서울투자기초반 3강 수강후기[서투기25기 11조 sumibada] 투자는 정직하다.

서울투자기초반 3강 수강후기[서투기25기 11조 sumibada] 투자는 정직하다. 

서투기 3강 강의는 프메퍼님께서 설레이는 시간속에 초대해주신 두근두근대는 강의였어요.  강사님께서 여러분 설레이지 않으신가요? 라고 말씀하셨을때 나는 바로 “네” 라고 응답했다. 프메퍼님과는 처음 만나는 강의였고 단지분석에 대해 궁금했던 부분들이어서 더욱 집중해서 들을 수 있는 시간이었어요.

우리의 반복은 헛되지 않는다. 투자는 정직하다 라는 말씀을 해주셨는데 저에겐 힘이 되는 말이어서 참 감사했어요. 

상급지도 너무 좋지만, 그런 곳에 투자를 못하더라도 가치를 판단하고 가격을 비교해서 내 투자금에 맞는 최선을 투자를 실행해야 한다라고 말씀하신 부분이 와닿았어요. 상급지 단지를 10년이상 보유한다면 큰 자신을 보유하는 것이지만, 전고점을 넘지 않은 저평가 단지도 투자해서 어느정도 보유한뒤 수익을 낸 돈으로 더 좋은 상급지로 갈아타기 하는 방법도좋은 방법이라는 생각이 들었어요. 구체적으로 예를 들어 말씀해주셔서 쏙쏙 이해가 되었어요.

가치성장투자는 지역의 입지와 가치를 알고, 전세가가 지속적으로 우상향하는지 수요가 있는 단지인지 알아야 한다. 하락장에서 많이 떨어질수도 있고 단지의 가격 수준을 판단해야 한다. 급지가 아닌 단지를 선별하고 단지분석을 통해 가치를 판단하며 가치성장투자가 가능한 지역에서 최선의 투자를 한다. 

서울 수도권 투자 성공은 좋은것을 사면 금방오른다? 가 아니고 입지 독점성이 있는 땅과 수요가 있는 선호도 높은 단지에 투자한다. 사람들이 좋아하는 단지를 알아두고 기회가 왔을 때 투자로 행동한 사람은 성공을 한다. 같은 시기에 수익에 있어 차이가 나는 이유는 지역내 선호도가 다르기 때문이고 선호도를 잘 알아야 더 버는 투자도 할 수 있다. 결국은 팔지 않고 쭉 가져갈 좋은 자산을 모아간다면 서울수도권 투자에서 성공 할 수 있다. 

가치성장투자의 프로세스에서 리스크대비에 있어 주담대와 신용대출 그리고 현금으로 잔금이 가능한지도 꼼꼼하게 알아봐야한다는 것도 염두해두고 투자를 진행하도록 한다. 전세까지 빼야 온전한 투자의 완성이라고 말씀하신 부분도 기억할게요. 가치성장투자에 있어 서울수도권에서 봐야할 두 지역에 대해서도 가치가 있고 현재 전고점대비 올라오지 못한 단지가 많으며 전세가율이 높은 단지들이 많아 투자금이 적게 들고 가격이 아직 올라오지 않아 역전세 가능성도 낮다고 하셔서 두 지역에 대해 관심을 갖고 지켜봐야겠다는 생각이 들었어요. 아직 두 지역은 앞마당이 아닌데 곧 앞마당으로 만들어 기회가 있는 단지들을 찾아보도록 할게요. 

단지분석에 꼭 들어가야 할 것은 가치, 가격, 리스크로 중장기적으로 팔지 않아도 될 단지인가? 저평가 되어 있나? 전세수요가 있고 세팅이 가능한 단지인가? 를 살펴봐야 한다. 이 부분도 단지분석시 적용해보도록 할게요.

지역 내 단지 선호도를 비교해 볼 수 있는 방법으로 상승시작점과 전고점, 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 보고 비교해보라고 하셨는데 이중에서 저는 전고점만 본 것 같아요. 앞으로 다른 부분들도 꼭 집고 가겠습니다.

급지별 단지들도 시간차를 두고 선호도가 좋은 단지부터 오르는 것을 볼 수 있었어요. 좋은 단지부터 오르기 시작해 상승폭도 크다는 것. 결국 좋은 단지에 투자하는 것이 좋은데 내 투자금에 들어오는 단지중에 좋은 것을 찾아본다. 

단지분석 할 때 가격에서 매매호가, 전세호가만 적었는데 실거래가도 적어보자. 강사님께서 말씀하신 부분에서 적용할 부분은 상승시작점과 수익(전저점대비)부분인데 기억하고 실행하도록 해볼게요. 

나에게 맞는 단지를 찾기위해 현재시장에서 기다리기보다는 매수하는 것이 더 중요한 시장이고, 전세가가 꾸준히 오르는 단지를 본다. 즉 매매가가 덜 오르고 전세물량이 줄어들면서 전세가율이 오르는 지역들에 집중하자. 전세가는 우상향하는지 현 전세가가 과거의 매매가를 따라잡을 수 있는지, 전세가가 10년내 2배가 될 수 있는지를 보자. 

전세가가 매매가를 넘은 단지 그래프를 보면서 지금 임장하고 있는 단지들이 나와 기분이 좋았다. 아파트 투자는 사람들의 선호도를 알아내는 것이라고 말씀하신 것도 정말 와닿은 부분이었다. 

두 지역의 개요부터 입지분석, 생활권분석까지 꼼꼼하게 설명해주시고 생활권의 특징이나 핵심요소에 대한 부분도 알 수 있어 많은 도움이 되었어요. 생활권에서 가격에 반영되는 선호도는 무엇인지도 임장할때 잘 보도록 할게요.

적용할점으로는 관심단지의 전세트레킹과 시세트레킹을 해보면서 시장분위기도 파악하고 좋은 물건이 있을 때 빠르게 행동으로 옮기도록 준비하도록 할게요. 너무 강의내용이 도움이 많이 되어서 두번세번까지 들으면서 제것으로 만들어보도록 할게요. 단기간에 화려한 결과를 내기보다 마인드를 단단하게 다져가며 빚어내는 과정을 경험하는 투자자가 되도록 노력해나갈게요.  앞으로도 꾸준히 독서하면서 월부안에서 좋은 동료들과 함께 가는 과정안에 최선의 투자를 해나가는 한 사람이 되도록 하겠습니다. 

진심으로 열정다해 마음다해 강의해주신 프메퍼님 감사드립니다. 

-sumibada-