[서투기24기_아~!! 이4람들 투자로 성공해서 큰1할 사람들이조_베비슈우] 2주차 강의후기

안녕하세요! 

하루하루 성장하는 투자자 베비슈우 입니다. 

1주차에 이은 2주차 양파링님의 비교평가 강의도 레전드….

저는 이번 강의를 통해서 비교평가에 대해 감을 확실히 잡은것 같습니다. (과연 실전 적용은…??)

호다닥 강의후기 시작해 볼께요!

현재 수도권 시장상황에서의 저평가 단지란? 

먼저, 수도권의 시장 상황은 급변하는 중이여서  

서울은 서울대로, 경기도는 경기도대로

1) 전고를 넘은 단지 

2) 전고이하인 단지  

3) 아직 저점인 단지 

즉, 이러한 단지들이 혼재해 있는 시장입니다.  

그렇기 때문에,

현재 시장에 맞는, 

전고점과 리스크 사이에 합리적인 선을 찾는 것이 중요함을 강조해 주셨습니다. 

지금 시점에서 우리 투자자들은, 

★전고점을 넘지 않은 단지중에 가장 좋은 것!
★저평가 된게 아니라, 저평가 된것 중에서 가장 가치 있는 것!

이런 물건을 사야함을 강조해 주셨습니다!!

" 전고점 대비 많이 빠진 거 사는 거 아니라고 그랬어요.

무조건 전고점이랑 리스크 사이에 합리적인 선을 찾을 거예요. "

- 양파링 튜터님 

앞마당을 볼 때는,

Zoom-out : 평당가 -> 랜드마크 가격을 본다. 

Zoom-in : 입지와 연식으로 사분면 나눈다. 가격그룹핑해서 기억한다. (전고가 기준!)

그리고 저에게 너무나 인상적이었던 컴퍼스!! 

★ 지역에서 제일 좋아하는 것(선호요소)를 콕찝고 컴퍼스를 돌린다. 

- 여기서 멀어질수록 싸진다. 

막연하게 생각하고 있었던 것을 '컴퍼스로 콕찝어서 돌린다'는 말로서 명확하게 이해할수 있었습니다!
 

가성비 투자처인 A지역의 특징 

A는 서울내 전세가율이 높은 가성비 투자지역으로서 

도심에 가까운 뉴타운이라는 택지지구를 품고 있습니다. 

도심에 붙어 있기 때문에, 그 주요업무지구에서 얼마나 걸리는지 직접 가서 확인해 볼 것을 강조해 주셨어요. 

그리고 생활권별 가격결정요소를 심플하게 정리하고, 
그다음으로 가격결정요소에 따라 가격을 올려보면, (즉, 컴퍼스를 찍어보면) 

내가 생각한게 맞는지 확인이 가능합니다. 맞다면? 오예~~~를 외칩시다~~
 

비교평가는 뭐다? “가치+가격+리스크"

1) 가치 

: 임장하고 임보쓰는 것 = 우선순위를 정하는 것 = 뭐부터 살지, 투자순서를 정해놓는것

#각 생활권의 선호요소를 예리하게 인지해야한다!
 

①입지가치

  !위치 -강남 한강 (한강은 뷰포함, 서울의 중심부란 얘기)

  !접근성

  !교통,학군,환경,공급,호재

②상품가치

  !강남과 멀어질수록 상품성+a가 중요하다. 

    - 1시간 이내에선 입지가 멀어질수록 상품성(연식)이 중요해진다. 
    - 1시간 이상이라면 상품성과 +a 가지 생각해야한다. 

    ※플러스 알파의 의미: 강남과 멀어질수록, 장거리 출퇴근을 감수할 만큼 만족요인이 있어야함.

       => 환경 등 기타요소 

③선호도 

  !임장=투자 우선순위를 확인하는 과정(입지가 좋다면? 입지가 덜 좋다면?)

  !사람들이 좋아하는 곳 =해당지역 사람들이 선호하는 입지가치가 모여있는곳

선호도-체크하면서, 가격과 순서를 연결해서 정리한다!기억한다!!!!!!

-순서: 뭐부터 먼저 올랐네? 얘는 늦게 올랐네~ (모든 단지는 오르는 시점이 틀리다)를 파악해 두는 것 

-왜? 앞에걸 놓치면 그 뒤에걸 사면되니깐

즉, 가치 평가를 통해 투자우선순위를 정하는 거에요!

- 양파링 튜터님 

2) 가격 

현재 시점에 맞는 저평가 단지 찾기.

-제일 싼게 아니라! (지금은 가치지옥, 하락률지옥에 빠지면 안된다.)

==> 전고점을 넘지 않은 것중에서 가장 좋은 것을 산다. 

나에게 맞는 투자처를 찾는다. -  살아있는 현장의 가격을 찾는다. 

내 투자금을 들이기에 적절한 곳인가? 

- 더 좋은 단지가 없는지? 크로스체크하기. 다른단지가 나온다면 거기 매임한다!

※ 잠깐! 갈아타기! 

: 발생될 부대비용이 본질이 아니다. 

★더 좋은 걸로 바꿀 돈이 이 집에서 나와야 한다. (수익을 실현했고)

★더좋은 포트폴리오로 만들어줄, 갈아탈 단지가 있어야 한다. (갈아탈 물건이 있고, 그 물건이 저평가 되어 있다면)
 

가격 평가를 해봐야 

단순히 가지고 싶은 건지, 아니면 좋은 건지, 아니면 좋은 건 맞는데 내가 할 수 있는 투자는 아닌 건지,  

비교평가를 해봐야 나한테 맞는 물건인지 안 맞는 물건인지를 검증을 해볼 수가 있어요.

- 양파링 튜터님 

3) 리스크

공급상황, 전세개수 파악한다. 

4) 결론! 

가치,가격,리스크 평가를 바탕으로 마지막으로 결론을 낸다!!

예시1) 역세권이지만 나홀로 구축보다는, 관리용이하고 빠른 투자금회수를 기대해 볼수 있는 곳에 투자하겠다. 

예시2) 비슷한 투자금으로 지역에서 대장단지를 할수 있다면, 대장단지로 간다. 

비교평가는 뭐다? 가치,가격,리스크이다. 

종합적으로 고려하는 것이다. 가치판단이 아니다. 

비교평가는 뭐다? 개별단지를 비교하는 것이다. 

뭉뚱그려서 보는게 아니다. 
 

비교평가는 뭐다? 연습이다!!!

나의 BM #1,2,3

BM#1 이번달 강의를 기준으로 나만의 비교평가 방법을 정리해두자. 그리고 나중에 꺼내먹자. (가치!가격!리스크!)
BM#2 비교평가 계속 연습하자!

BM#3 튜터님의 입지정리 BM하자. (인구 내림차순, 인구이동, 시세)

❤️내생각❤️-가치요소의 모든것 

위치-강남역 직선거리

교통-역세권, 간선도로진입, 버정3개, 교통호재

환경-신축, 택지지구, 상권, 슬리퍼상권, 

학군-중학교, 학원가, 초품아

커뮤니티-전통부촌인지, 신흥부촌, 시설자체 

상품성- 연식, 단지규모, 브랜드아파트, 구조(복/계/화1등)

한강 - 이제, 한강은 그자체로 브랜드이다.

브랜딩 (나 어디살아~~)
 

2주차 강의도 요로코롬 알차게 마무리 하였습니다. 

비교평가는 

가치, 가격, 리스크의 종합예술이라는 것!

그리고 연습!이라는 것!

명심하겠습니다😍

저는 이번 강의를 통해서 비교평가를 계속 BM해보려고 합니다. 

루틴화해서 체득하는 걸 목표로 하겠습니다. 

긴시간동안 열정적으로 또 명쾌하게 강의해주신 

양파링 튜터님 넘넘 감사합니다!!

거인의 어깨를 빌려서 

한발 더 나아가 보겠습니다. 

감사합니다!