[바루바] 분양권 매수 정리

[정리]

분양권은 통상 청약을 받은 사람이 계약금 10%, 중도금 50%, 잔금 40%를 지불하는 조건으로 신축 아파트 입주권리를 취득하게됨.

지금처럼 분양가보다 매매가가 저렴한 하락기에는 분양권 매수시, 매수자가 중도금 대출을 승계하는 대신 돈을 받고 정산이 끝나는 경우가 있음.

예) 분양가: 6억, 프리미엄: -1억, 계약금 10%납부, 중도금대출 50%(5회중 0회), 중도금대출 후불이자, 중도금대출 승계조건

매수자는 6-1=5억 으로 매수하게됨.

매수인이 매도인에게 줄돈=정산지불금: 매도자가 이미 납부한 금액 - 프리미엄 = 0.6억(분양권 계약금)+3억(중도금대출 50%)-1억 = 2.6억

매도인이 매수자에게 받은 돈 = 0.5억(계약금) + 3억(승계한 대출금) = 3.5

최종 정산액(매수인 관점) = 이미 거래된돈 - 정산지불금 = 3.5억-2.6억 = 0.9억

매수계약금 5천만원을 준 후 나중에 정산한다면 9천만원을 돌려받고, 매수계약금을 주지 않았다면 4천만원을 받고 매수하게됨.

이후 분양가 6억에 대한 남은 잔금 40%와 입주일 중도금 상환문제를 해결해야함.

분양권 계약금 10%는 매도인이 이미 지불하였고 정산이 완료되었으므로 남은 중도금대출과 잔금만 해결하면 되는것임.

(매도인은 계약금 6천만원과 매수인에게 준 4천만원 합쳐 총 1억원 마피로 손해보고 털고 나가는 것임.)

(매수인은 매도인이 내준 6천만원과 매도인에게 받은 4천만원 합쳐 총 1억원을 먹어서 아파트 하락금액을 방어하고 들어가는 것임.)

통상적으로 잔금대출을 받아 중도금 상환 및 잔금 40%를 지불함.

아직 등기가 되지 않은 상태이므로 일반 주담대는 불가능하고, 후취담보조건으로 주담대를 받는 것이 잔금대출.

잔금대출은 DSR을 고려하며, LTV는 감정평가액을 기준으로 잡음.(시장상황에 따라 은행이 자율적으로 바꿈)

잔금대출로 디딤돌이나 보금자리같은 정책대출을 이용 가능하며 이 경우 DTI를 보기 때문에 조금더 한도가 놓음.

분양권 잔금대출 시 생애최초도 적용되므로 LTV80%, 정책대출한도 증액 가능.

[적용]

대구의 모 단지가 위의 예시와 비슷한 조건임.

생애최초로 4억까지 잔금대출이나 보금자리를 받아서 잔금치고 기타 취득세등 부대비용을 위한 신용대출 3천을 받아서 해결하고 남은 잔금은 내 종잣돈으로 해결하면 잔금까진 가능하다. 전세가 오를때까지 1년정도 버티는 전략은 어떨까?

장담할 순 없지만 현재 동구의 입지좋은 초신축 전세가 3.5억, 입지 떨어지는 초신축 전세가 3억이다.

이들보다 입지가 더 좋은 단지인데 연식도 더 좋은데 과연 전세가가 3.5억까지 안오를까? 4억까지도 가능할 수 있다고 생각한다.

문제는 대출이 80%까지 들어가면 전세놓기가 힘들다는것. 아파트 가격이 올라줘서 6억이 되고, 전세를 4억에 놓는다고 하면 66%정도가 되기 때문에 조금더 낫지 않을까?

현재 주담대 금리보다 조금 높게 잡아서 5%라고 치고 1년에 2천만원 이자 + 신용대출(8%)라 가정 3천에 대한 이자 240만 + 관리비 120만원 = 2360원

금융비용은 1년에 2360원이다. 1년에 전세가가 5천~1억이 오른다면 1년정도 버티는것은 좋은 전략이 아닐까?

다만, 금융비용과 부대비용 합쳐서 4860원이 들기때문에 투자금이 1억 4860원이 된다는 사실.

수익률 관점에서 좋지않은 투자방식인건 확실하다..

그냥 세낀물건 급매나 알아볼까…