[서투기 25기 5를 1만 남은자산쌓을조 꿈행] 레이어 쌓기와 함께한 vs탈출기

안녕하세요 꿈을 행해 이뤄가는 꿈행입니다.

이번강의는 **구 지역분석과 함께 

서울과 경기 가격에 대해 감을 잡고, 비교하는 기준을 말씀해주시는 유익한 강의였습니다.

무엇보다 시세를 정리하고 비교평가함에 있어 따라하고 싶은 장표가 한가득이었습니다.

BM목록 후기에 잘 정리해두고 이번 임보에 반영하도록 하겠습니다.

#BM1 시세를 정리하자!

크게정리 : 평당 매매가 비슷한곳 + 랜마 아파트 보완

작게정리 : 생훨권별 / 연식별 / 평형별 가격감잡기 = 시세 4분면

입디 절 좋은 신축 / 입지 좋은 신축 

입지 덜 좋은 구축 / 입지 좋은 구축

시세파트를 하면서도 장표가 여러번 바뀌었지만

사실 크게정리하는 부분이 와닿지 않았던게 사실입니다.

KB매전지수 모두 깨알같고 여기다 생각을 입히는 선배님들의 임보를 보면서 왜 나는 저런생각을 할 수 없지

어디서부터 크게 봐야할 까 고민했었습니다

이번 강의로서 일단 시세를 크게 정리한다는 개념을 잡고가게되어 큰 도움이 되었습니다.

우선 평당가를 통해 시세의 큰 흐름을 보고 랜드마크 가격도 함께 보며 지역의 위상을 가늠하고 

비교할 지역을 판단한다.

지금까지는 그저 급지를 아니 대충 여기랑 여기랑 비슷하겠다 생각해지만

단순 급지표가 아닌 가격을 통해 가치를 판단하고 또 비교할 수 있다느 것을 다시한번 깨달았습니다.

그리고 작게정리

임장지의 시세지도를 그리다 보면 어느새 정신이 안드로메다로 가버려서

전체 시세감을 잃을 때도 있는데

4분면을 통해 정리를 해두면 이후 타 지역과의 비교에서도 좀 더 수월하교 주목단지와 비교할 단지를 찾을 수 있겠다는 생각을 했습니다.

처음에 어떤 단지와 어떤 단지를 비교해야하지 라면서 헤매는 수고로움을 덜어주신 양파링님의

인사이트 나눠주셔서 감사합니다.

#BM2 비교평가 툴! 이 툴을 통해 가치를 판단하되 우선순위를 위해 가치지옥에 빠지지 않기!

<비교평가 툴>

1단계 : 가치

입지가치 : 위치, 접근성 + 학군, 환경

상품가치 : 연식 세대수 브랜드

선호도 : 그 지역의 사람들이 좋아하는 요소, 선호되는 요인

=> 지금까지 제가 써왔던 가치평가 툴 보다는 좀더 직관적으로 세세하게 볼 수 있는 툴이라 이번 비교평가에서 가장 비엠하고 싶은 부분이었습니다. 

특히 강남으로부터의 직선거리를 재고, 그리고 교통 접근성으로 세부적으로 따져보는 부분이

수도권에서 봐야 할 절대적인 위치와 교통 편의성 두가지를 놓치지 않고 볼 수 있는 부분이라 인상 깊었습니다.

거기에 상품가치를 통해 1기 신도시 등에서 볼 수 있는 방2 or 3개의 차이

지하주차장의 유무를 체크해 볼 수 있고

선호도를 통해 그 지역에서 더 유의깊게 봐야할 요소 학군이라던지 혹은 단지의 쾌적성, 주변 상권의 가치 등을 정리하여 한눈에 보고 가치를 판단하기 더 수월하다고 느껴졌습니다.

그러나! 여기서 당구장 표시! 유의할 점

※ 가치지옥에 빠지지말자

가치가 비슷한 아파트를 놓고 보면 어느 것이 더 좋은걸까요?

이런 의문에 빠지다가 임보 밖으로 튕겨져 나온 적들이 많은데요

가치가 비슷하다면 다음 가격 파트로 넘어가자!

튜터님들 마다 이야기해주신 부분이지만 아직 잘 못하고 잇는 부분이기도 합니다

이번에는 기필코 3단계까지 잘 넘어가서 제대로 된 결론을 내보도록 하겠습니다.

2단계 : 가격

저평가 : 저평가 이하 비싸지 않은것 / 전고대비 -20% 하락 

투자금 : 적절한 투자금인가?

시장 상황이 많이 달라졌다는 것을 강의를 통해 와닿게 느껴지는 부분이 

바로 전고점 대비 하락률 인데요.

맨 처음 월부에 들어왔을 때만 하더라도 전고점의 개념도 없었던 제가 

작년부터는 전고점에 목매달고 하락률만 열심히 쳐다 보던 때도 있었습니다.

하지만 지금 시장에서는 각 지역마다 오름 폭이 다르고 아직 오르지 않은 곳들도 있기에

그에 맞춰 -20%가 아니더라도 가치가 있고 전고점 대비 하락한 상태라면 충분히 가격적인 이점이 있다고 판단하는 부분이 지금 시장을 가장 잘 반영하는 부분이라 느껴졌습니다.

그리고 이 투자금으로 최선인가?

사실 결론을 낼때 이부분까지 가는게 가장 힘들었었는데 이번에는 

가진 앞마당 중에 앞서 배웠던 평단가가 비슷한 지역 만이라도 우선적으로 시세를 따서 

차선이 아닌 최선의 결과를 도출하는 한달이 되어야겠습니다.

3단계 : 리스크 

전세셋팅 : 전세놓기 유리한 상황인지? (조건, 공급)

지방임보와는 다르게 수도권 임보에서는 리스크적인 부분을 어떻게 판단해야하는 살짝 헷갈린부분도 있었는데요

상대적으로 공급의 영향이 지방보다는 덜하니 그만큼 덜 신경쓰고 있었던 것 같습니다.

작게는 해당 단지의 전세매물이 몇개인지부터

바로 옆에 신규 주택 공급은 없는지

그리고 상위급 단지에 전세가 얼마나 나와있는지

마지막으로는 그 지역의 전세 흐름이 어떤지?

30평대는 특히 학기 흐름을 중요하게 생각해서 대비해야겠다고 생각했습니다.

꿈행's 가치판단 제대로 해보는 5월이 되자앗!

알짜배기 같았던 FAQ

수도권 구축 투자

수도권 외곽 투자