지방과는 다른 수도권의 단지 선호도! 이걸 반드시 알아야 해요. [루공]

안녕하세요.

하기로한건 꼭 해내는 투자자

루공입니다.

투자공부를 시작하면 보통

종잣돈을 모으고, 불리는 과정에서

지방소액투자공부에만

몰입하는 경우가 많습니다.

(저포함, 제 주변은 대부분)

공부를 시작한지 얼마안된 동료분들도

지방투자기준에 대해서는

빠삭할정도로 개념정리가

잘되어있으신데요.

반면에

서울, 수도권 투자는

먼훗날이라고 생각해서

애매하게 아는 경우가 많습니다.

수도권과 비교했을때,

지방도시는

대체가능한 땅이 많고,

입지독점성이 떨어집니다.

땅의 가치보다는 상대적으로(수도권과 비교해서)

학군과 환경(연식), 건물의 가치가 중요한데요.

굵직하게는

규모가 큰 도시(광역시)이면서,

대체불가능한 도시일수록,

학군>연식이 중요하고,

규모가 작은 중소도시일수록,

연식>학군이 중요하다는 것을 배우고,

임장을 통해 피부로 느꼈습니다.

(물론 생활권, 도시의 성향에 따라 차이는 있음)

그럼 반대로

서울, 수도권의 기준은 어떨까요?

직장, 교통, 학군, 환경의 요소중에서

지방에서는 학군과 환경이 중요했다면,

수도권에서는

직장, 교통이 가장 중요하다고 배웠는데요.

그 말을 좀더 깊이있게 생각해보자면,

업무지구와의 접근성

(강남>여의도, 시청>등등)

을 따져봤을때,

'역세권'

의 요소가 굉장히 중요한것을 알 수 있습니다.

실제로 임보쓸때 단지에서

강남역까지 거리 많이 재보셨죠? :)

그럼 정말 전통적인 입지요소인 '역세권'이

어느정도까지 압도적인 파워인지

제 앞마당에서 뽑아온

실제 사례로 적용해보겠습니다.

수도권 3급지-동작구

처음으로 가져와본 단지는 저의 앞마당중에

수도권 3군에 해당하는 '동작구'입니다.

7호선 남성역은

강남역까지 20분밖에 걸리지않는

S등급의 역인데요,

대림(90)단지와, 사당휴먼시아(09)

두 단지를 비교해보았습니다.

일단 연식 차이는 19년이 나고,

역과의 거리는 2배정도 차이가 났습니다.

거리상으론 500m/1000m으로

둘다 비슷해보이지만,

실제로 저 지역을 가보면 역과의 접근성이

대림(90)이 압도적으로 좋은것을 알 수 있습니다.

그렇다면 가격은...?

초반에 입주한 직후에는

수도권 신축이라는 메리트로

가격이 비슷했었으나,

2016년을 지나면서 서서히 벌어지고,

21년 최고 상승장때는

4억가까이 실거래가가 벌어지게 됩니다.

현재 호가는 11억/9억으로

2억가량 차이가 나는것을

볼 수 있습니다.

'역시 수도권은 지하철역^^...?'

'그냥 닥역세권?^^...?'

수도권4급지-광명시이번 도시는

수도권 4군에 해당하는 '광명시'입니다.

7호선 광명사거리역은

강남역까지 38분이 걸리는 역인데요,

광명한진타운(97), 사당휴먼시아(09)

두 단지를 비교해보았습니다.

일단 연식 차이는 18년이 나고,

역과의 거리는 2.5배정도 차이가 났습니다.

그렇다면 가격은...?

엥???

동작구의 사례와 비슷하게

연식차이는 20년이 조금 안되고,

역과의 거리도 비슷했습니다.

그러나 4급지인 광명시에서는

압도적인 역세권보다는

연식이 좋고, 단지 컨디션이 좋은

해모로이연(15)이 항상

앞서갔던것을 볼 수 있었고,

상승장때는 1억가까이(9.9/8.9)

차이가 났던것을 볼 수 있었습니다.

현재호가는 7.5/7.1로

근소하지만 꾸준하게 앞서가는

시세를 확인할 수 있었습니다.

'느낌이 오는구나~~

무조건 수도권이라고

역세권이 답이 아니구나~~~'

수도권 5급지 부천

이번 도시는

수도권 5군에 해당하는 '부천시'입니다.

7호선 부천시청역은

강남역까지 54분이 걸리는 역인데요,

금강마을(94), 두산위브트레지움1차(12)

두 단지를 비교해보았습니다.

일단 연식 차이는 18년이 나고,

역과의 거리는 앞서말한

동작구, 광명시의 사례보다

가장 큰 차이가 있었는데요.

그렇다면 가격은...?

상승장때는 1.5억 가까이 차이가 났고...ㄷㄷㄷ

지금 현재 하락을 맞은 후에는

7.0/6.7로

거리상의 압도적인 차이를

연식이 이기고있는

현상이 발생하고 있습니다.

'어차피 강남접근성이

떨어지는 동네에서는

수도권일지라도

역세권구축보다는

깔끔한 신축을 택하는구나!'

오랜만에 하는

서울, 수도권 임장에서

'역세권이 답지야~'

'또세권이야~'

'역 가까운게 다이겨~'

라는 생각으로 강남역과의 거리부터

체크했었는데요,

물론 수도권에서

강남접근성의 의미는

범접할수 없는

최고의 가치인것은 분명하지만,

수도권 급지(1~5)에 따라

하급지로 내려갈수록,

역세권보다는

연식 및 브랜드, 환경의 중요성이

좀 더 무게감이 실리는것을 볼 수 있었습니다.

이는 물론 공식처럼 급지에 따라서

무자르듯이 적용되는것은 아니고,

지역마다 어느정도의 경계선에서

수요가 갈리는지

파악해보는정도로

굉장히 유의미하다고 생각합니다.

제 글에는 1,2급지가 없고,

3,4,5급지를 예를 들었는데요,

1,2급지 앞마당이 있으신 분들은

정말로 상급지는 연식보다

땅의 전통입지가 더 중요할지

직접 찾아보시는것도 좋을것 같습니다.

또한 현재 임장하시는 수도권 지역의

역세권과 연식을 저울질 해보시면서,

동료분들과 대화를 통해

그 지역주민들이 선호하는 선호요소의 경계를

파악해보시는것도 재미있고 유익할듯 합니다!

긴 글 읽어봐주셔서 감사합니다!!!