 들어오는 지역을 참고 삼아 시세를 판단하는 훈련이 필요하다.
시세지도는 상·중·하로 그룹핑하거나, 생활권 내에서는 전고점 기준으로 묶는 것도 방법이다.
단순히 수치 비교만이 아닌, 지역 간 수요의 연결성과 상대성을 보는 눈을 키워야겠다는 생각이 들었습니다.
특히 인상 깊었던 것은,
입지분석 파트에 대한 튜터님의 깊이 있는 관점이었습니다.
저는 그동안 연식이 오래될수록 전세가 하락 폭이 크다고 막연히 생각해왔지만,
튜터님께서는 오히려 신축이나 선호 단지가 더 오래 거래되며, 그 안에서 진짜 입지를 볼 수 있다는 새로운 관점을 제시해주셨습니다.
▸전세가와 매매가, 그리고 거래의 연결고리
전세가 하락은 결국 매매가 하락으로 이어진다.
매매가가 하락하면 시장 분위기는 위축되고, 그런 상황에서 거래가 되는 곳은 거의 없다.
하지만 그런 상황 속에서도 거래가 계속되는 단지가 있다면, 그곳은 진짜 ‘입지가 살아있는 단지’라는 뜻이다.
예를 들어, 2022년 말~2023년 초, 시장이 처참히 얼어붙었던 시기에도
송파는 18억~19억 선에서 거래가 이뤄졌습니다.
겉보기에 하락처럼 보이지만, 오히려 이런 시기에도 거래된다는 것은
해당 지역과 단지에 대한 선호도와 수요가 살아있다는 방증이라는 말씀이셨죠.
"하락장에서 단지의 하락 폭을 따지기보다,
실제로 거래가 이루어지는지를 먼저 살펴보는 것이 더 중요합니다."
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게다가, 하락장에서의 가격 감각은 거래가 드물기 때문에 더더욱 잡기 어렵습니다.
과거 IMF나 22년 말~23년 초 기준으로 보면 최대 하락폭은 약 30% 수준이었으며,
이보다 더 큰 하락이라면 이상거래가 아닌지 의심해볼 필요도 있다는 점 역시 인상 깊었습니다.
▸호재, 단순 착공이 아닌 '생활 개선'으로 판단해야
또한 교통 호재를 판단하는 기준도 새롭게 배웠습니다.
단순한 계획이나 예타 통과가 아니라, 실제 착공 여부가 핵심입니다.
착공이 되면 시간은 걸리더라도 결국 완공된다는 확신이 있기 때문입니다.
그러나 중요한 건 그 노선을 통해 주민들의 생활이 얼마나 개선되는가입니다.
즉, 아무리 노선이 좋아 보여도
강남까지 얼마나 빨리 갈 수 있는지,
해당 노선을 실제로 이용할 거주 수요가 있는지를 따져보는 것이
진짜 호재를 판별하는 기준이라는 점도 큰 깨달음이었습니다.
▸학군의 본질은 '외부 유입'
학군 분석에 대해서도 단순히 '좋은 학교가 있는 곳'이 아니라,
외부에서 사람들이 이사를 오는지가 핵심이라는 점을 알게 되었습니다.
서울에서는 대치, 목동, 중계, 광장 정도가 대표적인 학군이며,
중계는 점점 수요가 빠지고 있는 추세라고 하셨습니다.
수도권에서는 분당, 평촌, 수지, 일산 등이 예전에는 학군지로 통했지만,
일산은 그 위상이 다소 약해졌다는 시사점도 있었습니다.
그 외 지방에서는 부산 해운대구, 동래구, 대구 수성구가 여전히
장기 보유가 가능한 학군지로 언급되었습니다.
이들 지역은 원래부터 부자 동네였고, 시간이 지나도 입지의 내구성이 강한 곳이기 때문에,
구축이라도 충분히 투자 가치가 있다는 설명이 인상 깊었습니다.
이번 튜터링 데이는
단순한 현장 방문이 아닌, 관점의 확장과 나눔의 방법까지 함께 배우는 시간과 더불어서
지역을 분석하며 단순히 숫자나 외형만 보는 것이 아니라,
‘왜 그 지역이 거래되는가’, ‘실제 수요는 누구인가’,
‘생활이 어떻게 달라질 수 있는가’를 중심으로 분석해야 한다는 점을 깨닫게 되었습니다.
이번 튜터링 데이는 단순한 현장 방문이 아닌,
진짜 '좋은 투자자'로 나아가기 위한 관점을 배우는 여정이었습니다.
앞으로 더 넓은 시야를 갖고, 동료와 함께 성장해나가는 투자자가 되어야겠다는 다짐을 하게 된 하루였습니다.
감사합니다.
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